今年上半年，從中央到地方政府，宏觀調(diào)控政策頻頻加碼，市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯反應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制。

如何看待這一輪的政府調(diào)控？“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”如何實(shí)現(xiàn)？中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)走向何方？剛剛從王石手中接棒的萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮，接受“新華視點(diǎn)”記者獨(dú)家專訪，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)問(wèn)題坦陳看法。

郁亮指出，高房?jī)r(jià)很大程度上是一種貨幣現(xiàn)象，但現(xiàn)在有兩個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。一個(gè)是貨幣政策穩(wěn)健中性，“緊平衡”在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是流動(dòng)性總基調(diào)，如一些銀行的按揭十分緊張，另一個(gè)是“只住不炒”現(xiàn)在十分明確。這兩個(gè)因素是行業(yè)加速轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。

郁亮認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個(gè)新階段。在這個(gè)新階段，住宅消費(fèi)大有可為，租賃市場(chǎng)、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。

他指出，現(xiàn)在來(lái)看，高房?jī)r(jià)問(wèn)題突出的城市就幾十個(gè)，都存在供給不足的原因。一些特大城市的周邊城市，是否應(yīng)該限價(jià)、限購(gòu)值得商榷，因?yàn)檫@些城市本身即是可以疏解核心城市購(gòu)房需求的。

住房租賃市場(chǎng)方面，郁亮表示，租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措之一，北上廣深等城市，住房租賃市場(chǎng)需求很大，但現(xiàn)在主要是業(yè)主個(gè)人放租，服務(wù)商太少。

談宏觀調(diào)控：需要功能回歸

記者：上半年，中國(guó)房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞就是調(diào)控,你如何評(píng)價(jià)這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控?

郁亮：我覺(jué)得這次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，有點(diǎn)像回到1998年左右。那時(shí)候住房改革剛剛開(kāi)始，啟動(dòng)了房地產(chǎn)的市場(chǎng)化，建立了不同類型的住房保障體系，包括保障房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等。那一輪改革對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)巨大作用，釋放老百姓的居住需求，拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)。

今天行業(yè)站在一個(gè)新的起點(diǎn)上。近期，上海表示“十三五”期間擬推出租賃住房70萬(wàn)套，其他部分城市也公布了類似計(jì)劃，標(biāo)志著一線城市正為解決居住問(wèn)題做努力。

記者：住房租賃市場(chǎng)一直都有，現(xiàn)在重提租售并舉有何深意?

郁亮：租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措之一，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場(chǎng)更多的是在“補(bǔ)課”。2015年數(shù)據(jù)，居住消費(fèi)占GDP比重，美國(guó)是12.5%，英國(guó)15.7%，德國(guó)12.1%，日本14.1%，中國(guó)6.7%，居住消費(fèi)包括租金、物管、裝修等。從國(guó)際看，我們租賃市場(chǎng)的發(fā)展空間很大。

從現(xiàn)實(shí)看，北上廣深等城市，住房租賃市場(chǎng)需求很大，但現(xiàn)在主要是業(yè)主個(gè)人放租，服務(wù)商太少。萬(wàn)科是少數(shù)幾個(gè)試水者之一，目前已經(jīng)開(kāi)辦長(zhǎng)租公寓1.2—1.8萬(wàn)間，計(jì)劃今年做到10萬(wàn)間。

從政策看，目前的租金回報(bào)率1%-2%左右，這導(dǎo)致大家“賠本賺吆喝”;再者，長(zhǎng)租房如何解決住戶子女的教育也是重要問(wèn)題，如果長(zhǎng)租不能解決小孩上學(xué)，那吸引力就會(huì)大打折扣。這些都需要進(jìn)行“制度性的”探索和破解，否則租售并舉解決居住問(wèn)題就會(huì)成為空話。

談未來(lái)：中國(guó)城市化進(jìn)入第二階段，房地產(chǎn)業(yè)洗牌

記者：目前一線城市樓市出現(xiàn)“僵局”，而三四線城市房地產(chǎn)比較火熱。你認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)會(huì)怎樣?

