每日經濟新聞 2017-12-30 12:18:47
“明年應該會開盤,但是上半年還是下半年,現在還不好說。”拿地近1年半,曾問鼎了上海外環宅地成交樓板價之最的寶山顧村“地王”央璽項目仍未完全入市。隨著政策調控的深入,房企們曾瘋狂攬下的“地王”正在遭遇市場低潮。業內人士分析,明年房企面臨的金融環境可能會縮緊,負債較高、融資成本較高的房企將會面臨較大的風險,高價地項目或更考驗操盤能力。
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每經記者 程成 每經實習編輯 梁秋月
將2016年稱為中國房地產市場的豐收年并不為過。這一年,全國商品房銷售額同比增長35%至11.8萬億元,創下歷史新高。火熱的銷售市場,足以讓房企樂觀。
于是,房企在土地市場“瘋狂搶地”,也催生一波“地王潮”。以上海為例,去年8月17日,寶山區顧村鎮外環線內一宗總建筑面積約12.6萬平方米的宅地,被建發、首開、中糧聯合體以總價67.9億元、溢價率115%競得,而53727元/平方米的樓板價,不僅奪得寶山顧村“地王”,也問鼎了上海外環宅地成交樓板價之最。
然而,在今年下半年,隨著限購、限貸、限價等調控措施的持續發力,上海樓市漸趨平穩,上述成交近1年半的“地王”進展如何?嚴厲調控又是否會影響到項目入市時機?近日,《每日經濟新聞》記者實地走訪后發現,該地塊雖已于今年3月份左右開工建設,但“何時開盤、售價多少”仍不得而知。
圖為:上海寶山顧村地王現場圖 程成攝
12月27日,《每日經濟新聞》記者來到上述“地王”現場。從地鐵1號線共富新村站出來,沿泰和西路向西南騎行約15分鐘,即達到上述地塊。
在去年8月17日的土拍中,建發、首開、中糧聯合體以67.9億元的報價擊敗萬科、融創、葛洲壩等13家房企,成功競得寶山區顧村鎮N12-1101單元06-01地塊,地塊面積7萬平方米,計容建筑面積12.6萬平方米,樓面價達到53727元/平方米。這一樓面價,也超過了信達于當年6月份在顧村鎮以總價58億元、溢價率307%,樓面價36383元/平方米創下的“顧村地王”。天眼查信息顯示,上述地塊的項目公司為上海眾承房地產開發有限公司,建發、首開、中梁權益占比分別為37.5%、37.5%、25%,項目由建發操盤。
記者在項目現場看到,上述項目案名為“央璽”,目前,地塊已被圍擋包圍,圍擋內10余座塔吊正在施工。
在項目展示中心,記者以購房者身份從一置業顧問處了解到,該項目大約在今年3月左右進場施工。“目前我們只是開放了展示中心,具體什么時候開盤、均價多少、戶型怎么樣,現在我們還無法確定。”該名置業顧問說,“明年應該會開盤,但是上半年還是下半年,現在還不好說。”
記者注意到,盡管該樓盤還未確定開盤時間和售價,但仍有不少購房者前來看房。“我們是來看二套房的,距離南北高架、外環都比較近,但沒有價格、戶型信息,周邊的配套也弱了些,我們也就只能了解個基本情況。”購房者葛先生告訴記者。
據記者實地觀察,上述項目北側距外環約1公里,西側為融創玉蘭公館,東側緊鄰富長路,南側有一混凝土攪拌站,周邊集卡車、渣土車較多,環境也較為嘈雜。最近的商業配套距離小區近800米,以沿街商鋪為主,檔次較低。
圖為:央璽項目售樓部外部景象 程成攝
《每日經濟新聞》記者注意到,盡管上述地塊的競得樓面價為53727元/平方米,但根據出讓合同,競得方須配建不低于總建筑面積5%(約0.63萬平方米)的保障房,并無償交給寶山區政府,此外,競得方還須自持不低于總建筑面積15%(約1.8萬平方米)的商品住宅作為租賃住房。這也意味著,扣除保障房和自持物業的面積后,可售部分的樓面價超過6.6萬元/平方米。
值得注意的是,目前,央璽周邊除南側的中環國際公寓有住宅在售外,并無其他新房可售。記者從中環國際公寓置業顧問處獲悉,目前該樓盤在售均價在5.6萬元/平方米~6萬元/平方米,均為毛坯交付。“北邊的央璽樓面價都超6萬了,我們5萬多的均價性價比已經很高了。”該樓盤一名置業顧問告訴《每日經濟新聞》記者。
此外,央璽西側于去年交房的融創玉蘭公館目前只有車位在售,第三方平臺數據顯示,二手房售價在6萬元/平方米~6.6萬元/平方米;東側房齡超過10年的富隆苑和鑫鑫花園等小區,在售二手房均價在4.1萬元/平方米~4.4萬元/平方米。
可售部分超過6.6萬元/平方米的樓面價,已經超過周邊所有在售樓盤以及二手房均價,在當前嚴格調控的大背景下,操盤難度可想而知。而“面粉”貴過“面包”,恐怕是大部分“地王”不得不面對的市場現實。
“預計明年調控政策不會放松,市場很難顯著回暖,房企近兩年拿的地王項目,可能會變成燙手山芋。”易居研究院研究員賴勤向《每日經濟新聞》記者表示。賴勤認為,明年房企面臨的金融環境可能會縮緊,負債較高、融資成本較高的房企將會面臨較大的考驗,與利潤相比,“地王”項目的開發商更要重視現金流。
“我們的產品是中式風格,有高層公寓、疊加和聯排,戶型圖現在還沒出來,不過公寓面積最大在110平方米左右。”上述“央璽”置業顧問說,“售價雖然沒有定,但我們的樓面價超過5萬元,剛需估計不太容易接受,我們主要針對的是改善型客戶,特別是別墅類產品,以后在外環內是非常稀缺的。”
而在賴勤看來,寶山區的顧村板塊雖然發展潛力可期,但“央璽”過高的樓面價將會是其去化的最大障礙。“未來開盤想達到較好的去化水平,開發商必須要在產品和營銷方面做足功夫。”賴勤表示。
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