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每經(jīng)記者 程 成 每經(jīng)編輯 魏文藝

近日，成都發(fā)布新政稱，到2022年底全市新建商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達(dá)到100%。一時間，住宅成品化再度成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。事實上，近年來一線城市及河南、海南、浙江等地均先后出臺了發(fā)展成品房的政策，成品化時代的腳步不斷臨近。

需要注意的是，今年下半年以來，全國多地陸續(xù)出臺政策鼓勵發(fā)展租賃住房市場。“租購?fù)瑱?quán)”等成為熱點(diǎn)，并重構(gòu)著房地產(chǎn)市場。而在“租購?fù)瑱?quán)”時代，成品房如何體現(xiàn)優(yōu)勢并吸引購房者？成品房是該走“高大上”路線還是“親民”路線？

“‘租購?fù)瑱?quán)’的權(quán)是指租賃雙方的權(quán)利，特別是在教育等公共服務(wù)方面，租戶與戶籍家庭短期內(nèi)很難真正同權(quán)。如果經(jīng)濟(jì)條件允許的話，人們還是會傾向于購買產(chǎn)權(quán)屬于自己的住宅。”知名地產(chǎn)人士、優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“成品住宅在環(huán)保、成本等方面的優(yōu)勢明顯，將會是房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。”

住進(jìn)新房天天聽“交響樂”

“就因為小區(qū)是毛坯交付，之前在裝修的時候，不僅要經(jīng)常請假盯著裝修工人趕進(jìn)度，還要在網(wǎng)上學(xué)習(xí)各種裝修攻略保證裝修質(zhì)量，一套房子裝修下來，我也快成半個裝修‘專家’了。”家住上海市寶山區(qū)某小區(qū)的王女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

如今，王女士雖然住進(jìn)了新房，但煩惱依然沒有消散。“最近隔壁和樓上住戶都在裝修，電鉆聲、敲擊聲等噪音實在太大，家里的老人和小孩兒根本沒法安心午休，天天都得被迫聽著裝修‘交響樂’。”說到“擾民”的裝修噪音，王女士雖然滿肚子的抱怨卻又很無奈。“多次跟物業(yè)也反映裝修噪音大，但也不能不讓人家裝修啊，只能希望他們趕緊裝修好。”

其實，有過裝修經(jīng)歷的人大多都有過與王女士類似的煩惱。不過，近年來多地紛紛出臺政策鼓勵發(fā)展成品化住宅，即實現(xiàn)住宅的裝修交付，這不僅能從根本上避免毛坯房裝修帶來的污染和安全隱患，更能有效規(guī)避購房者裝修過程中的各種痛點(diǎn)。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，成品房交付是個好事情，購房者之所以愿意購買毛坯房、花更多財力、精力裝修，完全是因為自身弱勢、信息不對稱等因素。開發(fā)商如果真心實意為購房者裝修房子，首先要精于設(shè)計和材料；其次在建材和部件方面做到標(biāo)準(zhǔn)化，在價格方面做到透明化；最后還要落實追責(zé)制，在“保質(zhì)期”內(nèi)無理由賠償或返工。

成品房如何保證裝修質(zhì)量

毫無疑問，成品房因為其眾多優(yōu)勢成為大勢所趨。但成品房如何保證裝修質(zhì)量，做到讓每一位購房者滿意？

在上海工作的嚴(yán)先生，于去年在江蘇省昆山市購置了一套新房，因為是裝修后交付，單價超過23000元/平方米。雖然置業(yè)顧問告訴嚴(yán)先生房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米，但還沒收房的嚴(yán)先生心里依然不踏實，“看得見的地方還好，裝修用的什么品牌的材料一看就知道，但看不見的地方，很多都是用著用著才會發(fā)現(xiàn)問題。”顯然，嚴(yán)先生對開發(fā)商未來要交付的房屋裝修質(zhì)量心懷顧慮。

