每經編輯 每經記者 董青枝    

每經記者 董青枝 每經編輯 楊 軍

3月26日，深圳市住房和建設局發布了《關于加強棚戶區改造工作的實施意見（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿）的通告。

意見稿對棚改的適用范圍、項目安置補償標準、項目實施模式、房屋征收、項目用地出讓等問題都做出了規定。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，棚改不僅是解決住宅老舊的問題，也是保障性住房、人才安居房、租賃住房等這一輪房地產改革結構調整的重要組成部分，符合國家“房住不炒”的要求。

業主增購不超過10平方米

此前，深圳提出了“各區政府主導+人才住房專營機構為主+人才住房和保障性住房”的棚改實施模式。具體而言，棚改工作由各區政府主導，主要通過拆舊建新的方式，以人才住房專營機構為主，其他企業也可以參與。棚改項目在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上，住宅部分除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

上述意見稿指出，棚戶區改造對象以老舊住宅區為主，其中使用年限在20年以上的，且滿足“存在住房質量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設施不完善”這三個條件之一的老舊住宅區適用棚戶區改造政策。而使用年限不足20年且按照《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區，經區政府（含新區管理機構，下同）批準后可以適用棚戶區改造政策。其中D級危房是指承重結構已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險狀態，構成整幢危房。

意見稿還指出，且各區政府可以根據項目實際情況，獎勵權利主體每套住房增購不超過10平方米的建筑面積，增購面積的價格按照同項目的貨幣補償標準計收。

關于搬遷安置補償和獎勵標準。棚戶區改造搬遷安置補償采取貨幣補償、產權調換以及貨幣補償和產權調換相結合等方式，由權利主體自愿選擇。意見稿指出，按照套內建筑面積1∶1或不超過建筑面積1∶1.2的比例，確定轄區內老舊住宅區棚戶區改造項目的產權調換標準。貨幣補償標準按照套內建筑面積1∶1或不超過建筑面積1∶1.2的比例，確定轄區內老舊住宅區棚戶區改造項目的產權調換標準。

值得一提的是，意見稿對“釘子戶”也有強制規定，即簽約期內達不成補償協議，或房屋所有人不明確的，區政府可以根據公共利益的需要依法實施房屋征收。

政府解讀文件中表示，此舉是為了避免出現因個別業主提出不合理要求而達不成補償協議，或者部分住房產權人不明確，導致項目難以順利改造，進而損害大多數業主合法權益的情況發生。意見稿明確在此情形下，區政府可以根據公共利益的需要依法實施房屋征收。

在宋丁看來，棚改政策放開，特別是針對“釘子戶”的強制執行，這樣一來，今年深圳的棚改效率會大大提高。棚改是國家近來緊抓的方向之一，棚改主要是滿足最基本、最底層的剛需住房需求，帶有政策導向性，也是國家宏觀政策方面對剛需住房的落實，不過棚改各地執行不一，所以政府需加大力度落實，包括土地供應、投資等合理地擴大化發展。

棚改與城市更新有所不同

業內人士認為，政府主導的棚改與市場化的城市更新并不存在沖突。棚戶區改造項目實施“政府主導—國企實施—公共住房”的模式與“政府引導—市場運作”的城市更新模式有很大的不同。

政府解讀文件指出，棚戶區改造和城市更新是相互獨立的政策體系。首先政策適用范圍不同，棚戶區改造政策主要適用于老舊住宅區；而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區、舊工業區、舊商業區、城中村和舊屋村等。而且補償獎勵標準不同。城市更新的補償標準由項目實施主體與業主進行協商，并通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定。

另外，項目實施模式不同，城市更新采取政府引導、市場運作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質住房。

戴德梁行華南及華西區研究部董事張曉端認為，棚改跟城市更新不同，從安全使用的角度來說，棚改多涉及安全隱患，相比城市更新更迫切，通過加快推進棚改，可有效地推進存量土地發展租賃住房、政策性住房，而城市更新涉及房企、業主等利益，但不會有過多的安全隱患。而且從民生角度看，政府、國企牽頭棚改，公信力更強，現在深圳的意見稿出臺后棚改的速度會提高。