每經實習記者 舒曼曼

每經編輯 曾健輝

“我相信租售并舉一定是未來的趨勢”，在剛剛過去的萬科股東大會上郁亮這樣表示，萬科今年重點發力長租公寓，計劃2017年開業2.5萬間，發展成為中國第一大集中式長租公寓服務商。

雖然這是萬科的戰略，但毫無疑問，長租公寓也是眾多房企垂涎的大蛋糕。

國泰君安證券分析師侯麗科分析，不論從供給層面還是需求層面，長租公寓市場都面臨著巨大的發展空間，而在市場格局尚未形成的情形下，潛在的龍頭運營商有著較大的投資機會。

房企加速涌入長租公寓市場

隨著住房城鄉建設部發布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，其中明確國家鼓勵發展規?；?、專業化的住房租賃企業，住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策。

邁點研究院監測數據顯示，北上廣深這四個一線城市的集中式品牌長租公寓數量合計達335家，占集中式品牌長租公寓市場的70%。克而瑞數據顯示，目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式布局長租公寓。

萬科董秘朱旭在2017年年初電話會議上曾透露，2017年萬科將把長租公寓作為重要著力點，主要在核心城市發展。據了解，萬科集團將泊寓定位為城市配套服務商戰略中創新業務的一個分支，目前已經布局18個城市近200家店。

《每日經濟新聞》記者采訪北京泊寓勁松店了解到，該店有3個戶型總共88套房源，面積約為20平方米的復式公寓，租金3800元/月起。在勁松店，記者看到最貴的房源是6000元/月，面積在30平方米以上。一位工作人員表示，該店可半年起租，單店的出租率已接近90%。

盡管泊寓的租金價格較周邊房租有30%以上的溢價，但所有店面的出租率均保持在90%以上。泊寓北京相關負責人表示，目前整個行業的輕資產模式投資回報周期在5~8年左右，萬科則預計5年能夠收回成本。在北京市場，由于物業升值較快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以運營商只能盡力壓縮其他的成本。

龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石則表示，冠寓未來將聚焦12個一線及領先二線城市，在3年內迅速形成規模優勢。在業務拓展方式上，起步階段龍湖將以輕資產模式為主，會租賃其他的物業；中長期看，龍湖會逐步輕重資產并舉，最終資產輕重比2：8。

除此之外，世聯行也推出紅璞公寓，并完成25城布局，簽約項目超150個；綠城與成都長租公寓品牌優客逸家推出“綠城優客”；招商蛇口推出“壹棧”、“壹間”和“壹棠”；佳兆業推出“寓享空間”。

樂乎公寓創始人、CEO羅意向《每日經濟新聞》記者坦言，行業的發展需要良性競爭，這樣可以促進行業為社會提供更好的產品和服務，房企把存量資產盤活進入租賃市場，增加城市租賃的有效供給，是社會資源的優化配置，對城市租客是重大利好。

魔方公寓總經理助理、華北分公司副總經理鄧方則表示，整個長租市場上，所有的品牌長租公寓加起來，其滲透率不到2％，所以供不應求仍然是普遍現象。

國泰君安證券研究表示，而從供應層面而言，預計到2020年長租公寓的房間數量為1000萬間，假定2016年底該數量為200萬間，到2020年的年均復合增速達到50%，空間和增速都超出市場預期。

短期內行業發展瓶頸難解

萬科泊寓廈門總經理吳迪曾指出，萬科對長租公寓整個居住標準要求高，前期改造成本投入比較大，租入租金和改造成本占到總成本的80%，僅裝修改造的成本就需要運營3年后才能夠覆蓋。

在鏈家研究院院長楊現領看來，租賃持有與運營是一個全新的房地產細分品類，長租公寓行業需要經過5年左右的探索期，但目前供應鏈的管理和各種服務方面都具備了初期雛形。

中原地產首席分析師張大偉表示，房企現在涉足長租公寓主要還是一種嘗試、布局和積累經驗，目前就這個市場來看，還沒有能夠盈利的企業以及盈利的可能性，房企持有的長租公寓租售比即使管理相對好的企業也只有2%~3%，遠遠不足以彌補資金成本。

長租公寓產品最大的競爭對手是私人出租房源，魔方公寓將其稱為是與消費升級的一場較量。除了回報周期長，盈利難等問題之外，長租公寓還面臨著標準不明的尷尬。

魔方公寓相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時坦言，“長租公寓目前最大的壓力依然來自于政策層面，國家鼓勵購租并舉，但正式發文已過去一年多了，具體的落地政策，甚至是管理歸口一直沒有明確，這給公寓企業在拓展規模的過程中帶來很大阻力。特別是改造后的公寓項目消防驗收應該參照什么標準，有的是參照酒店，有的參照住宅，驗收標準不清楚。”

羅意也指出，在發展長租公寓時什么樣的土地屬性和房產屬性可以發展青年社區，其實目前是沒有定論，這樣就讓許多創新企業不僅背負投資風險，甚至企業家有可能還面臨法律風險。主管部門應盡快出臺行業的定性和規范，讓長租公寓能在陽光下發展。

他表示，長租公寓不比互聯網，各家品牌在做路徑選擇的時候，都有非常明確的盈利模式：或掙資產的錢、或掙運營的錢、或掙社群的錢、或掙金融的錢。只是行業還處在非常早期的階段，各個品牌都還在進行模式摸索和基礎能力建構，還沒到需要以掙錢為核心訴求的階段，他也坦言，樂乎目前也是沒有盈利，但長租公寓是“難且正確”的事情，這是一個能做30年以上的行業，需要在資金模式上探索、團隊的打磨、IT體系的建設和社群能力的提升上下功夫。

眾所周知，輕資產融資難歷來是長租公寓所面臨的痛點。魔方公寓CEO柳佳認為公寓競爭到最后，其實是資金和效率的競爭，目前魔方公寓單店投資回報率在25％左右，羅意也表示，樂乎目前是輕資產模式，同時鏈接資產方和租客，為客戶提供高性價比的租住產品、類酒店的服務和社群場景，長租公寓的最后價值還是以運營價值為中心。

世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理甘偉坦言，從租房客租賃意愿的角度來看，一類是被動式租賃；一類是主動式租賃。從被動式租賃到主動式租賃也需要時間，品牌長租公寓需要對消費升級相關的配套和服務作出相應升級，否則和二房東沒有什么區別。

北京市房地產業協會副會長兼秘書長陳志也表示，目前圍繞刺激、保護和支持租賃市場的制度要素、指導思想都是不完全匹配的，總體來說也很欠缺，在規范發展租賃市場上還需要不斷努力，去樹立和培育租賃市場的理念。