每經(jīng)編輯 李宇嘉    

李宇嘉

近期，資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)板塊集體爆發(fā)。近7個(gè)交易日，多個(gè)龍頭股股價(jià)上漲超10%，特別是內(nèi)房股上漲強(qiáng)勁，龍頭股股價(jià)甚至創(chuàng)出新高。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)的意見認(rèn)為，此前鐵板一塊的緊縮性調(diào)控政策有望出現(xiàn)松動(dòng)，這應(yīng)當(dāng)是最大的催化因素，意味著調(diào)控政策可能會(huì)到頂部，甚至偏向于“吹暖風(fēng)”——即限購(gòu)政策調(diào)整，滿足改善型需求，意味著需求端管控松綁。與此同時(shí)，二線城市松綁人才購(gòu)房、降低落戶門檻，將給市場(chǎng)帶來(lái)巨大的增量需求；限價(jià)政策調(diào)整，讓定價(jià)回歸市場(chǎng)，則意味著供給端管控松綁，2015~2017年集中出讓的高地價(jià)項(xiàng)目，前期因受到價(jià)格管制無(wú)法入市，現(xiàn)在則可以入市了。

行業(yè)龍頭業(yè)績(jī)耀眼，市場(chǎng)集中率提升，這也是其中一個(gè)催化因素。2017年，行業(yè)前三甲銷售規(guī)模集體破5000億元，TOP6的門檻提升至3000億元，TOP10的門檻提升至1500億元，千億房企達(dá)到11家。

調(diào)控貫穿2017年始終，但行業(yè)龍頭銷售業(yè)績(jī)超出預(yù)期，加上在預(yù)售制度下，2017年銷售利好將會(huì)反映在2018~2019年會(huì)計(jì)年度的企業(yè)報(bào)表上。因此，不管是估值修復(fù)還是業(yè)績(jī)重估，都將會(huì)反映在股價(jià)上。而政策利空出盡的預(yù)期，以及更多位列TOP30的企業(yè)喊出2018年“銷售破千億”，則進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)判斷。

資本市場(chǎng)講的故事始終還是“講故事”，而房地產(chǎn)行業(yè)需要研究并加以關(guān)注的問(wèn)題是：是否因?yàn)樨?cái)政壓力過(guò)大而導(dǎo)致蘭州等個(gè)別城市不得不放松政策？這是否全國(guó)新一輪政策松綁期到來(lái)？

圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

確實(shí)，有媒體計(jì)算，這些城市土地出讓收入和房地產(chǎn)稅收達(dá)到地方一般本級(jí)預(yù)算收入的60%左右。2014~2017年，基于“穩(wěn)增長(zhǎng)”、“惠民生”考慮，基建和公共設(shè)施投資被寄予厚望，地鐵、市政管網(wǎng)、教育文化等大型項(xiàng)目，二線城市“上馬”的更多，基建投資年均增速超過(guò)20%。但是，2017年以來(lái)，包括財(cái)金50號(hào)文、中央金融工作會(huì)議，均嚴(yán)重約束地方政府未來(lái)融資行為，甚至啟動(dòng)了地方政府領(lǐng)導(dǎo)“終身問(wèn)責(zé)制”。

同時(shí)，近兩年制造業(yè)“去產(chǎn)能”，環(huán)保上升到“攻堅(jiān)戰(zhàn)”，中央督察嚴(yán)厲，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)占較大比重的二線城市，財(cái)政收支確實(shí)受到影響。同時(shí)，始于2014年“9·30”（調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”）的樓市回暖，某種程度上有支持“穩(wěn)增長(zhǎng)”，降低經(jīng)濟(jì)失速預(yù)期的考慮。

再加上近年來(lái)二線城市是新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)，不管是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和回流農(nóng)民工還是吸引人才，都在全面發(fā)力，本輪樓市回升過(guò)程中，新出讓的土地多位于城鎮(zhèn)化建設(shè)的新區(qū)。基于以上分析，當(dāng)本地樓市快速降溫以后（目前蘭州新房去化周期達(dá)17個(gè)月），作為短期干預(yù)的限購(gòu)，適時(shí)調(diào)整也在情理之中。

