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每經記者 董青枝 每經編輯 盧祥勇

2017年在住宅嚴調控下，商辦物業反而成為投資風口。日前中原發布數據顯示，深圳2017年一手寫字樓供需兩旺，共成交53萬平方米，同比大幅上升73%，均價51333元/平方米；二手則較為疲軟，成交14萬平方米，同比下降22%。此外，大宗交易活躍，2017年深圳市場大宗交易超過180宗，成交金額超過500億元。

深圳中原工商鋪部寫字樓部總經理范進佳認為，隨著一手寫字樓供應繼續增加，一手項目買賣、租賃市場份額繼續增加，優質寫字樓售價、租金預計上升10%，同時外地企業進入深圳，大宗、整棟寫字樓成交也將增加。深圳中原董事總經理鄭叔倫則指出，在“房住不炒”、“租售并舉”影響下，商業地產投資價值將被重新審視。未來住宅將會是樓市產品中價值最低的，而投資寫字樓等商業的比例高，租金回報更理想。

南山將成熱門區域

中原數據顯示，從區域上來看，深圳的南山、寶安和龍崗成為一手寫字樓成交的主要區域，分別占比23%、24%和41%，而傳統的福田和羅湖依然是二手寫字樓需求最旺盛的區域，分別占比42%、23%。其中，南山區由于利好政策和區域優勢，越來越成為各大企業爭相進駐的熱門區域，未來將帶動區內的商務氣氛。

這一點從2017年的土地出讓中可以得到佐證。據中原數據，2017年南山深圳灣超級總部基地為熱點供地區域，全年集中成交7宗土地，面積約15.5萬平，出讓金額合計227億元，是年內土地出讓最多、出讓金額最高的區域。目前已有招行、BAT、萬科、恒大等名企入駐，未來必然會有更多高端企業相繼入駐。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉也坦言，整個深圳的總部基地中，深圳灣超級總部基地基本上是區位最好、規格最高的一個。

2018年南山的供應量也很充足。戴德梁行華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端表示，2018年深圳將有180萬平方米的寫字樓集中供應，南山區供應占比高達75%，市場壓力不容小覷。不過在粵港澳大灣區背景下，除了傳統核心區外，泛前海片區也受到投資者越來越多的關注。預計到2022年，深圳將呈現多中心涌現的商務新格局。

大宗交易將持續活躍

中原數據顯示，2017年深圳市場大宗交易超過180宗，成交金額超過500億元，保持近年來活躍狀態。業內認為深圳大宗交易將成為常態化。

鄭叔倫坦言，2017年深圳房地產市場大宗交易明顯增多，開發商整售意愿更加強烈。整售不僅有利于公司更好地經營管理，而且政策限制也更小，再加上部分開發商對后市較為擔憂，他們對于出售手中持有的土地和房產抱更加積極的態度，這也在一定程度上造成了行業格局的進一步整合。

具體到物業，商業商鋪仍是大宗交易最為活躍的版塊，主要買家為投資公司；寫字樓和公寓的成交量明顯增加，主要買家為自用實業公司及基金；工業園的成交量有所減少，但價格明顯升高。

深圳中原投資部總經理楊創慧分析稱，在住房市場繼續受控、深圳企業環境不斷向好等多因素影響下，大宗交易將持續活躍，特別是商辦市場，作為資產配置深受市場青睞。

2018年深圳大宗交易市場如何？中原預計，寫字樓和公寓將是市場成交主角，量價齊升；土地及開發項目交易成交有望增加；商業價格上升壓力較大，成交放緩；工業園價格下降、觀望情緒增加。