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土門 我就愛咱這土門

當(dāng)老板的擺地?cái)偟幕焐鐣?huì)的閑人

土門 我就愛咱這土門

城中村的房子基本蓋得都是五層

土門 我就愛咱這土門

伊麗莎白門口一到周末有人耍猴

——朱凱

©視覺中國

5年前音樂制作人朱凱的一首《土門》，唱出了西安土門里的市井生活和人生百態(tài)，直白粗鄙卻也接地氣。

這差不多是這位本土歌手眼里的土門，也是絕大多數(shù)西安人眼里的土門。

時(shí)間如白駒過隙，西安城南城北騰飛，東郊崛起，而西郊土門似乎還是歌詞里的那個(gè)土門，因地處工業(yè)區(qū)，一直未拆遷改造，土門很難洋氣起來，正如它的名字。

所以當(dāng)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布要將成都太古里項(xiàng)目復(fù)制到土門時(shí)，相比驚喜，人們首先是訝異，為什么是土門？不搭啊！

的確人們印象中的土門商圈環(huán)境，與太古里的高端格格不入，不過按照土門所在區(qū)域大興新區(qū)的規(guī)劃，遠(yuǎn)洋的“長安里”，是土門改造的核心區(qū)域，而 “長安里”所屬4500畝的長安漫古小鎮(zhèn)，是地方聯(lián)合遠(yuǎn)洋規(guī)劃的巨無霸文化+項(xiàng)目。

這意味著，遠(yuǎn)洋的切入很大程度上成為撬動(dòng)土門板塊的密匙。

當(dāng)然不僅是長安漫古小鎮(zhèn)，地方政府希望遠(yuǎn)洋的介入，也是蹣跚多年土門改造的起點(diǎn)，加之后續(xù)規(guī)劃招商項(xiàng)目，能在未來給土門注入文化、商業(yè)的基因，而非破敗擁擠的城中村和廉價(jià)的小商品集散地。

土門，也許真的要洋氣起來了。

故事里的事

西郊土門商圈，曾被俗稱“小香港”，是西安最早最知名的商圈之一。

“我說咱這土門窩到處都是念想，從101電車在到老的土門市場(chǎng)，讓人一哈子對(duì)曾經(jīng)產(chǎn)生了懷念？買2塊錢的牌子能打一下午的電電，過去的土門也是不一般的形象，土門市場(chǎng)買件衣裳都算相當(dāng)時(shí)尚。”

“現(xiàn)在的土門窩是相當(dāng)大的進(jìn)步，有娛樂跟餐飲還有酒店帶的服務(wù)，好萊塢跟仙游園魔方跟天佑，大世界跟紅樹林和創(chuàng)新路的烤肉，百宣達(dá)跟小飛剪你理上一個(gè)發(fā)型，出去把個(gè)妹子你是百分之百把贏，新土門市場(chǎng)現(xiàn)在也是人來人往，衣裳皮包飾品手表都是極品神仿。”

5年前，朱凱寫下這些歌詞時(shí)，想必對(duì)土門的發(fā)展是自豪欣喜的。

不過，這種自豪隨著西安城市發(fā)展和商業(yè)環(huán)境的蝶變，很快過時(shí)。“小香港”不再時(shí)髦，相反則變成了破敗、土氣、擁擠的代名詞。

當(dāng)遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布要將成都的高端商業(yè)文化項(xiàng)目“太古里”，搬到土門做 “長安里”的時(shí)候，多數(shù)人是疑惑的。憑慣性思維，如此有“腔調(diào)”的一個(gè)項(xiàng)目不應(yīng)該在商業(yè)環(huán)境成熟的主城區(qū)，再或者落地在如同一張白紙，便于“繪畫”的新開發(fā)區(qū)嗎？

