每經(jīng)編輯 盤和林    

盤和林

據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，近日有購房者向記者透露，自己購于南京的商品房在某股份制銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，獲批的利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%，且首付高達(dá)五成。更令人意外的是，據(jù)購房者介紹，該商品房為其名下的首套房。

報(bào)道稱，對(duì)于很多城市來說，首套房貸款利率政策已經(jīng)由“折扣價(jià)”調(diào)整為“加價(jià)”。近期，多地傳出銀行繼續(xù)上浮房貸利率的消息，有多個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸款利率按照基準(zhǔn)利率上浮5%~10%作為“起步價(jià)”，市場(chǎng)上甚至也出現(xiàn)了像上述首套房貸款利率較基準(zhǔn)利率上浮30%的現(xiàn)象。

應(yīng)該說，利率市場(chǎng)化是我國(guó)一個(gè)大的趨勢(shì)。在流動(dòng)性趨緊、銀行資金成本上升的情況下，由市場(chǎng)調(diào)節(jié)利潤(rùn)是一個(gè)正常的商業(yè)行為。但住宅利率市場(chǎng)并不是一個(gè)完全市場(chǎng)化的行為。

筆者認(rèn)為，銀行將首套房利率上浮10%~30%，這有違中央制定的“滿足住的需求”的房地產(chǎn)調(diào)控精神，或出現(xiàn)誤傷剛需市場(chǎng)等背離公共利益的情況發(fā)生。

應(yīng)該說，利率是影響房?jī)r(jià)變化的一個(gè)重要外生變量之一，利率的微小變動(dòng)，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)。

一般來說，房?jī)r(jià)與利率呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，即利率上升，房?jī)r(jià)會(huì)下降；利率下降，房?jī)r(jià)會(huì)上升。利率除了直接作用于房地產(chǎn)開發(fā)成本以外，還通過以下三個(gè)方面影響房?jī)r(jià)：一是利率下降時(shí)，各種抵押貸款將大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是從住房消費(fèi)來看，其成本主要是銀行抵押貸款的利息；三是房地產(chǎn)價(jià)值是預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和，折現(xiàn)率與房地產(chǎn)價(jià)值成負(fù)相關(guān)，而與利率成正相關(guān)。

利率是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。此次以遏制房?jī)r(jià)瘋漲為目的的房地產(chǎn)調(diào)控，提高利率、增加購房者成本也成為一個(gè)重要政策選項(xiàng)。銀行的房地產(chǎn)貸款利率很快從“打折”轉(zhuǎn)向上浮，尤其是對(duì)多套住房者。應(yīng)該說這是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律的。

但需要指出的是，此輪調(diào)控并非“一刀切”，而是以滿足“住的需求”為主，同時(shí)要打擊“炒的需求”。這樣的政策出發(fā)點(diǎn)也是中央調(diào)控房地產(chǎn)的指導(dǎo)精神，因此，我們可以看到，所有的信貸政策對(duì)于首套房都應(yīng)當(dāng)是“保障”思維，包括貸款比例、利率。因?yàn)槭滋追扛咏诿裆械?ldquo;安居”需求。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，這里面指出了住房市場(chǎng)兩種不同的需求市場(chǎng)：一是以居住等利用為目的的消費(fèi)性需求；二是投資及理財(cái)?shù)刃枨?，相?duì)消費(fèi)性房地產(chǎn)需求而言，投資需求對(duì)個(gè)體、社會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投機(jī)（“炒的”）是房地產(chǎn)投資的一種特殊形式，常常給房地產(chǎn)帶來一定的消極作用。但“住的需求”對(duì)持續(xù)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有危害，應(yīng)該不在此次“打擊范圍”，而是在“滿足”范圍。

有人測(cè)算過，如果首套房貸利率上調(diào)，會(huì)給初次購房者帶來一筆巨額利息負(fù)擔(dān)。“平說財(cái)經(jīng)”自媒體一篇文章算過一筆賬：以2016年10月之前的政策，同樣是300萬元貸款，首套住房最低為85折利率，二套住房為基準(zhǔn)利率的1.1倍計(jì)算，在30年等額還清的情況下，前者支付的利息約為226萬元，后者約為306萬元，多出80萬元。若是上浮20%~30%，至少給初次購房者增加上百萬元的利息負(fù)擔(dān)，這也有違社會(huì)公平。

初次購房者實(shí)際上體現(xiàn)著一個(gè)龐大的中間人群住房需求，這部分人的住房需求不可能都由政府以共有產(chǎn)權(quán)、公租房、保障房來滿足。我們常說，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，以首套房低利率（基準(zhǔn)利率）滿足中間人群的剛性住房需求，有助于緩解公共資源不足的壓力。

即便在利率完全市場(chǎng)化的美國(guó)，其利率等也是受到政策管制的。因此，商業(yè)銀行不能借利率市場(chǎng)化的名義，搭上房地產(chǎn)調(diào)控的便車，來謀求自身商業(yè)利益的最大化。尤其是房地產(chǎn)的利率，有著非常強(qiáng)的政策性，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該對(duì)首套房貸利率進(jìn)行必要的規(guī)制，切實(shí)回歸到中央滿足“住的需求”的指導(dǎo)思想上來。（作者系財(cái)政部中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）