每經(jīng)編輯 吳若凡    

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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

“房子是用來住的、不是用來炒的”，在中央調(diào)控政策明確要求下，去年以來全國主要城市實施了多輪調(diào)控，多主體供給、多渠道保障、租購并舉等政策加快推進(jìn)，且截至目前，多個城市已陸續(xù)上線政府住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。而且針對房產(chǎn)中介亂收費、隱瞞房屋真實情況、發(fā)布虛假房源等亂象，相關(guān)職能部門更是出臺了一系列嚴(yán)厲政策。

市場、政策、行業(yè)競爭，多方面因素正集中“攪動”著房產(chǎn)中介行業(yè)既有生態(tài)，那么在當(dāng)前，該行業(yè)現(xiàn)狀如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開了調(diào)查。

中介經(jīng)紀(jì)人：業(yè)務(wù)量縮減七成

地處上海鎮(zhèn)寧路，因為大量的居家和工作人群，這里本應(yīng)該是二手房租售非常活躍的地區(qū)，但區(qū)域內(nèi)一家中原地產(chǎn)的門店經(jīng)理張先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“現(xiàn)在就連市中心的二手房成交也很不理想，量只能做到以前的30%，一些品相不好的老公房掛牌半年以上也無人問津。而且成交周期也拉長了，有些能達(dá)半年之久。”

談到市況，太平洋房屋的王經(jīng)理也頗感無奈：“現(xiàn)在平均一個門店一個月的成交只有1~2套，以前一個月能成交6~7套。來門店的客戶很少，成交和租賃都比較低迷，不少經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)少，收入下滑，這就是行業(yè)現(xiàn)狀。”

成交淡了，帶看量自然不高。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上海多家中介門店了解到，現(xiàn)在各中介一天的帶看量只有5~6組，遠(yuǎn)低于去年高峰時期的數(shù)量。張經(jīng)理告訴記者，買賣雙方處于博弈狀態(tài)，買家紛紛持觀望態(tài)度，并不急于出手，而賣家也咬著價格不松口。

張經(jīng)理直言，成交如此低迷，人員流失、門店收縮，這些或許是隨之而來的“劇情”了。

王經(jīng)理認(rèn)為，現(xiàn)在只要是門店數(shù)量在七八十家以上的中介企業(yè)，基本處在虧損狀態(tài)。后期，一些中介機(jī)構(gòu)可能會視情況關(guān)閉一些效益不好的店鋪，以此節(jié)省成本開支。 

二手房成交環(huán)比下滑15%

不僅一線市場的行情低迷，數(shù)據(jù)層面也不太樂觀。上海鏈家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月上海市二手住宅成交套數(shù)為1.05萬套，環(huán)比下降15%，新建商品住宅方面的成交量也環(huán)比下降41.83%。

“原先行情好的時候，整個上海一個月有5萬多套的交易量。”張經(jīng)理告訴記者，自上海調(diào)控政策出臺后，二套房首付需要七成，許多客戶拿不出這么多首付，購買力大幅下降，因而如今一套二手房的成交周期也比以往長了很多。

從市場需求來看，剛需還是大于置換需求的，1000萬元以上房源成交量總體較小。來自上海鏈家市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，二手房300萬元以下成交量占比25%，300萬~500萬元占比40%，而1000萬元以上僅5%。

目前郊區(qū)的成交明顯好于市中心。鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的成交比例只有13.67%，而外郊環(huán)則高達(dá)34.04%。

張經(jīng)理告訴記者，這主要是因為偏遠(yuǎn)地方房屋總價多集中在300萬~500萬元，總價不高，購房者能夠承受，所以相對成交量沒有太大的波動。

“購買者觀望了那么久，明年的購買力應(yīng)該會好轉(zhuǎn)吧，希望在下半年情況就能有所好轉(zhuǎn)。”張經(jīng)理說道。

經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場

樓市嚴(yán)控之下，購房者的置業(yè)意愿都明顯減弱，這對于靠業(yè)績提成獲得收入的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，是一個很大壓力。

安居客調(diào)研數(shù)據(jù)則顯示，經(jīng)紀(jì)人平均每月帶客戶看房達(dá)91次，高強度工作下也未必每月有成交，“價格談不攏”、“買家想繼續(xù)觀望”都很難讓一單業(yè)務(wù)做下來，這一情況讓很多經(jīng)紀(jì)人甚至是門店經(jīng)理的收入都減少過半。

隨之而來的就是人員流失。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從一位中介人士處了解到，原先上海最大的中介高峰期曾達(dá)到1600家門店，如今只剩下1100多家，人員流失高達(dá)1萬多人。

不愿換行的經(jīng)紀(jì)人，則紛紛開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手房市場，而且很多人已經(jīng)不局限于上海，環(huán)上海的一些區(qū)域，比如嘉興和杭州灣都是他們“攻占”的地域，據(jù)了解，環(huán)上海的一些一手房門店還在招人。

“我們公司會要求大家多做一些外地的一手房業(yè)務(wù)，比如常熟、無錫、周莊等地。”中原地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

“中介行業(yè)短期面臨的主要問題是，熱點城市的存量房交易量持續(xù)低迷。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，因此一些中介公司正縮減落地城市的開店數(shù)量，以及新開店的城市數(shù)量，來保證合理的利潤范圍和規(guī)模水平。

但長期而言，張波直言，中介行業(yè)面臨的問題就不只是房產(chǎn)交易了，大量租賃房源納入政府控制的平臺、品牌公寓不斷興起，這些新因素都將對大型中介機(jī)構(gòu)在租房交易的傭金收入方面形成長久和持續(xù)的影響。

另外，隨著房源信息公平透明程度不斷增強，類似58、安居客等互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)信息平臺房源庫不斷完善，大型房產(chǎn)機(jī)構(gòu)未來或面臨極大考驗。但隨之，張波認(rèn)為，獨立經(jīng)紀(jì)人模式或有機(jī)會大展身手，這或許是中介經(jīng)紀(jì)人的一個新機(jī)會。