房屋限售+嚴控地價

沈陽即將出臺的樓市調控政策將以“限售”為主。《通知》內容顯示，在沈陽三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域內（不含沈撫新區(qū)），市戶籍居民購買家庭唯一商品住房的，不予限售；購買家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同網簽備案之日起滿五年方可上市交易。市戶籍居民購買家庭唯一二手住房的，不予限售；購買家庭第二套及以上二手住房的，自《不動產權證》登記日期起滿兩年方可上市交易。而非該市戶籍居民購買商品住房的，自商品房合同網簽備案之日起滿五年可上市交易；購買二手住房的，自《不動產權證》登記日期起滿兩年可上市交易。

在土地供應方面，沈陽未來將采取“限房價競地價”、“限地價競房價”、“限地價競配建”、超出溢價率一定比例后競自持面積等方式，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價創(chuàng)新高等情況，以及嚴防高地價擾亂市場預期，由源頭控制，增加土地供應。2017年，沈陽住宅用地供應規(guī)模將不低于2016年水平，還將選擇人口密集、住房租賃需求較大的區(qū)域，出讓規(guī)模適宜的住房租賃用地。

同時，將加強對三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域內（不含沈撫新區(qū)）在售商品住房項目的價格監(jiān)控指導。對該區(qū)域2017年以來商品房合同網簽備案均價漲幅超過10%或單棟樓備案均價超過1萬元/平方米的在售項目中的未售房源，一律實行商品住房價格指導，確保房價回歸今年5月份水平。

從憂庫存到防過熱

一直以來，東北樓市都是庫存積壓的“重災區(qū)”，尤其是沈陽這座東北最具代表性的二線城市。2016年初，沈陽的商品住宅可售面積消化周期一度達到驚人的24個月，居全國各大城市前列。當時，中央提出樓市去庫存，2016年3月1日沈陽市政府就發(fā)布了促進樓市去庫存的房地產新政22項，其中最引人關注的就是大學生在沈陽購房“零首付”。對畢業(yè)未超過五年的高校、中等職業(yè)學校畢業(yè)生在沈陽購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時限由六個月降為三個月，首付比例則可實行“零首付”。

從鼓勵購房大力去庫存，到限制投資及投機交易加碼調控，僅一年半的時間，沈陽樓市政策就已大反轉。據(jù)記者了解，此次調控新政出臺的背景是，今年以來，沈陽住房銷量和價格均有所上漲。克而瑞房地產研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從今年3月份開始，沈陽樓市成交量出現(xiàn)大幅增長。今年1、2月份，沈陽商品住宅成交量分別是59萬平方米和80萬平方米，3月則一舉躍升至144萬平方米，4月更是創(chuàng)下今年單月最高成交量，達到185萬平方米。此后各月均保持在150萬平方米以上的高位。更加值得關注的是，今年以來沈陽商品住房均價一路上漲，從今年1月的7347元/平方米，到7月的8543元/平方米，上漲幅度近20%。從庫存量來看，目前沈陽的樓市庫存消化周期大概是14個月，較此前已明顯下降。

克而瑞分析師楊科偉解釋，今年以來，經濟發(fā)達省份熱點城市嚴格調控，使得東北、西北、西南地區(qū)那些有“庫存壓力”的城市在寬松的政策環(huán)境下，市場成交趨于活躍，價格上升，庫存快速下降，銷售周期普遍從兩年甚至更長降至12個月左右，出現(xiàn)了供求平衡甚至供不應求的局面，房價上漲壓力較大。沈陽此次強化樓市調控，很明顯是為了未雨綢繆，響應高層“房子是用來住的，不是用來炒的”的定調，在房地產市場調控長效機制完整建立之前，把“炒房”需求擠出市場。

（來源：上海證券報 記者:朱楠）