郁亮：我認(rèn)為高房?jī)r(jià)很大程度上是一種貨幣現(xiàn)象，但現(xiàn)在有兩個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。一個(gè)是貨幣政策穩(wěn)健中性，“緊平衡”在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是流動(dòng)性總基調(diào)，如一些銀行的按揭十分緊張，另一個(gè)是“只住不炒”現(xiàn)在十分明確。這兩個(gè)因素是行業(yè)加速轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。

同時(shí)，我們認(rèn)為，中國(guó)城市化已經(jīng)進(jìn)入第二階段。之前中國(guó)的大城市是不斷擴(kuò)張“攤大餅”，近年來(lái)，特大城市的承載能力到了極限，要素價(jià)格上升，企業(yè)、勞動(dòng)力外溢，加上軌道交通快速發(fā)展等因素，形成了城市圈、城市帶的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)單地將城市劃分為一二三四線已經(jīng)不夠，甚至已經(jīng)失去意義，圍繞一線城市、強(qiáng)二線城市的周邊區(qū)域，伴隨著城市圈帶的擴(kuò)張，都有很大發(fā)展空間。

軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來(lái)，結(jié)合我們回到“只住不炒”的原點(diǎn)、初心，再加上金融縮表等背景，我認(rèn)為我們中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個(gè)新階段。在這個(gè)新階段，住宅消費(fèi)大有可為，租賃市場(chǎng)、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。未來(lái)，萬(wàn)科的布局也將出現(xiàn)變化，會(huì)更強(qiáng)調(diào)特大城市和周邊的協(xié)同，投資的概念、方向會(huì)有調(diào)整。

記者：有人說(shuō)北上廣深等一線城市核心區(qū)域還會(huì)繼續(xù)上漲，你怎么看?

郁亮：現(xiàn)在對(duì)于房?jī)r(jià)的看法很多，關(guān)注的重點(diǎn)不應(yīng)該放在漲跌上，而是如何解決這類大城市的居住問(wèn)題，我認(rèn)為方案也是有的。這些城市房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)，取決于土地供應(yīng)，取決于第二階段的城市化有沒(méi)有過(guò)渡到軌道交通下的城市圈發(fā)展模式。例如東京都市圈，總面積1萬(wàn)平方公里，建成區(qū)面積達(dá)到8000多平方公里，其中70%是住宅。如此巨量的人口和住宅區(qū)，還能夠保證多數(shù)市民通勤時(shí)間在1小時(shí)之內(nèi)，靠的就是“軌道+物業(yè)”，這一模式擴(kuò)張了城市邊界，大大增加了可支付住宅數(shù)量。在這一過(guò)程中，有一些區(qū)域行政壁壘障礙和制度障礙，需要逐步解決。

談供給側(cè)改革：大城市房?jī)r(jià)很高年輕人買房怎么辦?

記者：現(xiàn)在大城市房?jī)r(jià)很高，年輕人很難買房，租售并舉能解決這個(gè)問(wèn)題嗎?

郁亮：租售并舉意味著一方面加大租賃住宅供應(yīng)，完善相關(guān)體制機(jī)制建設(shè)，另一方面要提供更多可支付住宅。

我有一種“1153供給模式”設(shè)想，即：將房地產(chǎn)供應(yīng)分為四個(gè)層次，第一個(gè)層次的10%是針對(duì)最低收入保障人群，通過(guò)貨幣化補(bǔ)貼租金的方式解決居住問(wèn)題。

第二個(gè)層次的10%，則是對(duì)科技人才、醫(yī)生、老師等人群，以低租金的租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等形式解決居住問(wèn)題。還有一個(gè)群體是年輕公務(wù)員，他們也是社會(huì)的寶貴人才，是社會(huì)穩(wěn)定的重要力量，他們也應(yīng)該納入這個(gè)范疇。這些群體能夠安居樂(lè)業(yè)，對(duì)國(guó)家和社會(huì)發(fā)展特別重要。但是這部分用房不能參與市場(chǎng)流通，否則就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房分配中的亂象。

