每經(jīng)編輯 程成    

每經(jīng)實習(xí)記者　程成　每經(jīng)實習(xí)編輯　梁秋月

溢價率下降

出讓結(jié)果顯示，此次土拍綜合溢價率為29.8%，而上一次于6月份土拍時，綜合溢價率為36.2%，土地溢價率走低。

“蘇州土拍的交易規(guī)則，在一定程度上抑制了房企推高地價的沖動。”中國指數(shù)研究院上海分院副總經(jīng)理張志杰認為。

土地出讓公告顯示，此次出讓的8宗宅地，繼續(xù)沿用6月份的“市場指導(dǎo)價+一次報價有效區(qū)間”的方式確定競得人。根據(jù)競價規(guī)則，網(wǎng)上報價超過市場指導(dǎo)價25%以上的，網(wǎng)上競價中止，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報價，并以在規(guī)定時間內(nèi)一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人。

不過值得注意的是，盡管此次土拍綜合溢價率進一步下降，但個別“熱門”地塊的溢價率仍相對較高。

如位于相城區(qū)陽澄湖鎮(zhèn)的“蘇地2017-WG-27號”地塊，由九龍倉以22.89億元競得，溢價率達到48%，樓面價11070元/平方米；位于高新區(qū)的29號地塊，由金地以6.85億元競得，溢價率達到47%，樓面價9142元/平方米；位于相城區(qū)的26號地塊，由禹洲以4.86億元競得，溢價率達到45%，樓面價9393元/平方米；位于吳中區(qū)的24號地塊，由九龍倉以8.17億元競得，溢價率達到42%，樓面價26901元/平方米。上述溢價率最高的4宗地塊均為住宅用地。

“對于蘇州土地市場來說，當(dāng)前投資價值依然被看好，房企拿地積極性也較高。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。嚴(yán)躍進同時認為，在“房子是用來住的、不是用來炒的”的大背景下，當(dāng)前包括蘇州在內(nèi)的多個城市，在土拍環(huán)節(jié)通過進一步完善相應(yīng)的競價機制，土地溢價率出現(xiàn)了一定程度的下降，這在一定程度上也防止了高價地的出現(xiàn)進而擾亂市場預(yù)期。

葛洲壩、天健成功摘地首進蘇州

從此次土拍出讓結(jié)果來看，蘇州市核心區(qū)的姑蘇區(qū)推出的兩宗宅地，分別由葛洲壩地產(chǎn)和天健置業(yè)競得。

葛洲壩地產(chǎn)競得的編號為“蘇地2017-WG-20號”地塊，位于姑蘇區(qū)城北西路南、上林路東，緊鄰虎丘景區(qū)東側(cè)。該地塊為批發(fā)零售和住宅用地，占地面積3.86萬平方米，規(guī)劃建筑面積2.7萬平方米，容積率僅約0.7；起始價5.8億元，成交價7.7億元，溢價率33%，樓面價28511元/平方米。

姑蘇區(qū)另一宗編號為“蘇地2017-WG-21號”地塊，位于城北西路南、虎丘路西，緊鄰虎丘景區(qū)西側(cè)，距20號地塊直線距離不足2公里。該地塊為住宅用地，占地面積4.54萬平方米，規(guī)劃建筑面積3.18萬平方米，容積率約0.7；起始價6.93億元，成交價9.17億元，溢價率32%，樓面價28861元/平方米。

第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，上述兩宗地塊周邊同類型的別墅產(chǎn)品，聯(lián)排和獨棟的二手房均價在2.9萬元-5.5萬元/平方米不等。

值得注意的是，上述兩家房企通過此次土拍，首次進入蘇州市場。

據(jù)悉，葛洲壩地產(chǎn)為央企葛洲壩集團（600068.SH）的子公司。葛洲壩集團2017年中報顯示，上半年葛洲壩地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額58.71億元，合約銷售面積25.46萬平方米；實現(xiàn)營業(yè)收入40.49億元、凈利潤3.08億元，同比分別增長65.4%、115%。上半年，葛洲壩新增土地儲備2塊，權(quán)益計容建筑面積15.97萬平方米。

天健置業(yè)為深圳市國資委旗下天健集團（000090.SZ）的子公司，后者系集建筑施工、地產(chǎn)開發(fā)、城市服務(wù)于一體的城市綜合運營商。其2017年中報顯示，上半年其共實現(xiàn)營業(yè)收入31.15億元，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面實現(xiàn)營業(yè)收入14.73億元；業(yè)務(wù)主要集中在廣州、深圳、南寧、長沙和上海等城市。至報告期末，其土地儲備建筑面積48.98萬平方米。

“在當(dāng)前房企的規(guī)模追逐戰(zhàn)中，部分規(guī)模較小的二線，甚至三線房企，急需擴充土地儲備來謀求戰(zhàn)略擴張。”嚴(yán)躍進說，“而隨著一些城市土地溢價率的降低，相對來說在一定程度上也會降低房企拿地成本和壓力。”

而葛洲壩在中報中也表示，“將適當(dāng)增加優(yōu)質(zhì)土地儲備”。

克而瑞2017上半年房企銷售金額排行榜單顯示，葛洲壩位列品牌房企第131位。

此外，編號為“蘇地2017-WG-22號”土地為商務(wù)金融用地（研發(fā)），由蘇州蘭衛(wèi)醫(yī)療科技有限公司以0.12億元底價摘得；23號地塊為批發(fā)零售和住宅用地，由路勁以33.15億元、溢價率20%、樓面價9566元/平方米摘得；25號地塊為住宅用地，由九龍倉以17.15億元、溢價率14%、樓面價15932元/平方米摘得；28號地塊為批發(fā)零售用地（汽車4S店），由蘇州蘇新汽車銷售服務(wù)有限公司以0.2億元底價摘得。