但是，我們不能忽視長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的成果，它正在潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲地潛入并逐漸代替短期性質(zhì)的、行政干預(yù)色彩濃重的調(diào)控政策。

事實(shí)上，土地、住房、金融、稅收等要素已全面向“房住不炒”的頂層架構(gòu)靠攏。舉例來(lái)說(shuō)，配建租賃住房和保障房已成為供地標(biāo)準(zhǔn)，大城市20%~30%的土地專項(xiàng)建設(shè)租賃住房，北京超額完成2017年集體土地供地計(jì)劃。

當(dāng)大批量的租賃住房、保障房和限制價(jià)格的普通住房（包括共有產(chǎn)權(quán)住房）入市，新市民、無(wú)房戶的住房訴求有了穩(wěn)定的渠道，對(duì)于商品房市場(chǎng)，自然可以調(diào)整鐵板一塊的調(diào)控政策了。當(dāng)然，長(zhǎng)效機(jī)制還未全面“落地”的情況下，還需保持調(diào)控政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性，以漸進(jìn)推進(jìn)、有保有壓的方式過(guò)渡是較好的選擇。

以限售取代限購(gòu)，正是基于以上考慮。一方面，限售能避免限購(gòu)挫傷改善型需求、人為創(chuàng)設(shè)與限制需求，造成樓市大起大落；另一方面，限售不限制需求資格，但能將炒作需求排擠出市場(chǎng)，避免大規(guī)模入市和拋售導(dǎo)致樓市起落，無(wú)疑更尊重市場(chǎng)規(guī)律、更能貫徹“房住不炒”。

最關(guān)乎樓市的金融，正在全面肅清套利、富人利用杠桿等傾向，走向服務(wù)實(shí)體和百姓的新時(shí)代。自2017年年中金融工作會(huì)議后，金融與實(shí)體和房地產(chǎn)的關(guān)系開始正本清源，各大銀行都成立普惠金融部門。而且，2018年經(jīng)濟(jì)工作三大“攻堅(jiān)戰(zhàn)”中，去杠桿排在首位。盡管新年釋放出新額度，但房貸規(guī)模和占比控制并未放松，熱點(diǎn)城市明確今年房貸投放不超過(guò)新增貸款的20%~30%。

只要資金面不放松，杠桿嚴(yán)格受限，再加上需求端通過(guò)限售控制投機(jī)炒作，供給端租賃住房、保障房、限價(jià)房全面放量，即便限購(gòu)松綁，樓市整體穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)也完全可以保持。

稅收也一樣，未來(lái)我國(guó)將完備房地產(chǎn)稅立法，后續(xù)征收將在各地陸續(xù)“落地”。筆者認(rèn)為，不管未來(lái)房產(chǎn)稅如何征收、稅率高低，剛需人群、首套房購(gòu)置、合理改善等人群，將會(huì)以免稅（首套免稅或每個(gè)人一定面積免稅）、“先繳后退”等方式而避免加稅沖擊。而且，房產(chǎn)稅征收以后，投資房地產(chǎn)獲利的預(yù)期將會(huì)受到明顯沖擊，合理需求占主導(dǎo)，稅收反哺公共服務(wù)，樓市會(huì)更加穩(wěn)定。

當(dāng)然，調(diào)控也將更加差異化、精準(zhǔn)化。對(duì)于北上廣深等一線城市，由于需求太龐大（包括改善型需求和投資需求），只不過(guò)受各種限制性措施而被隔離在外或伺機(jī)觀望。同時(shí)，商品住房供給端的約束也很明顯，近年來(lái)“類住宅”泛濫，側(cè)面也反映出商品住房供給不足的問(wèn)題。

未來(lái)，除了分流需求到租賃、保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)之外，需求端的管控短期內(nèi)還不能松動(dòng)。比如，近期深圳啟動(dòng)了新房限售政策，上海明確調(diào)控不動(dòng)搖、不松懈，繼續(xù)引導(dǎo)開發(fā)商合理定價(jià)。另外，海南近期祭出一攬子調(diào)控和改革方案，除了限購(gòu)、限售外，還停批投資性小戶型住宅，全省推行新房全裝修，建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控。這些案例也說(shuō)明房地產(chǎn)的管控并未出現(xiàn)明顯放松的勢(shì)頭。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）