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物流地產(chǎn)迎風(fēng)口?房企、電商、金融機(jī)構(gòu)都在搶

經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 2017-09-19 14:05:54

物流地產(chǎn)迎來(lái)風(fēng)口,房企、電商、金融機(jī)構(gòu)等多股力量紛紛進(jìn)入。相比地產(chǎn)開發(fā),物流地產(chǎn)具有土地價(jià)格較低、政策支持多等優(yōu)勢(shì),同時(shí)擁有土地增值、租金回報(bào)、服務(wù)費(fèi)用等未來(lái)收益空間。不過,也有專家提示,物流地產(chǎn)有其特殊性,需防范泡沫切勿一哄而上。

物流地產(chǎn)正被多股力量“圍獵”。

萬(wàn)科近日發(fā)布了8月份銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)。簡(jiǎn)報(bào)稱,8月份萬(wàn)科新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè),分別位于廣州、寧波、昆明、杭州、蘇州。

除萬(wàn)科外,房企、電商、金融機(jī)構(gòu)等多股力量都在加快搶灘物流地產(chǎn)。專家指出,大體量資本的進(jìn)入必然加劇物流地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng);與此同時(shí),也給投資方帶來(lái)了許多挑戰(zhàn)和隱患。

資本“圍獵”物流地產(chǎn)

萬(wàn)科在物流地產(chǎn)方面早有布局。2015年,萬(wàn)科成立了萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司,專門進(jìn)行物流地產(chǎn)開發(fā)。2016年,萬(wàn)科物流地產(chǎn)獲得了18個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目,總建筑面積約147萬(wàn)平方米。而根據(jù)計(jì)劃,今年將再增加150萬(wàn)平方米的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

事實(shí)上,多股力量正在加緊布局物流地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)了解,除萬(wàn)科外,綠地、越秀等房企均將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向;京東、阿里等電商早已涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域;而作為金融機(jī)構(gòu)的代表,平安也在積極搶灘物流地產(chǎn)市場(chǎng)。

美國(guó)調(diào)查機(jī)構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布的《2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》顯示,有61%的投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報(bào),同時(shí)物流地產(chǎn)板塊也受到更多投資者青睞。

西南證券分析師表示,物流地產(chǎn)不同于一般的產(chǎn)業(yè)或科創(chuàng)園區(qū),核心客戶需求和網(wǎng)絡(luò)化布局的內(nèi)在需求驅(qū)動(dòng)力較強(qiáng),其運(yùn)營(yíng)管理能力比開發(fā)能力更為重要,甚至決定了物流開發(fā)商的發(fā)展規(guī)模以及整體收益。由于中國(guó)的定制和高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足,而電商和消費(fèi)需求在持續(xù)增長(zhǎng),物流地產(chǎn)的發(fā)展空間不可限量。

戴德梁行發(fā)布的報(bào)告也稱,過去10年間,中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng),整體市場(chǎng)規(guī)模從2005年的不足人民幣3億元增長(zhǎng)到2016年的超過100億元。

然而,強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求之下是巨大的供應(yīng)缺口。戴德梁行的報(bào)告預(yù)計(jì),至2020年,電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)和工業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求將達(dá)到1.4億平方米至2.1億平方米,而屆時(shí)供應(yīng)量或只有5600萬(wàn)平方米至6600萬(wàn)平方米,供應(yīng)缺口超過1億平方米。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi),中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

普通地產(chǎn)業(yè)務(wù)難度加大

業(yè)內(nèi)人士指出,物流地產(chǎn)包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等。相比地產(chǎn)開發(fā),物流地產(chǎn)具有土地價(jià)格較低、政策支持多等優(yōu)勢(shì),同時(shí)擁有土地增值、租金回報(bào)、服務(wù)費(fèi)用等未來(lái)收益空間,因而成為房企爭(zhēng)相布局的戰(zhàn)場(chǎng)。

廣發(fā)證券認(rèn)為,從投資回報(bào)率來(lái)看,高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn),目前我國(guó)一線城市的物流地產(chǎn)收益率在6.5%至7%之間,而寫字樓及購(gòu)物中心的收益率只有4%至5.5%。分城市來(lái)看,盡管部分二線及環(huán)一線的衛(wèi)星城市物流地產(chǎn)的絕對(duì)租金水平低于一線城市,但考慮到其土地成本也相對(duì)較低,從收益率角度來(lái)看,供需格局較好的二線及環(huán)一線的衛(wèi)星城市物流地產(chǎn)的回報(bào)率也較高。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所城市經(jīng)濟(jì)研究室主任李恩平告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,物流地產(chǎn)之所以獲得資本青睞,有兩方面的原因:一方面,近幾年普通房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)存在明顯泡沫,房企出于避險(xiǎn)需要急于尋找新的發(fā)展方向。同時(shí),國(guó)家加大了房地產(chǎn)調(diào)控力度,使得普通房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)難度增加;另一方面,隨著經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng),物流地產(chǎn)需求大增,特別是最近幾年網(wǎng)購(gòu)的迅猛發(fā)展,讓物流的集聚規(guī)模和集聚方式均要求大變革,一些原來(lái)由商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的店面、門鋪需求大減,而倉(cāng)儲(chǔ)及倉(cāng)儲(chǔ)現(xiàn)代化調(diào)配的需求大增。

