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每經實習記者 程成 記者 沈溦 每經編輯 趙橋

打分政策微調后首拍

6月21日晚間，上海市規劃和國土資源管理局一口氣發布了8宗宅地的出讓公告，但在次日又終止了其中松江區洞涇鎮的2宗宅地的出讓，另外6宗宅地的出讓公告顯示，繼續采取招掛復合式出讓。

上述6宗地塊的出讓文件顯示，按照通過資格審查的有效申請人數確定出讓方式。有效申請人不超過3人的，采用掛牌方式出讓；有效申請人為3人及以上的，采用招標方式出讓。采用招標方式出讓時，投標后，有效投標文件在3~10份的，排名前2位的投標人為入圍競標人；有效文件在11份及以上的，排名前3位的投標人為入圍競標人。進入競標環節后，由評標小組根據“評標標準和方法”對評標文件進行打分，確定入圍競標人排名順序。在競標階段，競標人按照前述順序參與現場競價確定競得人。

上海土地市場官網顯示，此次萬科競得的寶山工業園區108-04地塊競買申請人為2人，按照規定該宗地以掛牌方式出讓。中國指數研究院信息顯示，另一競拍申請人為招商蛇口。

值得一提的是，與5月26日上海首次實行招掛復合式出讓3宗宅地所不同的是，此次出讓的6宗宅地在“評標標準和方法”上進行了微調，首次引入了“受讓管理”指標。

上述“受讓管理”指標規定，自2017年5月1日起，在上海地區受讓商品住宅地塊（包括含住宅綜合用地地塊、聯合受讓）2塊及以上的計0分、受讓1塊的計15分、受讓0塊的計30分。

“受讓管理指標的引入，意味著會有更多的房企能有機會參與到上海土地市場中來。”知名地產人士薛建雄此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說。

在5月26日的土拍中，中海、保利、中建3家央企分別競得浦東新區臨港和奉賢區的3宗宅地。

萬科近零溢價拿地

據了解，此次萬科以29.19億元競得的寶山工業園區108-04地塊，位于寶山區滬太公路西、羅北路北；地塊距離人民廣場30公里，距離最近的地鐵站7號線終點站美蘭湖站約5公里；該地塊占地面積8.08萬平方米，建筑面積14.54萬平方米，成交樓面價約20069元/平方米，近零溢價拿地。

記者通過相關二手房信息網站查詢發現：目前該地塊周邊無在售新房，在售的二手房主要集中在7號線終點站美蘭湖站附近，包括遠洋、朗詩等多家品牌房企項目，單價在4.2萬元~4.5萬元，房齡大多在4~5年。

需注意的是，該地塊在出讓文件中提出了諸多限制性要求。出讓文件要求，該地塊開發商需自持建筑面積不低于15%（計20726.48平方米以上）的住宅物業，自持面積需用于租賃；保障房建筑面積5%（計7273平方米）以上；公共服務設施建筑面積不少于2%等。此外，該地塊還要求建筑高度限高50米、樓層不超過18層、住宅套數下限1091套、全裝修占比30%、中小戶型占比在60%以上等。另外，該地塊還明確要求100%實施裝配式建筑。

“該地塊限制條件較多，這對開發商的項目運營能力提出了很高的要求，利潤空間不會很大。”易居研究院研究員賴勤告訴《每日經濟新聞》記者，“特別是100%實施裝配式建筑對開發商提出了更高的要求，而萬科此前在裝配式住宅方面有著成功的開發經驗，也有一定的優勢。”

近年來，萬科在向城市配套服務商轉型，加大了在商業地產、產業地產、養老、教育、長租公寓等方面的布局力度。

賴勤認為，在各地土拍限制條件越來越多的趨勢下，城市配套服務商這一角色對其成功拿地和介入一線城市房地產市場將起到重要作用。