對(duì)于各地接連推出的各類房地產(chǎn)政策，多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，短期來看，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開限制性政策，但要想建立長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵在于增加土地供應(yīng)，以及加快培育住房租賃市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，加大土地供應(yīng)，在目前已經(jīng)做好減法的同時(shí)繼續(xù)做好加法，可以平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。增加供應(yīng)后，市場(chǎng)價(jià)格將有望有所降低。

北京試水“共有產(chǎn)權(quán)”

北京住房引入“股份制”，試水共有產(chǎn)權(quán)，這標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)政策已經(jīng)發(fā)生重大變化。

8月3日晚間，北京市住建委對(duì)外宣布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會(huì)公開征求意見。根據(jù)該辦法，北京擬新推“共有產(chǎn)權(quán)住房”，“新北京人”獲得共有產(chǎn)權(quán)房的比例不低于30%。這一消息，對(duì)于許多在北京打拼的年輕人來說，無疑是一個(gè)喜訊。

“共有產(chǎn)權(quán)住房”就是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說：“共有產(chǎn)權(quán)住房政策通過實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的‘使用權(quán)’讓渡給首次購(gòu)房人，進(jìn)一步降低房屋出售價(jià)格，最大限度支持夾心層首次購(gòu)房需求，滿足無房家庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難。”

專家表示，“按照計(jì)劃，2017年至2021年北京預(yù)計(jì)供應(yīng)25萬套自住型商品房，這部分都將按照共有產(chǎn)權(quán)住房的辦法執(zhí)行，到2021年預(yù)計(jì)北京住房存量為900萬套，共有產(chǎn)權(quán)住房占比2.8%。這不僅影響到開發(fā)商，還會(huì)影響政府供地等多個(gè)方面。”共有產(chǎn)權(quán)住房解決了政府供地缺乏激勵(lì)的問題，有利于刺激政府?dāng)U大和落實(shí)供地計(jì)劃，形成有效供給，滿足居住需求。

“共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入條件比原來的自住房更嚴(yán)了。除了符合限購(gòu)條件外，還需要具備沒有住房轉(zhuǎn)讓記錄，信用良好；離婚三年內(nèi)，不許購(gòu)買；以家庭為單位所有成員名下無房等條件。這樣可滿足家庭首套剛需房，或人生首套房。如果再想買房，需要退出該住房。”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池表示，嚴(yán)格購(gòu)買條件，可以保證這類住房封閉循環(huán)，更具保障性質(zhì)。

張大偉表示，北京市明確了共有產(chǎn)權(quán)房的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，再加上2017年自住房土地供應(yīng)面積超過了整體土地供應(yīng)面積的30%，共有產(chǎn)權(quán)房將成為未來新建住宅市場(chǎng)最主要的供應(yīng)形式。

在他看來，過去幾年自住房是除信貸外，對(duì)北京房?jī)r(jià)影響最大的供應(yīng)工具。“從數(shù)據(jù)可以看到，2014-2015年自住房拉低了近10%的北京房?jī)r(jià)，因此未來在共有產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)推動(dòng)下，市場(chǎng)的觀望情緒會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，特別是大量房源供應(yīng)后，價(jià)格的穩(wěn)定已經(jīng)可以預(yù)期。”

多地探索“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”

作為長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，租賃市場(chǎng)受到前所未有的重視。

7月17日，廣州市政府出臺(tái)16條租賃新政，首次提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，發(fā)展租賃經(jīng)濟(jì)，通過增加租賃住房的供應(yīng)、扶持機(jī)構(gòu)租賃企業(yè)，以促進(jìn)現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；并將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的提法引起社會(huì)廣泛關(guān)注。幾天后，住建部等9部門也發(fā)布通知，決定在部分人口凈流入城市開展住房租賃試點(diǎn)。廣州、深圳、南京等12個(gè)城市入選。

上海提出深化以居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品住房為主，優(yōu)化廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系。成都計(jì)劃年底組建3至4家國(guó)有住房租賃公司。

“中央與地方實(shí)施了一系列限購(gòu)、限貸、限售等臨時(shí)性的調(diào)控政策，但這種治標(biāo)不治本的措施并不能解決樓市根深蒂固的結(jié)構(gòu)性扭曲，必須要完善一攬子政策組合，調(diào)整和優(yōu)化中長(zhǎng)期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)均衡，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。”張大偉表示。在這種思路下，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為各地優(yōu)先落實(shí)的一種探索。

同時(shí)，也有專家擔(dān)憂，城市中心教育等資源能夠促使房產(chǎn)附加值變高，該地區(qū)租金未來會(huì)有提高的可能。“由戶籍帶來的資源分配問題，也是需要考慮在租售并舉的推進(jìn)過程中的。”易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。

7月下旬，中共中央政治局召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。

業(yè)內(nèi)人士表示，“讓房子回歸居住屬性，眼下租售并舉的方式和方法，跟以往措施都有了深層次的變化。開發(fā)商、購(gòu)房者都要引起高度重視。可以這樣說，政策的變革，已經(jīng)在深層次展開了，影響是深刻的。”

來源：央廣網(wǎng) 記者：王夢(mèng)妍