每經編輯 吳抒穎    

每經實習記者吳抒穎 每經實習編輯梁秋月

城市更新的成果

走城市更新的道路是“缺地”的深圳破局的思路。深圳城市更新局發布的數據顯示，2016年，深圳市供應建設用地面積約965公頃，其中新增建設用地約338公頃，存量建設用地約627公頃（含城市更新供應用地239公頃），占總量的65%。

在住房供應方面，城市更新項目貢獻了不小的比例。數據顯示，2016年，城市更新供應商品房（不含回遷）面積297萬平方米，占全市房地產市場供應總量43%，城市更新逐漸成為了商品房和保障性住房供應的重要來源。

公共配套落實方面，目前深圳已批的城市更新規劃已落實了中小學校108所、幼兒園222所、醫院3所、社區健康服務中心200處、公交首末站144處，配建保障性住房約449萬平方米。其中原特區外項目超過三分之二，城市更新有效助推了特區一體化進程。

產業升級方面，截至2016年底，深圳全市累計有84個拆除重建類產業升級項目獲得規劃審批，更新改造后將提供1605萬平方米的產業用房及產業配套設施。

而近年來，城市更新帶動的固定資產投資額呈逐年遞增態勢，2016年城市更新完成投資額為682億元，占全市固定資產投資額比例為16.7%，而2011年，完成的投資額僅為142億元，占比6.6%。

張紅宇透露，“截至2017年6月底，深圳已列入城市更新計劃的項目共有616項，涉及到用地范圍面積達48.92平方公里，已批準的拆除重建類城市更新單元規劃有379項，涉及的拆除范圍用地面積達29.63平方公里，累計供應用地面積約14.3平方公里。”

棚改與工改的新嘗試

據深圳市規劃國土發展研究中心發展研究所所長李江博士的總結，目前深圳的城市更新方式從拆除重建主導轉向拆除重建與綜合整治并舉，由“市場主導”向政府把控、市場主導、公眾參與多贏模式沾邊，更加關注民生、關注產業的可持續發展。

在這種導向的引領下，深圳在棚改方面做了較大的改變。日前深圳市住建局組織起草的《關于加快推進棚戶區改造工作的若干措施（征求意見稿）》，其中提及深圳市范圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用范圍；棚戶區改造項目的住宅部分，除用于搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房和保障性住房。福田、羅湖、南山、鹽田四區的棚戶區改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。

此外，征求意見稿還明確棚戶區改造項目實施模式，結合深圳市實際情況，推廣“政府主導一國企實施一公共住房”的棚戶區改造項目實施模式。棚戶區改造項目原則上只通過拆舊建新的方式實施。

在此過程中，政府的職責、企業的機會又在哪里？深圳估價協會副會長吳青給出了自己的見解。她分析，棚改可以有三條路徑選擇，一是政府主導，指派辦事處或服務機構完成征求意見并簽約，此后由政府進行土地征收，再決定是否出讓；二是政府全面負責，由街道辦簽約，最后土地建成安置房；三是由政府主導簽約階段，此后引進國企進行一次性招標，招標后國企協助政府做拆遷工作，處理完后土地進行協議出讓。

而企業的機會又在哪呢？吳青認為，國企有很多的機會，民企也有突圍的可能。“一百多個老舊小區的改造需要專業開發機構的管理經驗、資金介入，包括拆遷和建設的機會等。”

在工改方面的嘗試，深圳更是敢為人先。數據顯示，在“十三五”規劃期內，深圳將提高工改工比例，并嚴格控制工業區塊線范圍內的“工改商”和“工改居”，保證至2020年深圳工業用地比重不低于30%。

李江認為，這是因為深圳有迫切的產業升級需求。“未來如何吸引高端產業留在深圳考驗政府也是考驗深圳市最大的問題。政府要保住一定規模的產業，因此要鼓勵工改工、嚴控工改居。”

在此背景下，更加傾向于做“工改商”、“工改居”的房企也開始接手“工改工”項目。但深圳市合一產業運營有限公司董事總經理陳晨提醒，傳統房企的開發模式在“工改工”的場景下可能行不通。“開發商雖然規劃、開發建設、融資等方面都具備優勢，但每個園區的產業定位、運營，背后的邏輯性非常強，并不是地產銷售能解決的。”

陳晨認為，地產公司要做“工改工”，首先必須把全產業鏈條打通，“項目來源、渠道、資金、產業都很重要，開發商必須建一個具有專業分工的團隊，并且對行業進行研究。此外，尋求合作，從而達成優勢互補、資源共享、合作共贏，這是比較普遍的做法。最核心還是應該做產業投資，將自身的產業導入具體的項目”。