“就像嫁姑娘一樣，我們雙方一下子看對(duì)了眼兒。三個(gè)月，就相親成功了！”談起這一段“姻緣”，西安大興新區(qū)（土門地區(qū)）管委會(huì)招商宣傳中心（招商局）負(fù)責(zé)人王菲跟粉巷君（微信ID：nbdfxcj）聊到。

說到“嫁姑娘”，想必，只有對(duì)自己家女兒足夠了解，才能尋找到一位門當(dāng)戶對(duì)的如意郎君。

©視覺中國

土門，有深厚的歷史文化遺存。漢代，這里有紀(jì)念先祖的九廟、傳承文化禮儀的明堂辟雍；唐朝，安遠(yuǎn)門（即土門）便是絲綢之路的起點(diǎn)。這些文化遺跡的存在，決定了區(qū)域要做好文物保護(hù)，不能高強(qiáng)度開發(fā)。

這恰與遠(yuǎn)洋太古里開發(fā)要求的區(qū)域文化氛圍濃厚、建筑低密度、與地方文物遺跡融合的訴求相契合。

其次，土門為西安主城區(qū)，區(qū)域位置優(yōu)越，處于高新區(qū)、灃東新城、經(jīng)開區(qū)、大興新區(qū)四個(gè)新區(qū)交匯地帶，是西安所有主城區(qū)中少有未完全拆遷改造的區(qū)域。

最重要的是土地，長安漫古小鎮(zhèn)占地4500畝，顯然在西安主城區(qū)很難找到如此體量的土地供應(yīng)。

對(duì)照成都“太古里”，建筑低密度、高度僅兩層、千年古剎大慈寺藏匿其中。地方政府心動(dòng)了，不論從區(qū)域撬動(dòng)還是文物保護(hù)上來講，這的確是個(gè)值得對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目。

“我們對(duì)標(biāo)太古里項(xiàng)目特點(diǎn)，精心策劃包裝項(xiàng)目，做成冊(cè)子主動(dòng)叩門招商找遠(yuǎn)洋集團(tuán)，來來回回7、8次互訪。今年3月初，策劃方案拿出手，直到5月22日做了一個(gè)簽約儀式，這個(gè)投資400多億的項(xiàng)目就落地了，”王菲回憶到。

土門不土

地處工業(yè)區(qū)，連片城中村，商圈業(yè)態(tài)過時(shí)，多年改造蹣跚的土門，能否因?yàn)檫h(yuǎn)洋“長安里”的入駐，撬動(dòng)整個(gè)板塊及西郊區(qū)域的價(jià)值？

我們先用成都做對(duì)照。成都太古里已成為春熙路商圈，融合著文化遺產(chǎn)、創(chuàng)意時(shí)尚都市生活的商業(yè)地標(biāo)，為都市商業(yè)和文化提供了令人激動(dòng)的可能。

再反觀西安。西安的商業(yè)綜合體并不少，但是像“太古里”這樣以文化為底色，加乘了商業(yè)、娛樂、休閑、購物的新業(yè)態(tài)寥寥無幾。

對(duì)于逐漸邊緣的西郊土門來說，一直缺乏核心項(xiàng)目的帶動(dòng)。普通的商業(yè)綜合體很難帶動(dòng)土門今后商業(yè)的發(fā)展。而長安里也許會(huì)成為撬動(dòng)土門的密匙，成為城市新地標(biāo)，甚至?xí)?duì)整個(gè)西安的商業(yè)模式帶來變革。

©視覺中國

“這里地理位置很優(yōu)越，同時(shí)也是一個(gè)銜接地帶，我們必須把它的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得淋漓盡致。”王菲告訴粉巷君（微信ID：nbdfxcj）。

長安里僅是遠(yuǎn)洋帶到土門規(guī)劃中的一個(gè)小項(xiàng)目。遠(yuǎn)洋應(yīng)用“文化+”的模式，還將在這里打造4500畝的長安漫古小鎮(zhèn)，將“文化+”的基因注入到這片主城區(qū)。

