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每經(jīng)記者 蔡雅蕓 程成 每經(jīng)編輯 曾健輝

云南城投（600239，SH）擬以240億元總價(jià)收購(gòu)成都環(huán)球世紀(jì)會(huì)展旅游集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱成都會(huì)展）100%股權(quán)。方案出爐后一直受到外界關(guān)注。12月13日，云南城投專門就此在上證所召開說(shuō)明會(huì)。

對(duì)該項(xiàng)巨額收購(gòu)，云南城投對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，成都會(huì)展有著較強(qiáng)的盈利能力，在成為云南城投的全資子公司后，將對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生積極影響。

不過(guò)，從近年業(yè)績(jī)來(lái)看，成都會(huì)展實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)并不是很高，轉(zhuǎn)讓方給出的未來(lái)3年63億元業(yè)績(jī)承諾又將如何兌現(xiàn)？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)相應(yīng)采訪，欲對(duì)云南城投收購(gòu)成都會(huì)展的相關(guān)情況進(jìn)行還原。

63億元承諾能否完成受關(guān)注

今年11月，云南城投對(duì)外披露重組預(yù)案，擬以預(yù)估值240億元收購(gòu)成都會(huì)展100％股權(quán)。

重組預(yù)案顯示，云南城投擬向云南省城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱城投集團(tuán)）、鄧?guó)櫋②w凱、劉楊、尹紅、鄒全和柳林發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買其持有的成都會(huì)展100%股權(quán)。

“云南城投和成都會(huì)展在業(yè)務(wù)上有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，另外成都會(huì)展的土地儲(chǔ)備資源，對(duì)云南城投后續(xù)發(fā)展也能起到支撐作用。”上海易居研究院研究員賴勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

事實(shí)上，在2016年，城投集團(tuán)以59億元從股東鄧?guó)櫋②w凱、劉楊、鄒全、柳林和尹紅手中承接了成都會(huì)展34.22%的股權(quán)。同時(shí)，省城投集團(tuán)斥資了59億元對(duì)成都會(huì)展進(jìn)行增資，最終占股51%。以118億元獲得51%股權(quán)來(lái)算，成都會(huì)展整體估值為231.41億元。

此次預(yù)案披露，截至今年8月31日，成都會(huì)展賬面凈資產(chǎn)值139.62億元，預(yù)估值240億元較凈資產(chǎn)增值71.89%。

對(duì)于估值變化，招商證券項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王鵬12月13日在重組說(shuō)明會(huì)中表示，兩次評(píng)估時(shí)間間隔接近兩年，兩年時(shí)間大概增值了4%左右，增值的幅度不算高。

此次重組，外界對(duì)成都會(huì)展未來(lái)3年如何實(shí)現(xiàn)63億元凈利潤(rùn)亦十分關(guān)注。

據(jù)預(yù)案披露，2015年、2016年及2017年1~8月，成都會(huì)展的營(yíng)收分別為16.81億元、16.45億元、10.94億元，凈利潤(rùn)分別為8787萬(wàn)元、2.61億元以及1.85億元。

北京中會(huì)仁會(huì)計(jì)師事務(wù)所主任丁會(huì)仁對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，成都會(huì)展如何在未來(lái)3年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的數(shù)倍增長(zhǎng)，是這次并購(gòu)中比較關(guān)鍵的點(diǎn)。賴勤認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)的大背景下，會(huì)展業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的利潤(rùn)相對(duì)有限，成都會(huì)展在未來(lái)3年要實(shí)現(xiàn)63億元的凈利潤(rùn)面臨著一些壓力。

將剝離數(shù)家公司

借收購(gòu)，云南城投將拿下成都會(huì)展的世紀(jì)城會(huì)展中心、黑龍灘長(zhǎng)島國(guó)際旅游度假中心、環(huán)球中心、世紀(jì)城物業(yè)及世紀(jì)城假日酒店、世紀(jì)城洲際酒店、環(huán)球中心洲際酒店以及黑龍灘洲際酒店四家酒店等相應(yīng)資產(chǎn)。

