每經編輯 李宇嘉    

圖片來源：視覺中國

李宇嘉

中央農村工作會議2017年12月28日至29日在北京舉行，會議研究實施鄉村振興戰略的重要政策。會議強調，走中國特色社會主義鄉村振興道路，必須重塑城鄉關系，走城鄉融合發展之路。從全球城市化進程看，分享城鎮化和要素市場化紅利，應該是鄉村振興最可行的路徑之一。

近期，全國住房城鄉建設工作會議要求，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。這是國家首次提出“縣城去庫存”這一說法。

縣城是縣域經濟的中樞、城鄉融合的前沿，但卻是樓市的末梢。近年來，樓市繁榮是城鎮化和要素紅利的集中體現，但處于末梢的縣域樓市，受到的惠及卻很少。中央農村工作會議提出，實施鄉村振興戰略，必須大力推進體制機制創新，強化鄉村振興制度性供給。要以完善產權制度和要素市場化配置為重點，激活主體、激活要素、激活市場，著力增強改革的系統性、整體性、協同性。

下面，筆者從城鄉要素市場化的角度出發，談談對縣城樓市去庫存和實施鄉村振興戰略的看法。

目前來看，縣域樓市存在幾大致命短板。一是一些縣城產業仍停留在加工制造業上，過剩、淘汰產能占比高，對鄉村人口的吸引力較低。同時由于城市生活成本較高，對農村人口的吸引力也是問題；二是人口外流嚴重。過去幾年，城市分化趨勢明顯，人口或者往大城市流動，或者往區域中心二三線城市流動，唯獨往四線城市（多數是縣城）流動的少，而四線城市人口卻在往一二三線城市流動。除了都市圈內核心城市下屬縣，其他區域縣市人口每年都有不同程度的流失；三是縣城樓盤多由雜牌私營企業或當地國企開發，品質相對較差，無效甚至僵尸庫存多；四是盡管土地成本低，但房價也很低，基本上貼著建設成本（建材、財務和人工成本）賣房，降價空間有限。

近年來，由于承接轉移產業、高鐵設站，相對落后地區省會城市、區域中心城市（二三線城市）吸引了縣市及下屬鄉村很多人口，就業集中的服務業也有一定發展。同時，二三線城市外圍房價與縣城房價差距并不大。

由此，縣域樓市去庫存難度較大。但是，縣域經濟作為國民經濟基本單元，涉及鄉村振興、脫貧攻堅、城鎮建設等，作為物質基礎的房地產必須要重視。

盡管縣域樓市去庫存難度很大，但機會也同樣突出。近年來，我國城鄉間最大的變化，就是龐大的基礎設施網絡大張旗鼓的進行，不僅包括道路、有線電視等，還包括移動通訊網絡、物聯網、物流網等。此外，土地承包、社保（新農合、新農保）等社會保障和公共服務網覆蓋面擴大，有形和無形網絡覆蓋，把13億人連結在一起。

更重要的是，道路交通等基礎設施、互聯網、廣播電視、電商進村等拉近了城鄉距離，讓農民眼界拓寬了、觀念更新了。基于城鄉巨大的發展差距、分享城市紅利的訴求，加上土地制度改革釋放冗余人口，三四線下屬廣大鄉鎮和農村，改善生活質量的需求空前強烈。

由此，鄉村人口和需求不再是負擔，而是紅利。基于對美好生活的向往，他們的觀念和生活習慣開始向城市靠攏。同時，隨著城鄉之間基礎設施的互聯互通，互聯網和通信的發展消除信息不對稱，而城鎮化快速發展后，“城市病”開始顯現，城市居民對特色農產品、鄉村旅游、休閑養生等需求與日俱增，這就給縣城、鄉村相關產業發展帶來機會。

而且，“十三五”國家確立了創新、協調、綠色、開放、共享等五大發展理念，美麗鄉村建設、特色小鎮建設、脫貧攻堅、農村危房改造等成為國家重點戰略，此次農村工作會議又提出鄉村振興戰略，因此，縣城和廣大鄉村將迎來更有前景的發展機會。作為要素和空間的房地產，也將同樣受益。

未來我國消費和投資的“主戰場”在四線城市及以下，特別是縣城和鄉村。目前，不管是智能手機、互聯網等新興行業，或家電家具、餐飲連鎖等傳統消費品，在大城市已基本飽和，龍頭企業的版圖已向縣城及鄉鎮延伸。

2017年，小米、OPPO等手機線下零售店廣泛在全國鋪設，主要分布在縣城；肯德基全國門店數量已超過5000家，銷售網絡覆蓋全國各個城市，目前正在向縣城甚至鄉鎮一級市場下沉。剛剛過去的“雙11”，京東幫服務店和京東家電專賣店在農村地區分店的銷售額占大家電銷量的40%，增速遠高于城市。比如，四川特色的香腸臘肉和調味大受追捧，北川、青神縣的香腸臘肉賣進了農產品熱賣榜第9名。

根據《中國縣域經濟報告（2017）》，樣本縣（市）2016年的社會消費品零售總額增長了10.6%，高于全國10.4%的水平，東中西部分別增長10.3%、12.3%、11.6%。同時，基礎設施和公共服務的投資缺口主要在縣城及鄉鎮。

未來，隨著基礎設施建設加快上馬，鄉村與縣城在大類消費、特色農產品、旅游休閑等方面的發展將加速、分工也會細化，這將帶動人口和物資流通，3~4億農民進城創業和購房。

房改以來，盡管全國樓市規模、品質發展迅速，但鄉鎮村住房條件、居住配套設施還大有改觀空間，只要土地要素市場化繼續擴大，新農合和新農保覆蓋深入，特色產業增厚農民收入，縣城房地產就有發展空間。

綜上，縣城產業基礎薄弱，人口導入能力不足，而縣域經濟卻與“三農”、脫貧攻堅、鄉村振興聯系緊密。因此，應該大力消化縣城樓市余量，在土地、產業、人口、交通、社保等一攬子配套改革支持下去庫存。

要借助大消費和投資下沉，國家戰略向縣城和鄉村傾斜的難得機遇，在土地承包和種養殖業產業化、規模化的基礎上，繼續夯實農地承包、兩權抵押（承包土地經營權、農民住房財產權）、集體建設用地入市等要素市場化改革，深化社保全覆蓋，基礎設施互聯互通，發展特色產業，實現鄉村振興和小城鎮崛起，釋放冗余勞動力進城需求，返鄉創業就業需求，基于美好生活的升級需求，并帶動營商、創業和居住空間的房地產需求。以上是縣城去庫存的可行路徑，也是鄉村振興的推進路徑。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）