改造原有商業(yè)模式，招大引強(qiáng)是土門未來的規(guī)劃。引進(jìn)萬象城、與新加坡某國有企業(yè)牽手，以團(tuán)結(jié)南路為中軸線，沿線集中布局商業(yè)項(xiàng)目。土門將植入新的商業(yè)基因。曾經(jīng)的工業(yè)聚集區(qū)將會(huì)變成活力商務(wù)區(qū)。

除了重心轉(zhuǎn)向商業(yè)，住宅方面也有所更新。

“城中村的房子基本蓋得都是五層”這是朱凱的歌曲《土門》中所描述的居民生活。爾后，富力、碧桂園、金輝的進(jìn)入，以全新的安置樓、商品樓代替以往擁擠的城中村。

土門不土，將來的它不再是人們印象中大型工業(yè)聚集地、五層樓高的城中村，而是文化、商業(yè)聚集的新興板塊。

城改難題

未來土門改造的蛋糕無比誘人，不過由于工業(yè)企業(yè)聚集，以及過去十年間西安官場(chǎng)作風(fēng)等問題，土門一直深陷城改困境，如今“長安里”落地這也是繞不開的話題。

2013年，土門改造方案已經(jīng)高調(diào)提出，根據(jù)彼時(shí)方案，土門綜合改造將分三步實(shí)施。

至2016年，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)基本完成區(qū)域內(nèi)企業(yè)搬遷改造升級(jí)擴(kuò)能；建成一批特色街區(qū)，支柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，西安國際化大都市國際商務(wù)區(qū)、中央活力區(qū)雛形顯現(xiàn)等。

對(duì)這個(gè)“一五”、“二五”時(shí)期重點(diǎn)建設(shè)的電工城，西安市高度重視，時(shí)任領(lǐng)導(dǎo)甚至說出“土門改造不成功，改造者將成為歷史的罪人。”

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如今2017將盡，顯然，土門改造并不如藍(lán)圖中那樣順利。在大西安發(fā)展中，土門似乎被遺忘。

究其原因，與“西安被耽擱的十年”脫不開關(guān)系。

過去十年間，西安幾乎沒有真正意義的土地招拍掛，土地多是小塊地采用“地塊招商”模式出讓。當(dāng)然，對(duì)于這樣的模式我們不能一票否決，這是當(dāng)時(shí)的大環(huán)境使然，但不可否認(rèn)，這樣的模式下的確有不規(guī)范操作的空間。

“西安被耽誤的十年期間，官場(chǎng)確實(shí)存在一些作風(fēng)問題，土地出讓有時(shí)會(huì)遇到上面打招呼。”某地方官員曾直言不諱。

地塊“友情”出讓后，若落入沒有實(shí)力的小開發(fā)商手中，則拿地、拆遷、沒錢耍賴，回遷房遙遙無期的尷尬局面時(shí)有發(fā)生。這是不少西安原住民心中的傷疤。

這些歷史遺留問題，不僅是土門的難題，也是過去西安市大環(huán)境下的整體困境。但土門改造進(jìn)展格外緩慢，個(gè)中緣由遠(yuǎn)非此萬金油所能全然概括。

過去很長時(shí)間，工業(yè)企業(yè)曾經(jīng)撐起了土門的繁華，時(shí)過境遷，它們成為土門發(fā)展的絆腳石。盡管西安市多年前就提出老廠房搬遷計(jì)劃，但顯然，進(jìn)展并不那么順利。

在此種種下，五年時(shí)間，土門改造身陷泥淖，步履蹣跚。

如今西電等老廠房搬遷都已經(jīng)提上議事日程，部分新址已經(jīng)開始動(dòng)工建設(shè)，加之主動(dòng)招商的遠(yuǎn)洋項(xiàng)目的切入，聽了多年的土門改造似乎開始啟動(dòng)。土門能否真正洋氣起來，我們拭目以待。