房地產市場調控逐漸深入，正不斷傳導至土地市場，但似乎也阻止不了外地房企進入深圳市場的腳步。12月6日，深圳龍崗大運片區龍城街道以公開掛牌的方式出讓一宗占地32.2萬平方米、總建筑面積136.45萬平方米的G01046-0095宗地的使用權，該宗地最后被福建世茂新里程投資發展有限公司以底價239.43億元拿下。

據悉，位于龍崗龍城街道的G01046-0095宗地，土地用途為商業用地、公共管理與服務設施用地、教育設施用地、廣場用地、公園綠地。地塊出讓首先競地價，當競買報價達到首輪地價最高限價時，轉為競各分項物業自持面積及自持年期，當全部商業、辦公、公寓競價達到全年期自持時，則再轉為競地價。值得注意的是，這宗地塊要求建設一棟600米左右的超高層建筑（按航空限高的高限向民航部門申請，最終以民航部門審批的高度為準），高度已經超過目前深圳最高建筑平安金融中心，有望成為深圳的新地標。

此外，該宗地對競買申請人也提出較高要求，須在中國境內開發建設并已竣工不少于1棟250米以上超高層建筑，2016年度總資產須不低于人民幣2000億元，應在中國內地和香港各有不少于（含）1家上市公司。不過，此次土拍僅一家企業申請。

在新增土地尤其是宅地供應極度稀缺的深圳市場，公開拍地往往意味著一次企業擴儲的良機。這幾年，外地房企進軍深圳更顯現出勢在必得的勢頭。去年6月，深圳龍華商住用地現售試點項目出讓。經過激烈的現場投標、開標，最終該宗地被中國電建集團和廣州方榮房地產有限公司聯合以82.9億元的價格奪得，樓面價高達每平方米56781元，這也是兩家房企首次進入深圳市場。在此之前，信達與坤潤投資聯合體以30.3億元拿下坪山居住用地，除去配建的4.5萬平方米保障房面積，樓面價格高達每平方米2.5萬元。

業內人士預計，如果將配套面積之類的扣除，龍華商住用地項目的售價要接近每平方米9.5萬元至10萬元，項目才能獲得合理利潤，坪山項目的售價或將超過每平方米5萬元才能有合理利潤。從樓面價格來看，外地房企進入深圳的成本“水漲船高”，也是拿“地王”的好手，但讓部分市場人士擔心這些“面粉貴過面包”的地王項目所面臨的入市問題。

今年12月，深圳規土委網站共掛牌9宗土地，主要位于南山區、坪山區、龍崗區和大鵬新區，但備受關注的住宅用地仍不見蹤影。因土地緊缺且謀求產業發展后勁的意愿強烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業用地。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對于深圳房地產市場來說當前供地方面節奏比較慢。首先，土地市場的自身因素導致深圳供地比較困難。此外，深圳本身房價比較高，當前的思路在于舊改和發展租賃市場，所以類似的住宅用地供地節奏不會立馬加快，但從后續市場情況來看，深圳供地速度尤其是舊改以后，會形成較多的可開發的土地，這些都是未來深圳土地市場供應的源泉，從而利好房企拿地和新房供應的增加。

近日，深圳市規土委發布了《深圳市城市建設與土地利用“十三五”規劃》，規劃顯示深圳計劃在2016年至2020年通過城市更新提供30平方公里用地規模，還加大了向產業用地的傾斜力度，到2020年深圳全市工業用地占建設用地比重將不低于30%。

從全國土地市場來看，中原地產研究中心統計數據顯示，截至2017年11月，拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到20982億元，同比漲幅高達53%。中國指數研究院的數據顯示，11月全國300個城市土地平均溢價率為20%，較上月下降4個百分點，較去年同期下降23個百分點；其中住宅類用地平均溢價率為22%，較上月下降5個百分點，較去年同期下降29個百分點。

來源：證券時報 記者 吳家明