每經編輯 每經記者 李少婷 每經編輯 楊 軍    

每經記者 李少婷 每經編輯 楊 軍

在行業發展及產業政策調控之下，房地產市場由增量轉為存量階段，企業“野蠻生長”進入尾聲。

央企地產板塊在市場化競爭中已形成自然分野，既有可與行業龍頭分庭抗禮的巨頭，也有作為央企利潤重要補充、規模較小的企業。在被核準可開展地產業務的20家央企中，年銷售額為1000億元以下的企業成為第二梯隊成員。

第二梯隊中有進擊的選手激進擴張沖刺第一梯隊；也有發展乏力者，在央企地產整合中稍有不慎就可能淪為“獵物”?！睹咳战洕侣劇酚浾呤崂戆l現，近年來，第二梯隊為了在行業競爭中保有一席之地，有主動整合防微杜漸者；有被巨頭“收編”者；亦有抓住最后機會尋求階梯跨越者。

“總體上說，當前很多第二梯隊的房企或患有焦慮癥，因為總體上已經出現了被并購的態勢?！币子^研究院智庫研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為，央企房地產業務的第二梯隊面臨著夾縫求生的競爭形勢。

20家央企僅3家銷售上千億

根據房地產信息綜合服務商克而瑞的研究數據，在20家被核準從事地產業務的央企中，2016年度銷售額在1000億元以上的僅有3家，即以中海地產為主要經營單位的中國建筑工程總公司、以保利置業和保利地產為主要經營單位的中國保利集團公司、以華潤置地為主要經營單位的華潤集團有限公司，除此之外皆為第二梯隊成員。

位列20家名單之內并不意味著可以高枕無憂。8月29日，保利地產（600048，SH）披露公司與中航工業地產業務整合最新進展。保利地產在公告中表示，截至目前，雙方相關房地產業務整合工作已基本完成。至此，這一持續一年有余的央企地產業務整合大戲臨近落幕。

也有不同的情況出現，比如被剝離大量地產業務后的中航地產（000043，SZ）2017年半年度業績明顯下滑——營收為23.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤由正轉為負1.41億元，同比下滑4279.52%。

“如果后續（地產調控）改革推進，此類第二梯隊的地產業務會被第一梯隊所兼并，這個是大趨勢。中航地產的動作就體現了這一點?！眹儡S進向《每日經濟新聞》記者分析認為，“總體上來說，當前很多第二梯隊的房企或患有焦慮癥，因為總體上已經出現了被并購的態勢?！?/p>

“焦慮癥”源于新的競爭態勢，保利地產吞并中航地產資產包被視為一個新的市場信號?！按舜沃泻焦I作為21家（五礦中冶合并后為20家）名單內企業也面臨整合，更表明行業做大做強的趨勢明朗。”平安證券在2016年7月就曾分析道。

進擊者尋求跨進第一梯隊

行業龍頭不遺余力地擴大規模，在第二梯隊中，亦有“玩家”放言要實現年銷售千億級門檻的跨越，采用“進擊”的姿勢抵御被吞并的風險，中國金茂（00817，HK）和魯能集團則是其中的代表。

8月24日，中國金茂披露的2017中期報告顯示，期內其累計取得城市及物業開發銷售簽約額人民幣241.08億元，同比增長約16%?！爸袊鹈?019年要實現千億銷售額，躋身房企第一梯隊?！痹?017年半年業績說明會上，中國金茂執行董事兼首席執行官李從瑞放出豪言。

“避免被整合只能做大做強，使自己具備可持續發展能力。目前房地產行業集中度提高，我判斷未來3年內將出現2~3家萬億級企業，30家左右千億級企業，剩下的無論是央企還是民企，規模都會非常小，極有可能被整合掉?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O張宏偉認為。

“跨越千億級”有可能成為第二梯隊企業命運的岔口。在這種情況下，距離第一梯隊差距更小的魯能集團發起了攻勢。2016年4月，廣宇發展（000537，SZ）宣布停牌，擬向控股股東魯能集團等發行股份購買資產并向其他投資者發行股份募集配套現金，向重組發起第三次攻勢，終在近日以魯能集團取消87.29億元募資后被證監會無條件放行。

急于注入上市公司，與魯能集團的資金壓力及房地產市場環境不無聯系。魯能集團2017年度跟蹤評級報告顯示，其2016年仍保持較大土地購置規模和項目開工量，“存在著較大的對外融資壓力”，期內總債務同比增長73.28%至386.14億元。而同時，魯能集團的房地產業務毛利率受到結轉項目土地成本上升的影響，2016年同比下降10.31個百分點至33.85%。

“小而美”企業能否獨善其身

在第二梯隊中，也有一批企業更傾向于防守。比如中糧集團的尋求內部整合，葛洲壩集團想要差異化競爭取勝。

8月21日晚間，大悅城地產（00207，HK）發布公告稱，“為整合資源及提升中糧集團有限公司房地產業務效率”，中糧地產（000031，SZ）正探索收購大悅城地產控股權益或收購持有大悅城地產有關控股權益直接控股公司的股權的可能性。

中糧集團此舉是否是以整合內部資源的方式尋求擴張或防守？8月22日，中糧地產回應《每日經濟新聞》記者稱，重組的背景是在中糧集團2016年披露《國有資本投資公司改革方案》，要重點打造18家專業化公司之下提出的。

“一些較大規模的央企房地產業務有意尋求并購其他央企的地產資產，內部整合后，資產規模增加有利于尋求并購，另外，也有政府推動和消除企業內部同業競爭的因素?！睆埡陚ハ颉睹咳战洕侣劇酚浾叻治稣J為。

除內部整合以增強自身實力外，也有一些企業保持著“小而美”。葛洲壩（600068，SH）2016年年度報告顯示，期內其房地產業務實現營收98.99億元，同比增長53.18%，毛利率為20.98%，較上年減少5.14%。據葛洲壩相關人士向《每日經濟新聞》記者介紹，其房地產業務板塊堅持“人無我有，人有我優”原則，致力于圍繞“綠色、健康、智慧、環保”，打造“5G科技”產品，相較于規模，其更注重追求高質量。

“從利潤角度來說，‘小而美’也挺好，但房地產市場已從增量房邁入存量房階段，‘小而美’的企業可能會失去規?；l展機會，很難再做大，只能是維持現狀?！睆埡陚フJ為。