近日，城市土地學會與普華永道聯合發布了《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》（下稱《報告》），報告指出，由于對國內資本外流控制的不斷加強，原本用于國際房地產投資的大量資金重新轉向國內資產，使得一線城市主要資產供不應求，以自持租賃住宅為代表的一批新類型物業愈發獲得投資者青睞。

《報告》數據顯示，中國的外流資本正在放緩，2017年上半年，中國向其他區域市場的資本流出同比減少了59%。普華永道中國北方區房地產行業合伙人徐濤指出：“中國政府加強了對國內資本外流的控制，這一舉措在一定程度上可能使得原本專門用于國際房地產投資的大量國內資金重新轉向國內資產，導致國內房地產市場供不應求的情況進一步加劇。”

大量資金的涌入，使得2017年一線城市買方的投資收益率大幅壓縮，根據仲量聯行的數據，上海寫字樓在2017年最后一個季度交易的收益率約為3.5%，資產價格大幅上漲。

“越來越難獲得中國境內的交易，”城市土地學會亞太區首席執行官費約翰(John Fitzgerald)說。“由于近年來利潤率大幅縮水，住宅項目不再是輕松盈利的投資渠道。在商業地產領域，核心資產依然供不應求。”

該報告分析認為，投資者正在中國尋求新的買入機會，包括自持租賃住宅或數據中心等另類資產。

《報告》提到，在亞洲市場（除了日本），“自建出租公寓”此前從未被當做一種資產類別，而現在，投資者正在嘗試建立一種可行的商業模式。長期租賃住房需求的增長，使得長租公寓成為對機構投資者具有高度吸引力的板塊。但目前長租公寓的高成本、低收益率，以及缺乏相應投資模式等因素，使得市場仍在完善當中。

但國內土地市場已經開始加大對自持租賃地塊的供應。2017年7月，上海推出100%自持租賃住房用地，所建物業僅用于出租，不得出售。據不完全統計，自2016年11月份北京推出自持地塊后，截至目前，包括北京、上海、廣州、天津、杭州、成都等城市共計成交自持和租賃用地超過100宗，可提供約400萬平方米的租賃面積。

針對自持租賃住宅的融資框架也在不斷推進。2017年市場迎來長租公寓領域四單ABS產品：“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”“中信證券·自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”以及“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”，推動了租賃住宅資產證券化的進程。

在《報告》給出的“亞太區主要城市投資排名”中，上海以其“商業中心”的形象獲得投資青睞，投資前景排名第四，屬于國內城市最高。深圳排名第六，廣州排名第八，北京則因市場對自用空間的高吸收率，投資前景排在第十一名。

（來源：人民網 孔海麗）