每經編輯 吳治邦    

每經記者 吳治邦　每經編輯 趙橋

土地性質變為商業用地

據《中國房地產報》2012年3月刊發的《武漢汽車公園：一個挑戰者的汽車地產生意》報道顯示，武漢汽車公園得到了政府的鼎力相助，當時，武漢汽車公園所在地已作為工業廠房用地出讓。之后，當地政府又將土地購回，把原來工業土地改為商業用地。

對此，8月9日，武漢汽車公園項目管理人的工作人員告訴《每日經濟新聞》記者：“現在土地性質確實是商業用地，媒體怎么寫的，應該就是那樣的。”

盡管上述人士并未對上述報道的真實性直接承認，不過記者多方查證的資料顯示，上述說法也并非空穴來風。據《楚天都市報》2011年11月報道，在2009年武漢友誼大道一帶4S店面臨整體搬遷時，武漢天欣花園商貿公司董事長繆紅政在江夏區的廟山有一塊地，已空置了兩年多。

而據記者實地探訪，武漢汽車公園項目所在地位于江夏區廟山的鄔樹村，隨后記者在中國土地市場網上查詢了2006年1月至2010年5月，鄔樹村所有土地出讓相關信息，發現在該時間段共有16宗土地交易，有11宗為工業用地、4宗為工礦倉儲用地、1宗住宿餐飲用地，并未發現商業用地性質的土地交易。

其中，一宗面積為5.1716公頃的土地于2008年5月掛牌，土地來源為新增建設用地，土地用途為工業用地，土地使用人為武漢天欣汽車實業有限公司，成交價格為1050萬元。工商注冊信息顯示，武漢汽車工業實業有限公司的歷史名稱即為武漢天欣汽車實業有限公司。

值得一提的是，在2010年10月，一宗位于武漢市江夏區廟山開發區鄔樹村的面積為6.6547公頃的土地又開始掛牌出讓，土地性質為批發零售用地，成交價格為3800萬元，土地使用人為武漢汽車公園實業有限公司。記者注意到，在土地來源一欄，標注為新增建設用地，不過同2008年5月所掛牌的土地有所不同的是，其在后面加了括號說明“來自存量庫”。

項目位置較偏遠

公開資料顯示，2012年前后，廣東、上海等地的汽車公園陸續籌劃和建設。

同濟大學復雜工程管理研究院研究員范宜昌對記者表示：“第一，大型商業地產做了就賺錢的時代已經過去了；第二，商業地產本身是一個投入多產出慢的項目，地產可能是賣掉就可以回本，這種項目除了銷售外，還需依靠經營來獲得后續的租賃收入；第三，類似的商業地產并不是說弄幾棟房子就可以的，還需要其他設計，對選址有很高的要求；第四，像這種項目必須先商業后地產，很多這種項目運營者并不看中商業項目本身，而是寄希望炒作概念之后，獲得廉價的土地，純粹做商業地產很難賺錢。”

從記者獲取的法院判決書來看，武漢汽車公園項目早期的債務糾紛多為與購買了商鋪業主的糾紛。

一位業主告訴《每日經濟新聞》記者：“我在2012年購買了汽車公園的一處商鋪，隨之又與其簽訂了一份委托經營管理合同書，而汽車公園方面則需想自己支付委托經營收益。但自2015年9月后，汽車公園方面一直未按約支付委托經營收益，目前法院已經做出要求汽車公園方面繼續履行合同的判決。”

記者注意到，武漢汽車公園項目地處偏遠，旁邊多為工廠，商業氣氛較差。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“很多這種項目都有類似問題，承諾難以兌現。現金流一旦斷了，就可能會出現跑路的情況。”