每經編輯 董青枝    

每經實習記者 董青枝 每經編輯 曾健輝

轉型與創新大潮下，產業地產熱浪席卷全行業。企業紛紛試水背后，市場也面臨供過于求等問題。

在“2017博鰲房地產論壇”上，中城新產業控股（深圳）有限公司董事長劉愛明用“窄門”詮釋其正在創業的產業地產。窄“門”出自圣經，大概意思是路寬走的人不一定成功，路窄走的人少很難走，但是很可能走得很好。這似乎也說出了眾多產業地產人士的心聲。

劉愛明在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，中國永遠會是制造業大國，其中體量龐大的高科技制造業終究要轉型升級，中城新產業就聚焦于為制造業企業的轉型提供服務。“我的定位很清晰，客戶就是制造業企業”。

在過去兩年間，劉愛明多次將中城新產業的業務比作“幫大叔創業”，就是幫中小制造業企業做產業升級，幫他們打破規模瓶頸。

在商業模式選擇上，天安數碼城T5董事總經理余安定認為，任何一種商業模式都可以走得通。天安數碼城是二八比例，20%自持，80%銷售。不過產業地產的銷售價格并不是市場的價格，而是把從政府爭取的優惠和議價空間留給企業。過去幾年天安數碼城也嘗試了租金換股權、產權換股權等模式。

星河產業集團副總裁閻鏡予表示：“做產業地產是不是真愛，看你是自持還是賣。如果你把這個物業賣掉了，你基本上是不會去服務的，因為這個物業已經不是你的了。你在這上面做服務，除了做點品牌，基本上沒有任何變現的價值。”

閻鏡予稱，星河采用的是房東+股東的方式，園區進駐的企業有很多是其原本已經投資的企業。另外星河也發掘很多企業的投資的機會，有的是真金白銀投的，有的是用租金換股權投的，還有用服務換股權投的。

劉愛明把產業地產分成三類：第一類是地產開發模式，就是以產業為棋子，把能賣的賣掉，不能賣的就不建；第二是招商導向的產業和模式，這是以政府為主導的。產業企業需要聚集，做生意需要有上下游的氛圍，客戶在園區生意要好做，園區要有非常好的產業生態；第三是中城新產業的創新模式，主張先產業后地產。強持有，弱銷售；去招商化，強產業鏈。

目前產業園區基本上是供過于求的，這就需要給客戶一個入駐園區的理由。

劉愛明表示，中城新產業整合了不少資源，在智能制造、北斗產業、物聯網產業和生物醫療領域。希望未來園區比較單一，全是高科技制造業，逐步整合，做成完整的產業鏈。

余安定不贊成聚焦做單一方向的主題產業園。短期專一會很好，但時間久了后會沒有活力，會僵化，這也是過去政府做主題產業園出現的問題。一段時間后做不下去，從來沒有真正的生態是單一的。最有活力的恰恰是兼容并包，只認準大方向，科技創新。至于是什么企業，什么類型的，根據市場選擇，產業園的定位應該因時因勢調整。

不同于以上兩者，星河的產品線中就雙創社區而言，主要以投資加星河的孵化器為主，相對的規模會比較小；對大中型企業，星河扮演的是戰略資源的整合。