清華大學(xué)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院副院長(zhǎng)劉大成認(rèn)為,目前地產(chǎn)投資出現(xiàn)兩大趨勢(shì):一是用房地產(chǎn)杠桿撬動(dòng)資本,在海外大肆投資文化、體育、娛樂和旅游業(yè)等疑似轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的行為,已經(jīng)被嚴(yán)控及嚴(yán)打;二是近年來(lái)PPP(政府和社會(huì)資本合作)大行其道,而物流園區(qū)投資回報(bào)期雖長(zhǎng)但回報(bào)穩(wěn)定,適合風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資。因此,資本青睞物流地產(chǎn)成為一種必然。此外,國(guó)家出臺(tái)了一系列推動(dòng)物流業(yè)發(fā)展的激勵(lì)政策,作為物流業(yè)降本增效最易實(shí)現(xiàn)的多式聯(lián)運(yùn)和物流園區(qū)建設(shè),自然成為各地政府爭(zhēng)相發(fā)展和支持的項(xiàng)目。

需防范泡沫切勿一哄而上

不過,專家也認(rèn)為,物流地產(chǎn)的發(fā)展并不像看上去那么美。物流項(xiàng)目屬于周期長(zhǎng)、投資回報(bào)慢的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài),將占用開發(fā)商較大的精力與資金,這對(duì)開發(fā)商而言,將是一大考驗(yàn)。

中國(guó)指數(shù)研究院前不久發(fā)布的報(bào)告顯示,前些年,物流地產(chǎn)在發(fā)展過程中普遍存在同質(zhì)化情況,而近來(lái)土地成本提升較快,但物流地產(chǎn)的投資回收期通常在15年以上,這為其開發(fā)建設(shè)完之后的招商、運(yùn)營(yíng)等專業(yè)化運(yùn)作帶來(lái)挑戰(zhàn)。由此可見,中國(guó)物流地產(chǎn)的規(guī)模化時(shí)期已過,當(dāng)前市場(chǎng)有效供給不足,高端物流市場(chǎng)存在發(fā)展空間,在新的發(fā)展格局中,物流地產(chǎn)將面臨結(jié)構(gòu)化發(fā)展機(jī)遇。

劉大成分析認(rèn)為,對(duì)于投資方而言,發(fā)展物流地產(chǎn)將面臨三重挑戰(zhàn)。首先是物流地產(chǎn)投資回報(bào)期較長(zhǎng),收益更多依賴物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力。物流地產(chǎn)龍頭普洛斯之所以能在短周期內(nèi)回收投資的主要原因,一方面是因?yàn)槠章逅咕哂懈采w全球的物流配送基礎(chǔ)設(shè)施和面向客戶的“一站式服務(wù)”;另一方面則是由于在規(guī)劃之初,普洛斯就與電商、制造業(yè)巨頭和第三方物流企業(yè)達(dá)成長(zhǎng)期租賃協(xié)議,保證了穩(wěn)定而持久的投資回報(bào)。其次,物流地產(chǎn)的成功運(yùn)營(yíng),要么有本地區(qū)域化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的支持,要么有橫向網(wǎng)絡(luò)化平臺(tái)的支撐,或者有第四方物流管理運(yùn)營(yíng)公司的市場(chǎng)分撥,這樣才能在未來(lái)以網(wǎng)絡(luò)化物流為競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)志的罅隙市場(chǎng)中獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而維持生存、贏取利潤(rùn)。第三,只有實(shí)現(xiàn)土地溢價(jià)、物流規(guī)模及范圍溢價(jià)、物流增值服務(wù)溢價(jià),才能讓物流地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)快速增長(zhǎng)。

而在李恩平看來(lái),物流地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)和隱患主要還是防范泡沫。物流地產(chǎn)的主要特點(diǎn)是物業(yè)經(jīng)營(yíng),客戶主要是物流企業(yè),很難像住宅市場(chǎng)那樣存在很大的投機(jī)性需求。因此,對(duì)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),應(yīng)該做好每個(gè)項(xiàng)目的調(diào)研和可行性研究,比如所在區(qū)域物流市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)類型、已有的物流地產(chǎn)規(guī)模和使用情況以及所選項(xiàng)目是否具有較佳的地理區(qū)位等,只有具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目才可能真正集聚物流企業(yè)。

“只有真正符合市場(chǎng)需要的物流地產(chǎn)項(xiàng)目才能去開發(fā),千萬(wàn)不可一哄而上。”李恩平說(shuō)。

(來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 微信jjckb-wx 記者:班娟娟

責(zé)編 梁秋月

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物流地產(chǎn) 風(fēng)口 資本圍獵 防范泡沫

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