每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

今天（1月16日），正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“正榮地產(chǎn)”）在香港聯(lián)交所正式掛牌上市，股票代碼：06158.HK。

根據(jù)1月15日公司發(fā)布的招股結(jié)果公告，正榮地產(chǎn)最終定價(jià)每股3.99港元，全球發(fā)售的股份數(shù)目為10億股，香港及國(guó)際發(fā)售均錄得超額認(rèn)購(gòu)，經(jīng)扣除包銷費(fèi)用及傭金和全球發(fā)售相關(guān)的其他估計(jì)開支后，全球發(fā)售的所得款項(xiàng)凈額約為38.43億港元。掛盤首日的收盤價(jià)為4.00港元，上漲0.25%，以收盤價(jià)計(jì)算，正榮地產(chǎn)市值達(dá)160億港元。

這家低調(diào)的閩系房企為走到“臺(tái)前”準(zhǔn)備已久。根據(jù)招股書信息，2014年至2016年，正榮地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)連續(xù)增長(zhǎng)，分別為30.396億元人民幣、43.102億元人民幣、146.035億元人民幣。2017年9月，正榮地產(chǎn)正式向港交所提交上市申請(qǐng)文件，并于2017年12月28日至2018年1月8日公開發(fā)售，及至今日終于成功上市。

重點(diǎn)布局四個(gè)區(qū)域

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月31日，正榮地產(chǎn)擁有81個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)組合，應(yīng)占的總建筑面積約1150萬(wàn)平方米。近年正榮地產(chǎn)以上海為軸，重點(diǎn)在長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、中西部經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)四個(gè)核心業(yè)務(wù)區(qū)域建立業(yè)務(wù)據(jù)點(diǎn)，四個(gè)區(qū)域土地儲(chǔ)備占據(jù)總儲(chǔ)備量的比例超8成。

記者注意到，國(guó)土部公布的整體數(shù)據(jù)顯示，一線城市2017年的住宅地價(jià)上漲幅度近兩成，但正榮地產(chǎn)在四大區(qū)域項(xiàng)目的平均售價(jià)卻不高。例如在收入占比77.6%的海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，招股說(shuō)明書顯示，正榮項(xiàng)目的平均售價(jià)僅8487元/平。而根據(jù)克而瑞2016年的數(shù)據(jù)，廈門、福州的住宅均價(jià)達(dá)26837元/平和18244元/平，周邊的泉州、漳州價(jià)格也近萬(wàn)。

盤點(diǎn)正榮地產(chǎn)的發(fā)展歷程可見，2014~2015年是發(fā)力點(diǎn)。2015年正榮地產(chǎn)提出“145X”的發(fā)展戰(zhàn)略，即一個(gè)總部、4個(gè)核心拓展區(qū)域、每個(gè)區(qū)域進(jìn)入5個(gè)核心一二線城市，每個(gè)城市布局多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。也正是在2015年，正榮地產(chǎn)的貨值快速增長(zhǎng)，實(shí)質(zhì)擁有及開發(fā)的項(xiàng)目快速增長(zhǎng)至61個(gè)，總土儲(chǔ)1042萬(wàn)平方米。

隨之正榮地產(chǎn)的收益也由2014年的30.396億元增至2016年的146.035億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為119.2%，而已交付的總建筑面積由2014年的43萬(wàn)平方米增至2016年的125萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為69.1%。

正榮地產(chǎn)2017年中凈利潤(rùn)約3.77億元，按PE測(cè)算市盈率約在8~9倍，在當(dāng)前的內(nèi)房股中排名中游，遠(yuǎn)低于融創(chuàng)、保利、碧桂園、恒大、萬(wàn)科、龍湖等企業(yè)，但優(yōu)于首創(chuàng)、SOHO中國(guó)、合生創(chuàng)展等企業(yè)。

上市后拓寬融資來(lái)源

數(shù)據(jù)顯示，2014年至今，正榮地產(chǎn)的融資利率從12.5%降低到7.3%。2014年、2015年及2016年12月31日以及2017年6月30日，公司借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為12.5%、11.6%、8.5%及7.3%。

2016年底，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率為248%；資產(chǎn)負(fù)債率為90%，到2017年中降至81%。

不過(guò)根據(jù)企業(yè)IPO申請(qǐng)資料，正榮地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債已由2014年度的252.15億元增加至2017年中的601.39億元，總負(fù)債為848.93億元，有息負(fù)債總額大約在350億元，未償還借款額也從301億元上升至364億元，且多以短期負(fù)債為主。

凈利率方面，2014~2017年分別為2.6%、9.7%、8.5%、4.7%，毛利率也同步下滑，2014年2017年分別為22%、23.4%、21.7%及20.8%。

對(duì)此，正榮地產(chǎn)方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，公司利用動(dòng)態(tài)可變現(xiàn)市值存貨管理方法，確保物業(yè)定價(jià)的靈活性，維持公司在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金流量及回報(bào)水平，同時(shí)密切監(jiān)察公司資本及債務(wù)水平。正榮地產(chǎn)認(rèn)為，“上市后公司融資來(lái)源渠道將進(jìn)一步拓寬，充足的營(yíng)運(yùn)資金將支持業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)充。”