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每經記者 唐潔 每經編輯 姚治宇

12月5日，據證監會網站消息，南都物業服務股份有限公司（以下簡稱南都物業）首發申請獲通過。這意味著南都物業距離“A股物業第一股”越來越近。

對此，易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析，“南都物業發源于浙江房地產快速發展的階段，當時的物業管理屬于房地產開發業務的一個附加值功能的服務，不會考慮盈利，更多的是打造優質小區。所以類似企業這兩年沒落，就在于沒有真正思考此類物業管理（企業）背后的盈利能力問題。另外此類企業目前上市，也是做了反思，尤其是對比類似綠城物業等，物業管理就是一個賣點，是提高產品收益的一個重要表現。所以對于類似企業來說，需要積極上市和提升效益。”

據披露，公司的主要營業收入范圍集中在浙江省，區域性較強，其在浙江區域最大的競爭對手綠城物業已登陸港股市場。

區域集中度明顯

招股說明書（申報稿）顯示，南都物業本次擬發行1984.13萬股，募集資金4.1億元，用于物業管理智能化系統項目、全國物業服務業務拓展項目、社區O2O平臺建設項目和公寓租賃服務項目等。其中，公寓租賃服務項目擬投資金額最多，高達1.08億元，占資金總額的26.3%。

南都物業成立于1994年，是浙江省最早成立的物業服務企業之一，具有一級資質，主要經營范圍包括物業管理、家政服務等。

據悉，南都物業的實際控制人為韓芳，直接持有公司28.64%的股權，通過南都地產服務間接持有公司45.82%的股權，通過舟山五彩石間接持有公司1.38%的股權，合計持有公司75.83%股份，處于絕對控股地位。

2017年1~6月，南都物業主營業務收入較上年同期增加10348.09萬元，增長38.25%，主要系由于公司業務規模進一步擴大產生。截至2017年6月30日，公司簽約項目為265個，較2016年增加61個，合同總面積3820.49萬平方米，較2016年增加138萬平方米。

南都物業在招股說明書（申報稿）中表示，報告期內，公司物業管理服務區域主要集中在浙江地區。報告期內，公司在浙江省營業收入分別為37265.89萬元、43806.71萬元、49231.68萬元與28310.56萬元，占相應期間主營業務收入的比例分別為95.80%、93.27%、85.49%與75.69%。

南都物業在招股說明書（申報稿）中也表示，一旦出現浙江省市場競爭加劇、業務規模飽和或地區政府政策及經營環境出現不利變化時，將會對公司盈利能力產生不利影響。

人力成本上升

物業管理為勞動密集型行業，人力資源是物業服務企業的核心資產。南都物業表示，公司主營業務成本主要以人工成本為主，隨著公司業務規模不斷擴大，員工數量增長的同時，員工平均工資亦有所上漲。2014~2016年，人力資源成本占主營業務成本的比例分別為81.15%、83.59%與84.31%。未來仍存在人力成本上升對公司的盈利水平造成不利影響的可能。

據了解，近年來物業管理快速發展，導致行業內對高端管理人員的需求旺盛，行業人力資源出現供不應求的局面，也造成了人力成本的持續提升。

同時，南都物業在招股說明書中披露了未為全部員工繳納社會保險而可能造成補繳風險報告期內公司（含控股子公司）未為全部員工繳納社會保險。截至2017年6月30日，公司及其子公司員工人數為6276人，其中退休返聘人員1588人，當月離職停保127人，城鎮保險繳納人數3063人，“雙農保”繳納人數296人，公司應繳社保但未繳的員工占員工總人數的比例為19.15%。記者注意到，公司及其子公司的員工社會保險出現如需補繳之情形，公司控股股東/實際控制人承諾將無條件以現金全額承擔公司應補繳的社會保險及因此所產生的相關費用，并承擔連帶責任。

目前，包括彩生活，中奧到家等在內的物業公司致力于發展O2O社區，南都物業也在尋求社區O2O平臺建設以及物業管理智能化系統項目。《2017中國物業服務百強企業研究報告》顯示，隨著物業管理行業轉型升級的不斷深入，具有資本運作、技術應用、市場拓展方面的人才面臨短缺。

主營業務毛利率低于同業

此外，南都物業在其招股說明書（申報稿）中選取了5家物業進行了對比分析。包括與南都物業同地區同行業的綠城服務與開元物業，以及同行業上市的彩生活與中奧到家、擬上市公司碧桂園物業。

在與5家物業公司對比中，5家公司2014~2016年的平均毛利率為39.82%、34.89%、30.27%；南都物業2014~2016年主營業務毛利率分別為26.70%、29.78%、27.11%。值得注意的是，除去以酬金制項目為主的彩生活外，報告期內公司主營業務毛利率較同行業其他公司平均毛利率分別差異顯著縮小。

同時，與同行業上市公司相比，南都物業2016年銷售費用率高于綠城服務低于中奧到家，2014年和2015年銷售費用率均高于中奧到家、綠城服務、彩生活，與行業平均值相比略高。不過報告期內，南都物業的管理費用與財務費用保持相對穩定且低于同行業可比公司平均水平。

記者注意到，與南都物業同地區的綠城服務營業收入和凈利潤表現搶眼，2017年上半年分別達22億元和1.8億元，同比分別增長33.6%和44%。

《2017中國物業服務百強企業研究報告》顯示，2016年全國百強物業占全國物業管理面積的近三成，強者恒強的態勢持續加劇。

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