自2016年“10.4”政策之后，深圳房價已連續12個月平穩下降，9月新房均價已跌至54314元/平方米，“十一”黃金周深圳樓市也表現平平。

而往往在市場低迷期，開發商為回籠資金，會推出特價房、墊首付等營銷手法。

“首付2.5成”，日前有中介人員極力推薦觀瀾片區某公寓項目。《每日經濟新聞》記者10月9日以購房者身份實地調查獲悉，該項目是正在清盤，可分期付首付；同時觀瀾另一公寓項目推出開發商墊首付的方案，購房者只需首付3成。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹分析稱，分期付首付、墊首付及特價優惠等一般是尾貨，是為了加快銷售，出現這些現象證明市場銷售還是比較困難，開展商要多用手段，才能加快銷售。

公寓項目推出“分期付首付”

根據差異化房貸政策要求，公寓項目需五成首付，最多只能按揭10年。

且在2016年10月深圳市規土委等單位發布的《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》要求金融主管部門同規劃國土、市場監管、公安等部門，加強房地產金融秩序整頓和監管，重點打擊零首付、首付貸、眾籌買房等市場違法違規行為。

記者10月9日以購房者身份實地調查觀瀾一公寓項目時，也被現場銷售明確告知，現在公寓項目不能做低首付，且低首付是違規的。

但稍后該名銷售人員補充道，現在可以分期付首付。通常是首付4.5成，只要客戶征信良好，在與項目合作的農村商業銀行辦理按揭就可以；另一種是分期付首付，具體而言，首先客戶簽約七天內需支付4.5成首付的50%,即中介宣稱的首付2.5成；其次于2018年1月底支付4.5成首付剩下的30%，最后于2018年2月底支付剩余的20%首付，且該方案對客戶沒特殊條件要求。

當談及推出分期付首付方案的原因，該名銷售人員解釋稱，主要是考慮到一些客戶的資金周轉壓力，有些資產是年底才能回籠，所以就給了客戶小半年的時間；還有現在項目正在清盤，僅剩20余套，開發商即將啟動商業招商。

此外，據了解該項目目前均價5.1萬～5.2萬元／平方米，精裝交樓，可享受3萬抵8萬的團購優惠。

與此同時，觀瀾片區的另一公寓項目在國慶假期前推出開發商墊首付的營銷策略。記者以購房者身份走訪獲悉，目前項目在售43平方米及64平方米的公寓產品，均價3.8萬元／平方米，可享99折優惠。談及首付，置業經理給出了2種方案，一種是首付4.5成；另一種方案是開發商墊部分首付，即客戶首付3成，剩余的1.5成由開發商先墊付，客戶分2年無息還清，但該方案要求客戶既是深戶又在深圳有一套房產。

信榮（深圳）房地產律師團隊首席律師張茂榮對《每日經濟新聞》記者表示，此類行為是在打“擦邊球”，所謂的開發商墊首付只不過是名義上的墊付，實際并無墊付，只是將按規定本應由購房者一次性支付的首付款分期支付而已。開發商墊首付是以“墊付”之名，滿足購房者按揭貸款條件，協助購房者成功貸款，以達到自身資金回籠的目的。

“今年公寓比住宅相對好賣些”

在記者實地調查的過程中，多位銷售坦言“今年公寓比住宅相對好賣些”。戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端坦言，今年公寓市場的表現好主要是相對于住宅，畢竟住宅從供應到需求都太淡，當然市場在調控之下整體氛圍趨冷也有一定影響。

張曉端提供的數據顯示，1～9月住宅批準預售面積比上年同期降了47%，而公寓的供應降了24%。相比而言，公寓供應縮減的幅度小了很多。

同時，在何倩茹看來，商務公寓具有居住屬性且不限購不限貸，自去年10月份開始，商務公寓的銷售情況均比住宅要好。另外，隨著信貸收緊，住宅的貸款利率已經和商務公寓（商業產品）越來越接近，因此商務公寓的優勢更加顯現出來。

不過張曉端表示，類似公寓產品要按照商業來做首付五成，這意味著對剛需而言首付不低且利率略高，更多的是閑錢投資之用。而投資者對于商業的高首付和沒有學位的問題會不會影響日后出手也有擔憂，所以其實類似公寓產品的定價都略低于住宅，或通過提高拓展性、增速裝修等方式來提升性價比。

深圳公寓市場競爭激烈

深圳中原研究中心數據顯示，今年深圳預計約有63個潛在供應公寓項目，市場競爭非常激烈。其中上半年商務公寓成交38萬平方米，均價58727元/平方米，成交總價在100萬～300萬元，成交占比50%。而國慶節期間深圳僅有灣景商務中心一個商務公寓項目開盤，而開盤銷售率低于10%。中原分析稱，在政策調控敏感期開發商入市更為謹慎，預計后期成交數據或將進一步下滑。

當談及大供應量給開發商帶來的壓力時，張曉端認為，開發商目前都有壓力，不管是公寓也好、住宅也好，手頭有貨要走的遇到市場去化放慢就會有壓力，但是一方面整體市場庫存量不算太多，只不過當前市場氛圍冷淡去化慢；另一方面，大部分業主對于持有深圳的物業都還是比較有信心的，不少外來企業想獲得深圳的土地或項目都很困難，因此開發商若不是資金鏈緊張都能接受去化放慢。

“類似公寓產品要么控制總價、優化產品以提升性價比，來吸引閑置資金；要么依托區位價值及城市核心資源，打造頂級產品，這兩類是現在走的比較好的。”張曉端對《每日經濟新聞》記者表示，接下來市場整體氛圍趨淡也會波及公寓市場，之前住宅差別化的信貸政策和限購讓不少有投資需求的客戶轉向公寓，但接下來嚴查消費貸、首付貸的舉措恐怕也會波及到公寓市場，具體影響還要看銀行對于資金來源的審核和放貸的情況。