每經編輯 李宇嘉    

李宇嘉

8月17日，北京市住建委會同多個部門聯合起草的《關于加快發展和規范本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》開始公開征求意見。《通知》在多渠道增加租賃住房供應、搭建便捷公共服務平臺、維護當事人合法權益等多方面予以細化規定。

事實上，北京市的住房租賃新政只是近期最受市場關注的一個典型。從中央到地方，發展租賃市場的一攬子重磅政策相繼拋出，對“租售并舉”的重視達到史無前例的高度，這不僅關乎樓市長效機制建設，更關乎新型城鎮化和構建內需社會的大業。

當前，我國租賃市場的癥結在有效供應不足，具體表現在兩大“瓶頸”：一是地方政府管理重點在買賣市場，由此租賃市場野蠻生長，基礎秩序供給不足；二是租房無法像擁有產權住房一樣，可享有基本公共服務。近期，多地租賃新政頻頻推出，其著力點就在于攻克這“兩大瓶頸”，特別是在新市民（外來人口、新就業大學生）和戶籍無房戶最關心的義務教育上，租售該如何實現同享同等待遇，成為最大的焦點。

目前來看，“租售同享”能否及如何“落地”，已成為租賃能否培育起來，租售能否“并舉”這盤大棋中最重要的“落子”。7月18日，廣州首提“租售同權”，并引起了市場極大反響。隨后，住建部官員接受新華社專訪時明確表態，“逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇”。

這意味著，租售同待遇或同享成為制度設計的必選內容。近期，鄭州、濟南、無錫、揚州提出“租房可落戶”，成都、陜西、山東等地強調租房人辦理居住證后可享受義務教育、醫療等基本公共服務等。不過，這些都是原則性表態，待遇同享宏大而漂浮，要怎么“落地”呢？

從這個角度上來說，北京近期發布的租賃新政就提供了長效機制建設的一個“榜樣”，其中對租房在落戶和享受義務教育等基本公共服務上的表述相對更為詳細。

眾所周知，無論落戶還是教育等公共資源供求關系上，北京堪稱國內門檻最高、供求最緊張的城市。近年來，北京通過疏解來解決問題，如非首都功能疏解、通州副中心建設、京津冀一體化等。但是，未來定位為政治、文化、國際交往、科技創新等四大中心的北京，不僅人口吸附能力依然超群，而且人才集聚能力還很強，也需要大量基礎服務人員。

因此，通過購租并舉，解決常住居民住房需求和公共服務全覆蓋是應有之義。今年以來，北京在住房制度上革新力度很大，近期新政也折射同享服務的實現路徑。

根據北京的政策，本市戶籍承租公租房的可落戶，非本市戶籍承租人可申辦居住登記卡或申領居住證；無房家庭租房的話，子女可享受（戶籍）或申請（非戶籍）租房所在區接受義務教育。

當然，北京新政規定，落戶僅限公租房（非一般租賃住房），申請義務教育也有一定的限制，戶籍人口要“雙滿三年”（本區租住和就業都要滿3年），非戶籍限制也比較多。北京租賃落戶和享受義務教育等同等待遇還難以一步到位，但相比之前租房的待遇已經算是不小的“破局”了。

關于同享義務教育，北京租賃新政有一個兜底的條款，即“具體辦法由各區人民政府結合實際情況制定”。這意味著，不管是戶籍租房者，還是非戶籍租房者，就大家最關心的教育來說，要看各區的政策及學位供求情況。言下之意，類似于北京西城區這種教育資源矛盾比較突出的地區，或許連業主的義務教育訴求都難以完全解決，租房者當然也只能靠后了。

這也道出了當前的無奈，即在公共服務配置上，房子究竟該發揮什么作用？在國際上，擁有產權住房，就得繳納房產稅（公共服務供給的資金來源），也就享有就近接受教育的權利。因此，以住房來配給教育資源是國際慣例。

不過，租房也擁有部分產權，即租期占產權行使期限比例的階段性產權，也要繳納房產稅，當然就有權利享受公共服務了，包括接受義務教育。去年，筆者一個朋友定居美國，本打算買套房以方便小孩上學。后來，這位朋友聽說美國租房也可以上學，開心地對筆者說“省了一大筆錢”。

目前，在我國土地出讓“招拍掛”模式下，土地一次性出讓70年使用權，購房者也就擁有了70年內享受本地區公共服務的權利。因此，住房就成了分配教育等公共資源相對公平合理的載體。當然，除了住房以外，在本區域就業、居住、繳納社保、納稅等，也在為增加公共服務供給作貢獻。

短期內，大城市爭搶優質教育資源的局面難改，以是否擁有住房、納稅和繳納社保年限、就業年限、居住或領取居住證年限等計算積分并進行排隊，誰分數最高，誰最先享有，這算是一個比較公正的模式。事實上，目前深圳、成都和杭州都采取該模式，不管戶籍或非戶籍、有房或無房、先來或后到，大家一起積分排隊。

當然，產權住房分值相對較高，是因為它的貢獻很大。如深圳南山區滿分100分的積分入學排序中，產權住房占據40分，成為最大頭。如果沒有住房，就需要在其他方面為城市多作貢獻來提高積分。當然，在全球很多國家，優質公共資源都很稀缺，比如在英美等國，資源分布也不均衡，很多高收入者為此不得不選擇將子女送到質量更高的私立學校。

在這種情況下，租售同等待遇也好，共享公共服務也好，都應該包含五個方面的內容：一是各級政府有責任和義務確保公共服務覆蓋全部常住人口，即便最底層的人群，也有權利獲得基本公共服務；二是按照對公共服務供給的貢獻大小，公平地確定公共資源分配順序，誰的貢獻大，誰最有權力享有；三是消除戶籍門檻的人為限制，所有人都要參與積分排隊，實現起點公平，給非戶籍等新市民和戶籍無房戶以平等機會；四是教育投入在區域和人群上均等化，不能創設少數人獨享的“超福利陷阱”；五是想獲得更優質、更稀缺的教育醫療等資源，就得努力工作、多作貢獻，或到市場上去購買。

本質上，租售同享和權利義務同等是“硬幣的兩面”。首先，政府要增加教育投入，并覆蓋到所有常住居民，還要通過教師輪崗、大學區制和搖號破除“福利陷阱”；另一方面，除了打破戶籍和住房隔離外，還要打破城鄉、農業非農業、本地人外地人等隱性隔離，讓所有居民公平參與教育等公共資源分配的競爭中。

滿足了這樣的條件，上述分配規則將能激勵所有人為獲得更好的公共服務而更努力地工作，并由此實現公共服務供需良性循環。仔細看北京租賃新政，在落戶和教育共享上，正朝這個方向漸進推進，也希望未來能有更大的破局。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）