每日經(jīng)濟新聞 2018-03-25 22:31:49
政策調(diào)控收緊,融資難,成本上升,不少房企正面臨資金壓力。為了防范風險,2018年房企對銷售回款的要求和依賴明顯增加。《每日經(jīng)濟新聞》記者在調(diào)查走訪時發(fā)現(xiàn),有樓盤祭出首付分期、支持全款炒房等方式回籠資金。
每經(jīng)編輯 魏瓊
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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 梁秋月
進入2018年,隨著政策對房企資金層面調(diào)控層層收緊,房企的融資難度和成本逐漸上升。一線城市房價環(huán)比持續(xù)下降,二三線城市環(huán)比漲幅繼續(xù)回落,多位房地產(chǎn)專家在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出,2018年房企對銷售回款的要求和依賴將明顯增加,需通過銷售回籠資金防范風險。
《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份(下同)走訪廣州多個樓盤發(fā)現(xiàn),不少樓盤推出多重優(yōu)惠措施吸引購房者,同時因“雙合同”提升購房門檻,多個項目推出首付分期付款的方式降低“上車”門檻。甚至有項目為加速資金回籠,鼓勵客戶炒房,全額付款,無需占用購房名額鎖定房屋,在3年內(nèi)實現(xiàn)轉(zhuǎn)手獲取回報,擾亂正常的市場秩序。
雖然監(jiān)管部門三令五申嚴禁“雙合同”,但是仍存在部分樓盤采取“雙合同”的形式簽約規(guī)避限價。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,“雙合同”帶來購房門檻的提升,將更多有購房資格的人拒之門外。
為加速銷售回籠資金,部分樓盤推出多種優(yōu)惠和首付分期的方式吸引購房者。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn),位于廣州南沙黃閣地鐵站附近的一樓盤推出多重優(yōu)惠以及首付分期的方式吸引購房者。
據(jù)項目銷售人員介紹,項目推出的優(yōu)惠措施包含3.5萬抵7.8萬以及三重98折再99折的優(yōu)惠,如果選用商業(yè)貸款的形式可另外享受96折優(yōu)惠。原價約為169萬的房子,一系列折扣后總價只需約148萬,其中包含交付3.5萬的鎖定優(yōu)惠支付款,優(yōu)惠力度高達21萬。
除去3.5萬優(yōu)惠支付款,剩余的約144萬房款中約104萬為限定價格,剩余的40萬需簽訂裝修合同。按照三成首付計算,首付款需繳納約76萬元,相當于房屋總價的50%。
銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,如果首付資金不夠可以采取分期的方法,40萬的裝修合同款中,7天內(nèi)先繳約4萬元,剩余部分款項分3個月、6個月以及12個月三個時間還清,每期還款金額約為12萬。計算下來7天內(nèi)需要交付的首付款金額約為40萬元,較原來的76萬大幅降低,也低于單合同的三成首付。
位于南沙貨運碼頭附近的一樓盤則推出5萬抵15萬優(yōu)惠措施,總價約為271萬的戶型首付高達168萬,首付比例超6成。據(jù)該項目銷售人員介紹,首付可以分期,正常時間需要3個月內(nèi)還清首付,最長可申請延長至6個月。
現(xiàn)場銷售人員表示,針對部分炒房客的需求,項目推出一次性付款的方式,在3年內(nèi)實現(xiàn)轉(zhuǎn)手即不占用購房者名額,沒有購房資格的客戶也能通過該方式實現(xiàn)炒房,獲取房價上漲的收益。
多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,現(xiàn)在廣州很多樓盤均通過首付分期的方式吸引購房者。
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2018年2月份,70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格同比繼續(xù)下降,二三線城市漲幅略有擴大,其中,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均繼續(xù)下降。
克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2018年2月,TOP100房企總體銷售規(guī)模5296.4億元,較1月環(huán)比降低22%。2018年調(diào)控趨嚴,為了保證年度銷售業(yè)績,包括奧園在內(nèi)的部分房企將貨量集中在上半年推出。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,一二線城市限價,三四線城市土地成本增加,房企銷售壓力越來越大,2018年將會是近四年房企資金壓力最大的一年。
鄧浩志分析指出,現(xiàn)在房企融資困難,融資成本也隨之提升,部分融不到資金的房企只能通過加速銷售回款解決資金問題,對銷售回款要求提高。
同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時分析指出,首付分期付款是為了降低購房門檻,提前鎖定客戶,在市場不太理想的情況下,加快銷售。全款支付購房款和首付分期付款均能在一定程度上緩解開發(fā)商的資金壓力。
張宏偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,目前房企銷售速度放慢,房企回籠資金壓力大,企業(yè)的運營安全顯得尤為重要。對市場進行研究后張宏偉認為,2018年3季度房企將迎來資金壓力最大的時間點,如果房企撐不住,將會降價或者出現(xiàn)資金斷裂的風險,加速銷售回款有助于防范資金風險。
對于首付分期和全額付款炒房的做法,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為其中的風險還需警惕,在“房住不炒”的主基調(diào)下,炒房風險極高,一旦政策變化或者房價下跌,無名額購買房產(chǎn)炒房可能將面臨錢房兩空的局面。
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