如果是兩個月前，估計您還不知道“租購同權”是個啥，而現在很多人已經耳熟能詳。7月中旬以來，廣州、無錫、鄭州、北京等城市相繼推出“租購同權”政策，為租房者撐腰。

欣喜之余，很多人心里也不踏實：“租購同權”，其涵義和內容到底是啥？究竟會給房地產市場帶來多大的影響？房價得到了抑制，那租金會不會看漲？看完了鋪天蓋地的報道，到底該信誰的呢？今天，就讓麻辣財經三七強為您梳理一下。

一問：租房真能上名校？

總體上看，租購同權所釋放的信號意義，大于實際含金量。

7月中旬，廣州出臺《加快發展住房租賃市場工作方案》，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。這次“租購同權”在我國地方政府正式文件中的首番亮相，引爆了中介機構的熱情，“租房也能上名校”成了最抓眼球的宣傳語。

也有人認為不現實：“到了北京租個房，第二天孩子就能上名校，怎么可能呢？真那樣，全中國還不得有一半的人擠過去？”

隨后一段時間，來自政府的權威解讀，使真相漸趨明朗：一來，“租房就能上學”并非新政，而是早已有之，至少從前年2月起，租賃合同就是有效的居住地證明，能作為孩子入學的“門票”，此次文件提及只是突出強調而已；二來，廣州政策中仍延續了租房上學的門檻，比如父母或具有本市戶籍，或持有人才綠卡，或符合積分入學安排學位條件；三來，即便可以“就近入學”，也要“接受統籌安排”，很難“精準定位”到名校上。

“租房也能落戶”？7月下旬，繼廣州之后，無錫、鄭州、揚州、濟南等城市也行動起來，把同權重點放在了戶籍上面。比如無錫，不再要求購房才能落戶，改為只要在當地有合法穩定住所和合法穩定職業均可落戶。

與“租房上學”類似，“租房落戶”傳遞的也是一種信號，而沒必要夸大它的含金量。在無錫，“租房落戶”早已有之，以前投資人員、外來務工人員也都能落戶，只不過沒購房落戶那么‘干脆利落’，而是要滿足一系列要求；再者，就算按現在的政策，“租房落戶”照樣得滿足相關條件——參加無錫城鎮社會保險、申領（簽注）《江蘇省居住證》均滿五年。一位無錫市民道出玄機：“這幾年無錫的外來人口增長其實并不快，需要在落戶門檻上‘松松口子’，才能躋身新一線城市。”

二問：同權難在哪兒？

現階段而言，做到完全意義上的“租購同權”不太可能。一個最大的問題，是公共資源的供給能力不足。

房地產專家、國務院發展研究中心研究員任興洲認為，供給不足很大一個方面，體現在緊緊跟房子捆綁在一起的“學位”上。“一座城市涌入大量人口后，子女入學的需求會陡然增加，但當地教育資源并不會隨著人口流動而遷移，由此便會造成供需矛盾、供應緊張。”

仔細觀察不難發現，此番推動“租購同權”的城市，大多并非人口流入壓力凸顯、租房者擴權需求最強烈的城市。有專家稱，像北京這樣的一線城市，控制人口、控制土地供應、控制戶籍等措施，事實上就是對“權”的限制，“租購同權”還面臨著許多剛性制約。

往深里講，“租購同權”的新導向背后，是“租購不同權”的客觀現實。而這一現實的存在，是有其歷史原因和邏輯的。據專家介紹，各地政府提供公共服務需要財政、稅收來支撐。過去，之所以買房人擁有更多權益，主要是因為購房過程中給城市“作了很多貢獻”——購房的房款中蘊含著土地成本，而大量的土地出讓金又給政府提供了重要的財政支撐。換句話說，買房就相當于為享受公共服務先買了單，從而獲得了優先權。

然而，時代在變，市場在變，理念在變，公共服務的分配邏輯也不會一成不變。

從道理上講，租客雖然不用一次性付出巨大的購房成本，但其租金中也隱含了房價、地價的因子，租客在一座城市賣力打拼、納稅消費，也相當于為這座城市“作了貢獻”，沒有理由不共享公共資源。

從市場上看，為遏制房價的過快上漲，不讓“千軍萬馬去擠獨木橋”，當前我國也亟需在購房市場之外開辟壯大一條新的居住渠道。

“房子是用來住的，除了住自己的房子，也可以住別人的房子，租住也是解決住房問題的一條重要渠道。”任興洲認為，要讓房地產市場健康穩定發展，就要通過“購租并舉”滿足各類人群的住房需求，而租購同權正是購租并舉的必然要求之一。如果讓租房者逐步也能享受到同等待遇，這些人群就不一定非擠到購房的“獨木橋”上去，這樣大家買房會更加理性，市場也會更加平穩。

三問：房屋租金會上漲嗎？

如果租房者的權利提高了，那租金是不是就會漲呢？一些租客開始擔心起這一問題來。

“租房的人多了，可能會給市場帶來短期波動，但絕不應夸大它的效應。”鏈家研究院院長楊現領認為，目前各地新政在“同權”方面仍留有較高的準入門檻，實質帶來的改變并不大。更重要的是，決定一個地區房租水平的核心因素是當地人的平均收入水平。

楊現領表示，根據鏈家租賃數據、自如數據的測算，在中國的一線城市，租房者一般會將個人收入中的三分之一左右拿來租房；二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下，“如果租金過高，就會導致換租。只要收入水平沒有大幅調整，租金水平并不會有太大變化。”

“租購同權最大的意義，在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。”楊現領認為，落實租購同權還應該更“接地氣”，重點考慮新市民眼下最迫切的需求。首先要解決能方便地辦理居住證、不被房東隨意驅趕、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題。只有這樣，“新市民”才可能在城市站穩腳跟，下一步才會產生對學區的需求。

（來源：人民日報中央廚房·麻辣財經工作室劉志強）