每經編輯 魏瓊     

每經記者 魏瓊 每經編輯 曾健輝

在三四線城市去庫存以及當地棚戶區改造啟動以來，江西宜春樓市去庫存加速。宜春市房管局方面提供的數據顯示，2017年宜春商品住房成交均價為4944元/平方米，同比上漲10.2%，商品住宅去化周期僅為4.3個月。

樓市的火爆催熱了土地市場溢價率的走高，同時，外來大房企進入宜春后大規模攻城略地，已成為宜春土地市場的主力買家。

據《每日經濟新聞》記者查閱江西省土地使用權和礦業權網上交易系統信息，不完全統計發現，2018年以來，宜春市拍出的17宗住宅和商住用地中，14宗土地被外來開發商斬獲，其中榮盛和恒大成為主流拿地房企。

外來大房企的進入加劇了當地土地市場和樓市的競爭，實力較弱的當地中小房企的生存空間正在被逐漸壓縮。對當地中小房企而言，未來的發展出路在何方？

外來大房企漸成拿地主力

宜春位于江西省西北部，為全國第一批生態試點城市。宜春總面積達到18680平方米，常住人口達到553萬人，為典型的三線城市。宜春地理位置優越，地處交通干道，在宜春高鐵站建成通車后，宜春經濟發展加速，產業結構逐步優化。預計2017年全年GDP將突破2000億，增速達9%，高于全國平均增速。

2月23日，宜春春節后首場土拍落幕，江西金投置地有限公司以2.66億元競得袁州新城DCA2018001地塊，溢價率高達97%。

記者不完全統計發現，2018年以來，宜春市出讓的17宗住宅和商住用地，大部分成為外來大房企的囊中之物。宜春市賽威特房地產開發有限公司（以下簡稱賽威特）一口氣斬獲袁州區湖田鎮范圍內10宗地，宜春市恒龍地產有限公司（以下簡稱恒龍地產）則拿下袁州區南廟鎮范圍內3宗地塊，其余的4宗地塊分別被江西金投置地有限公司（以下簡稱江西金投置地）、宜春市新城建設發展有限公司（以下簡稱宜春城建）以及宜春市袁州區國有資產運營有限公司（以下簡稱國有資產運營公司）拿下。

除宜春城建和國有資產運營公司兩家公司帶有國資背景之外，《每日經濟新聞》記者層層深入剖析之后發現，其余有兩家公司背后均浮現外來大房企的身影。其中恒大地產和榮盛成為宜春土地市場拿地的主力房企。

天眼查顯示，賽威特大股東為榮盛康旅投資有限公司，占股51%，后者的大股東為榮盛房地產發展股份有限公司；恒龍地產則由南昌黎越置業有限公司（以下簡稱南昌黎越）100%控股，后者由恒大地產集團（江西）有限公司以及寧波清灃投資有限公司分別出資50%成立。據了解，恒大地產在宜春有恒大綠洲以及恒大御景兩個項目在售。

隨著全國各地城鎮化發展的深入，各大知名房企紛紛擴大布局版圖，開始下沉到三四線城市甚至是五線城市，提升市場占有率。外來大房企進入宜春市場，也會帶去先進的開發理念，提升房屋的品質，促進宜春房地產市場的發展。

一位不愿透露姓名的宜春本地開發商的董事長接受《每日經濟新聞》記者采訪時透露，政府鼓勵外來大開發商進入宜春，他們剛進入宜春市場時能夠享受政府的優惠措施。因為成本降低了，再加上過去一年宜春房價上漲，這些房企進入宜春市場早期開發的項目利潤較高，甚至可以媲美一線城市。

據業內人士透露，早期宜春土地市場競爭不大，碧桂園剛進入宜春的地價是90萬元/畝，萬達為78萬元/畝。早期低價拿地，房子可賣到6000元~7000元/平方米，凈利潤可達到20%左右。

本地中小房企面臨生存危機

擁有強大資金實力，外來大房企進入宜春市場加劇了房地產市場的競爭，同時也給房價和地價帶來壓力，當地中小房企的生存空間受到擠壓。2018年，恒龍地產斬獲宜春的三宗地塊溢價率均超200%，其中袁州區南廟鎮范圍內DCK2018003地塊的溢價率高達255%。

上述宜春本地房企的董事長分析指出，外來大房企資金來源多元化，大部分為上市公司。這些房企看重利潤之余同時也注重銷售規模，銷售規模擴大對提升股價有積極影響。房地產融資收緊，對本地中小房企的資金實力提出更高的要求，同時也加劇了開發的風險。

外來房企擁有豐富的開發經驗和先進的理念，開發的樓盤更受當地人喜歡。多位已在宜春置業以及有置業計劃的本地人均表示要買品牌開發商的房子。雖然從價格來看并沒有貴很多，但是后期的物業管理和居住舒適度均更高。盛世泊水灣銷售人員向《每日經濟新聞》記者坦承，宜春本地開發商開發的樓盤確實賣不過外來房企開發的。

在外來大房企的沖擊下，宜春本地中小房企面臨拿地難，打造的產品不敵外來房企，面臨生存危局。局勢突變之下，當地中小房企該如何突圍？

上述董事長指出，與外來大房企聯合拿地開發為本地中小房企較好的選擇，可以利用大房企的品牌和資金優勢，提高拿地的成功概率；另一方面本地房企則更了解當地市場，擁有強大的人脈等資源，有助于項目未來的開發和銷售。

據了解，在2月23日競拍宜春袁州新城地塊的開發商中，就有上述本地開發商與碧桂園組成的聯合體。該董事長表示，與碧桂園合作，本地房企在資金周轉和樓盤的品牌價值上都能得到較大提升。

談及未來的發展計劃，該董事長表示，大城市競爭太激烈了，與大型開發商硬碰硬是行不通的，未來會選擇一些中小型省會城市、地級市以及部分縣城布局，充分發揮自身的優勢開發項目。這些城市需要具備經濟產業支撐，能夠解決購房者的就業問題，同時需要有教育、醫療等配套資源，通過經濟產業帶動人口集聚，從而實現做大做強。