預(yù)案提及，成都會(huì)展將對(duì)腳印兄弟（北京）信息科技有限責(zé)任公司、香格里拉悟空出行科技有限公司等9家分子公司及參股公司股權(quán)進(jìn)行剝離。

對(duì)于剝離原因，僅稱系“為突出主業(yè)、減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)”，但預(yù)案并未明確剝離的具體方式以及資產(chǎn)去向。

在說(shuō)明會(huì)上，招商證券項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王鵬在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問(wèn)時(shí)表示，剝離的原因有三種情況：一是涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)證件是否齊全，如土地證、規(guī)劃證等；二是盈利情況不穩(wěn)定的資產(chǎn)；三是與主營(yíng)業(yè)務(wù)不相關(guān)的資產(chǎn)。公司會(huì)成立一家新的公司，股權(quán)結(jié)構(gòu)為城投集團(tuán)占股51%，其他自然人股東占股49%，將上述資產(chǎn)按照賬面價(jià)值或注冊(cè)資本剝離母公司注入新公司。

房地產(chǎn)銷售收入是關(guān)鍵

據(jù)悉，目前成都會(huì)展的土地儲(chǔ)備總共有3900多畝地，主要位于天府新區(qū)成都片區(qū)及眉山地區(qū)，業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)系依據(jù)黑龍灘和天成云盟這兩個(gè)位于眉山項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃、規(guī)劃等指標(biāo)。

王鵬在說(shuō)明會(huì)上介紹，成都會(huì)展目前可供出售的項(xiàng)目包括環(huán)球中心南北區(qū)商業(yè)、寫字樓；環(huán)球中心西區(qū)商業(yè)；天鵝湖花園車位、商業(yè)；時(shí)尚天堂街區(qū)商業(yè)、黑龍灘長(zhǎng)島住宅項(xiàng)目等。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪位于四川省眉山市仁壽縣的黑龍灘長(zhǎng)島項(xiàng)目，該項(xiàng)目有住宅、酒店以及商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。其中住宅的一期項(xiàng)目已于今年清盤，黑龍灘洲際酒店已投入運(yùn)營(yíng)，住宅一期仍處于建設(shè)期。

項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)介紹稱，一期土地規(guī)劃面積為400多畝，在2017年5月1日開盤，當(dāng)時(shí)一期一批次的臨街別墅單價(jià)在1.1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元之間，到第4批次時(shí)單價(jià)已漲至1.8萬(wàn)元。記者了解到，盡管目前二期規(guī)劃設(shè)計(jì)并未呈現(xiàn)，但計(jì)劃會(huì)在2018年分批次推向市場(chǎng)。

當(dāng)日，記者在成都環(huán)球中心項(xiàng)目某區(qū)寫字樓11層看到，由于分割單元面積并不大，租戶多為中小型企業(yè)，該位置仍有一定比例空置。一家新媒體行業(yè)的企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，他們是第一批入駐環(huán)球中心的企業(yè)之一，但這幾年，附近一些房間都換過(guò)租戶，同時(shí)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方近來(lái)會(huì)以低租金來(lái)吸引租戶。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，由于整個(gè)環(huán)球中心項(xiàng)目的體量很大，寫字樓項(xiàng)目、商業(yè)體量都較大，因此存在空置、低租金吸引客戶都屬正常。

目前，環(huán)球中心的商業(yè)部分人氣問(wèn)題也引人關(guān)注。某公司在環(huán)球中心有商業(yè)項(xiàng)目，其相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，人氣問(wèn)題是其商業(yè)項(xiàng)目客觀一直存在的問(wèn)題。他認(rèn)為，一是前往環(huán)球中心的人目的性較為明確，比如夏天時(shí)不少人是去海洋樂(lè)園游玩，這也影響了自身商業(yè)的人氣。

記者就此欲采訪成都會(huì)展公司，對(duì)方表示領(lǐng)導(dǎo)不在。