第三個(gè)層次的50%，是要提供可支付住宅。可支付住宅是針對(duì)首次置業(yè)的年輕人，政府和開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)為他們提供買得起的房子。每個(gè)城市都應(yīng)根據(jù)具體的物價(jià)水平、發(fā)展階段推出足夠的可支付住宅并制定穩(wěn)定的指導(dǎo)價(jià)。政府要公開(kāi)向社會(huì)承諾，每年的可支付住宅規(guī)劃是什么，讓大家做到“未來(lái)有房，心中不慌”;同時(shí)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的首套房金融支持方案，為他們置業(yè)提供實(shí)惠。

第四個(gè)層次的30%，是完全市場(chǎng)化、較為高端的商品房，這部分需求現(xiàn)實(shí)存在，不必過(guò)度干預(yù)。

記者：有人說(shuō)，房地產(chǎn)的畸形發(fā)展會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛。你認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革應(yīng)該如何推進(jìn)?

郁亮：房地產(chǎn)行業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要力量，但確實(shí)也存在脫實(shí)向虛的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在過(guò)多地利用投資工具和成為投資工具。當(dāng)然。房地產(chǎn)行業(yè)天然具有投資屬性，如何實(shí)現(xiàn)“恰當(dāng)?shù)钠胶?rdquo;?我覺(jué)得還是需要通過(guò)供給側(cè)改革，增加供給來(lái)解決這一問(wèn)題。

現(xiàn)在來(lái)看，高房?jī)r(jià)問(wèn)題突出的城市就幾十個(gè)，都存在供給不足的原因。我認(rèn)為一些特大城市的周邊城市，是否應(yīng)該限價(jià)、限購(gòu)值得商榷，因?yàn)檫@些城市本身即是可以疏解核心城市購(gòu)房需求的。

談萬(wàn)科戰(zhàn)略：“當(dāng)好農(nóng)民種好地”

記者：萬(wàn)科董事會(huì)近期換屆，你希望萬(wàn)科未來(lái)的發(fā)展打上什么樣的標(biāo)簽?

郁亮：一個(gè)成熟企業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)的色彩會(huì)越來(lái)越淡，我覺(jué)得不是給萬(wàn)科貼上什么標(biāo)簽的問(wèn)題，而是根據(jù)時(shí)代的變化，適應(yīng)時(shí)代的要求，做時(shí)代企業(yè)。如果一定要給出一個(gè)定位，我希望萬(wàn)科成為一支以“真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造”為企業(yè)價(jià)值觀的社會(huì)建設(shè)的有生力量，堅(jiān)持艱苦奮斗，通過(guò)誠(chéng)實(shí)勞動(dòng)創(chuàng)造真實(shí)業(yè)績(jī)。

記者：作為房地產(chǎn)商必須與政府打交道，現(xiàn)在很多落馬貪官都是在房地產(chǎn)上出事的。你認(rèn)為如何建立新型健康的政商關(guān)系?

郁亮：我們要做的就是“當(dāng)好農(nóng)民種好地”。政商之間不可能沒(méi)有關(guān)系，這么多手續(xù)要在政府辦，但是我們這么多年的事實(shí)證明，“親、清”政商關(guān)系是存在的，這條路是可以走通的，所以說(shuō)我們會(huì)一直堅(jiān)持這種陽(yáng)光下的體制。國(guó)家大力反腐，也是為了建立一個(gè)陽(yáng)光透明的政商關(guān)系。如果大家希望去找關(guān)系去做事，那就是跟這個(gè)時(shí)代脫節(jié)了，過(guò)去行不通、未來(lái)更行不通。

來(lái)源：新華視點(diǎn)微信（ID：XHSXHSD） 記者：蔡國(guó)兆 彭勇 孫飛 毛鑫

原標(biāo)題：萬(wàn)科郁亮：中國(guó)城市化進(jìn)入第二階段，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