每經(jīng)編輯 馮穎祎    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馮穎祎 每經(jīng)編輯 曾健輝

9月20日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發(fā)展報(bào)告》項(xiàng)目組發(fā)布9月《住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》（以下簡稱報(bào)告）。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，《報(bào)告》中預(yù)計(jì)，一線城市短期房價趨于平穩(wěn)，快速反彈的概率很小；二、三線城市房價總體穩(wěn)中有升；熱點(diǎn)二線城市調(diào)控或?qū)⑸墸績r漲速趨緩。

對于部分二、三線城市房價的上漲，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，由于之前去庫存有一個下降周期，庫存去完之后迎來上升周期，同時，也有城市地位升高這方面的原因。

北京東、西城區(qū)領(lǐng)跌

《報(bào)告》中主要城區(qū)大數(shù)據(jù)房價指數(shù)顯示，在74個樣本城區(qū)中，天津市河北區(qū)、北京市西城區(qū)、北京市通州區(qū)、北京市東城區(qū)、北京市豐臺區(qū)8月房價與2月份相比，分別下跌8.49%、7.95%、7.87%、5.9%和5.73%，居樣本城區(qū)跌幅前5位。

曾為北京最熱門的板塊西城區(qū)和通州區(qū)房價領(lǐng)跌于全市各區(qū)。北京市各板塊輪跌現(xiàn)象十分明顯，2017年8月北京市門頭溝和順義環(huán)比分別下跌5.55%和3.88%，跌幅居北京各區(qū)首位。

鏈家研究院分析師鐘濤認(rèn)為，目前北京房價的下跌主要來自于“3·17”后密集行政調(diào)控與信貸緊縮疊加的影響。西城區(qū)受到教改等因素影響，房齡老、質(zhì)量差和居住體驗(yàn)差的房屋價格下降明顯。通州在前期價格漲幅過快后出現(xiàn)一定幅度的回調(diào)。

從目前業(yè)主與購房者的預(yù)期看，短期北京二手房市場還將維持低溫態(tài)勢。另一方面，北京剛性、改善性需求仍然存在，供需矛盾沒有出現(xiàn)根本性變化，房價也不會出現(xiàn)大幅下跌。在購租并舉、共有產(chǎn)權(quán)等多元供給體系的推進(jìn)下，北京房地產(chǎn)正在回歸居住的本質(zhì)。

環(huán)京樓市房價持續(xù)下降

從《報(bào)告》中主要城市環(huán)比來看，8月份房價總體平穩(wěn)，個別“新一線”城市房價上漲較快。樣本城市中，一線城市環(huán)比平均下跌0.18%，其他二、三線城市環(huán)比平均上漲1.14%。

其中首都經(jīng)濟(jì)圈城市已經(jīng)連續(xù)4個月房價環(huán)比下跌，但8月跌勢較5月顯著減緩。8月，廊坊、天津、北京房價環(huán)比分別下跌2.85%、2.25%、1.25%，居樣本城市跌幅前3位。

從漲幅看，樣本城市中廊坊、北京、天津和合肥近半年房價總體下跌。主要城市大數(shù)據(jù)房價中位數(shù)顯示，同等級城市間的房價均等化效應(yīng)十分明顯，北京房價中位數(shù)連續(xù)2個月跌破6萬元，與上海、深圳的房價差有所縮小。

鐘濤認(rèn)為，由于京津冀一體化的推進(jìn)以及房地產(chǎn)需求的外溢，環(huán)京區(qū)域樓市與北京市場具有較強(qiáng)的聯(lián)動性。受北京調(diào)控政策影響以及環(huán)京地區(qū)自身嚴(yán)厲的調(diào)控政策，環(huán)京地區(qū)市場投資性需求離場，成交量和價格均出現(xiàn)較大幅度回調(diào)。這是政策對之前市場過熱的糾正，有利于環(huán)京區(qū)域房地產(chǎn)市場未來長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

部分城市的城區(qū)房價半年漲超三成

主要城區(qū)大數(shù)據(jù)房價指數(shù)顯示，杭州市下城區(qū)、廣州市番禺區(qū)、濟(jì)南市市中區(qū)、青島市黃島區(qū)和杭州市拱墅區(qū)8月房價與2月份相比，分別上漲34.44%、33.48%、32.84%、31.65%和29.9%，居漲幅前5位。

報(bào)告中主要城市大數(shù)據(jù)房價中位數(shù)顯示，同等級城市間的房價均等化效應(yīng)十分明顯，同為長三角次中心城市的杭州房價水平追平南京。2017年5月，杭州房價中位數(shù)低于南京近4000元/平方米，到2017年8月二者僅差450元/平方米。2016年隨著南京房價的上漲，曾領(lǐng)先全國的杭州房價比南京還要低不少，但這個價差在2017年被迅速壓縮。曾作為全國同類城市房價相對洼地的長沙和重慶，近2個月房價中位數(shù)均已在萬元以上。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，對于當(dāng)前房價的漲跌幅來看，實(shí)際上市場分化的狀態(tài)重新調(diào)整了。這也說明政策管控使得樓市基本面有了變化，總體上是趨好的，是去庫存和控房價導(dǎo)向的結(jié)合。