“住宅成品化最大的難點(diǎn)還是如何保證裝修品質(zhì)。”易居研究院研究員賴勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“標(biāo)準(zhǔn)化能夠在很大程度上保證裝修品質(zhì)，像標(biāo)準(zhǔn)化的部件、工藝等等。”

而實際上，上述出臺住宅成品化政策的城市，大多對如何保證裝修質(zhì)量有明確規(guī)定。如成都提出在購房合同中明確約定裝修內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、部件品牌等內(nèi)容。河南則規(guī)定經(jīng)過分戶驗收和室內(nèi)環(huán)境檢測并達(dá)到合格，方可辦理竣工驗收備案手續(xù)等來確保成品住宅質(zhì)量。

從近年來房企在成品化住宅市場的探索來看，不少房企在建設(shè)成品房時均以風(fēng)格統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品為主，這樣做既能通過大規(guī)模裝修采購降低成本，在保證質(zhì)量的同時又能最大化地壓縮工期。

標(biāo)準(zhǔn)化裝修VS個性化定制

上述嚴(yán)先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“收房后我準(zhǔn)備加裝地暖，但裝修好后再改造又很麻煩，如果開發(fā)商能夠提供個性化的定制家裝就好了。”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)有部分企業(yè)通過向購房者提供個性化定制家裝，且在市場上引起一定關(guān)注。如景瑞地產(chǎn)，就采用向購房者提供菜單式的個性化定制裝修來提高客戶粘性，進(jìn)而通過為客戶提供全生命周期的產(chǎn)品和服務(wù)來獲得穩(wěn)定回報。

“景瑞希望提供給客戶一個定制化、完整的一站式產(chǎn)品解決方案，通過戶型方案、風(fēng)格色系、系統(tǒng)設(shè)施、廚衛(wèi)配置、收納背景、功能配件、軟裝家居等七維定制，滿足客戶從購買、裝修、入住到之后的生活服務(wù)，及全生命周期的個性化需求。”景瑞地產(chǎn)運(yùn)營管理中心總經(jīng)理錢衛(wèi)一告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

實際上，在對市場需求進(jìn)行充分研究的基礎(chǔ)上，自2015年起，景瑞先后在杭州、上海、寧波、常州等城市的6個項目中試水DTV（design to value）定制化模式，通過七維定制模式，實現(xiàn)房子從戶型、裝修、家具、軟裝、服務(wù)等全屋定制。而這種基于客戶價值的產(chǎn)品研發(fā)，最直接的結(jié)果就是增加了客戶的粘性，也讓景瑞打通了從產(chǎn)業(yè)鏈前端的房屋開發(fā)到后端運(yùn)營管理與服務(wù)管理的全產(chǎn)業(yè)鏈條，通過運(yùn)營和服務(wù)的輸出，為景瑞帶來更為穩(wěn)定的利潤。

值得注意的是，上述推行住宅成品化的省市，也鼓勵開發(fā)商向購房者提供菜單式裝修。如成都規(guī)定，成品住宅建筑面積5萬平方米（含）以內(nèi)的，菜單式裝修方案不得少于2個；成品住宅建筑面積超過5萬平方米的，菜單式裝修方案不得少于3個。河南則要求開發(fā)商根據(jù)不同層次需求逐步開展“菜單式”“定制式”的成品房交付模式。

“市場需求千差萬別，完全可以通過個性化菜單式裝修，來滿足不同檔次的裝修需求，這樣既可避免重復(fù)裝修帶來的資源浪費(fèi)等問題，而且裝修成本也可控。”賴勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞記》記者。

而薛建雄則認(rèn)為，我國各個地方發(fā)展程度、收入水平不盡相同，高端住宅實行“高大上”的精裝交付效果也許會更好，而中低端住宅如果走“親民”路線，也許很多購房者會將原有裝修敲掉并重新裝修，從而造成更大的資源浪費(fèi)。而個性化菜單式裝修顯然能在很大上程度規(guī)避這類問題。