每經編輯 吳若凡    

圖片來源：視覺中國

每經記者 吳若凡 每經編輯 姚治宇

12月5日，證監(jiān)會網站消息顯示，南都物業(yè)服務股份有限公司(以下簡稱南都物業(yè))首發(fā)獲通過。

根據南都物業(yè)10月31日更新后的招股書（申報稿），公司擬公開發(fā)行不超過1984.127萬股，計劃募集資金4.11億元，用于物業(yè)管理智能化系統、公寓租賃服務等項目。

并非所有企業(yè)都適合上市

“首發(fā)過會，即獲得發(fā)行審核委員會通過，按照一般流程，首發(fā)通過后就剩等待證監(jiān)會批文的最終核準發(fā)行了。”12月6日，國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創(chuàng)始人黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者。

南都物業(yè)IPO順利過會，預示其將成為首家成功登陸A股的物業(yè)公司。此前，國內已有多家物業(yè)公司登陸港股市場。2015年以來，中海物業(yè)和中奧到家先后成功登陸港股，綠城服務也在2016年7月登陸港股。

來自中國指數研究院的數據顯示，截至2017年6月31日，內地已有5家物業(yè)企業(yè)登陸香港主板，52家掛牌新三板，還有至少3家計劃沖刺A股，5家準備登陸香港主板，10余家在排隊等待新三板審查。

上市對物業(yè)企業(yè)的助推也頗為明顯。以花樣年的物業(yè)板塊為例，自彩生活2014年6月30日上市之后，其市值一度超過了母公司花樣年。

“分拆物業(yè)謀獨立上市已經成為大型開發(fā)商的標配。”業(yè)內人士告訴記者，物業(yè)管理行業(yè)作為輕資產運營的新業(yè)務模式，收入結構簡單，利潤水平穩(wěn)定，但由于受到資產規(guī)模的限制，主板的上市要求對于物業(yè)管理公司而言較難達到，因而新三板成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展尋求的主要資本動力。

“但沒有企業(yè)是不想在主板上市的，尤其是物業(yè)公司，選擇上市的目的不僅限于融資。”安居客房產研究院首席分析師張波認為，之所以大多數物業(yè)企業(yè)選擇借道新三板，是因為直接謀求主板上市的成功率很低。

不過也有券商分析師告訴《每日經濟新聞》記者，并不是所有企業(yè)都適合上市。

對于很多社區(qū)服務公司而言，如果在上市之前不是公眾公司，財務規(guī)范、公司治理等方面可能都存在不完善的地方。一旦成為了一個公眾公司，財務信息需要全部公開，對公司的運作是一個巨大挑戰(zhàn)。

“所以上市有好處也有壞處，必須針對不同公司和企業(yè)所處階段來看。而且目前港股估值偏低、A股排隊時間長，資本市場不一定適合所有企業(yè)。”

差異化競爭成趨勢

在業(yè)內觀點看來，目前樓市的發(fā)展已經進入“換檔期”，一線城市已然步入存量房時代；而眾多新一線城市也將在未來3~5年逐步過渡到存量房市場，品牌房企在物業(yè)管理服務的布局正是基于存量房市場的競爭。

廣發(fā)證券研報顯示，“在新技術的帶動下，物業(yè)管理公司能夠憑借自身的端口黏性優(yōu)勢切入社區(qū)O2O市場，進行橫向的附加服務拓展，在基礎物業(yè)管理收入上疊加種類繁多的服務業(yè)務。隨著社區(qū)O2O市場逐步走向成熟，以及滲透率不斷提升，物業(yè)管理企業(yè)擁有巨大的業(yè)績提升潛力。”

張波表示，房地產開發(fā)主業(yè)的凈利潤率逐漸降到個位數，這是龍頭開發(fā)商紛紛劃出自有物業(yè)公司的一個重要原因。

據安居客房產研究院統計，目前物業(yè)公司中具有開發(fā)商背景的公司占比約78%，獨立物業(yè)管理企業(yè)在22%左右。

廣發(fā)證券研究認為，單純物業(yè)管理市場在2020年前后有望達到萬億，增量市場較高的基礎增速為行業(yè)帶來的廣闊的增長空間。

但隨著行業(yè)的火熱發(fā)展，基礎物業(yè)服務的同質性特征加劇了企業(yè)間競爭。因此，越來越多的物業(yè)服務企業(yè)采取差異化競爭戰(zhàn)略，探索更貼近業(yè)主需求的特色服務，以特定領域服務優(yōu)勢謀求更多更好的市場資源。

根據中指院的《2017中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》指出，百強企業(yè)作為行業(yè)的領先者，已然踏上差異化發(fā)展的征程，根據城市發(fā)展階段、不同業(yè)態(tài)特征、業(yè)主年齡階段等需求差異，百強企業(yè)從高端服務、商業(yè)辦公、養(yǎng)老、旅游、教育、健康、產業(yè)新城等多維度入手，制定差異化發(fā)展戰(zhàn)略，打造特色服務品牌，提升物業(yè)服務附加值，搶占市場份額。

張波表示，未來“做不成品牌物業(yè)的房企，不是好開發(fā)商”。“互聯網+”以及人工智能將在未來和物業(yè)管理行業(yè)實現深度融合，強者恒強的“馬太效應”必將出現在物業(yè)領略。未來品牌物業(yè)將通過兼并收購的方式快速擴大市場份額，快速淘汰落后企業(yè)，實現跨越式發(fā)展。