每經(jīng)記者 李詩韻 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 梁秋月    

每經(jīng)實習(xí)記者 李詩韻 記者蔡雅蕓

每經(jīng)編輯 梁秋月

2017年底，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模在千億以上的房企將近20家，銷售金額達到三千億以上的有6家。

龍頭房企規(guī)模擴大，市場集中度正提升。但同時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也在面臨著日趨收緊的金融環(huán)境。除傳統(tǒng)融資手段，企業(yè)也在探求新興的結(jié)構(gòu)性融資工具，資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)金融成為熱門話題。

4月9日，第二屆中國樓宇經(jīng)濟成都峰會舉行。在樓宇經(jīng)濟高速發(fā)展的時期，包括清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉等多位業(yè)內(nèi)專家認為，中國房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)有規(guī)模的資產(chǎn)證券化，還有一段很長路要走。

資產(chǎn)證券化成突破口

仲量聯(lián)行的報告顯示，資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托（REITs）有望成為中國開發(fā)商和資產(chǎn)持有人的主要融資選擇。

自中國房改三十年來，龐大的市場需求促使開發(fā)商加速拿地建房，導(dǎo)致普遍呈現(xiàn)高融資杠桿。如今，日益高企的資產(chǎn)負債表，迫使開發(fā)商們尋求新的融資方法以改善其融資結(jié)構(gòu)、緩解償債壓力。

目前，行業(yè)中存在多元的融資手段，基于國內(nèi)大型商業(yè)銀行更傾向規(guī)模大、品牌知名度高的開發(fā)企業(yè)提供低風(fēng)險貸款，境內(nèi)外銀行貸款和企業(yè)債成為多數(shù)開發(fā)商的主要融資手段，此外還有永久債券、信托、P2P借貸、合作開發(fā)等融資渠道。

在業(yè)內(nèi)看來，資產(chǎn)證券化也是持有型物業(yè)的路徑之一。

一直以來，資產(chǎn)證券化在國內(nèi)已做很多不同的嘗試。根據(jù)戴德梁行的2017亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告顯示，國內(nèi)類REITs和CMBS產(chǎn)品涉及的底層物業(yè)已達107個，如2017年11月，由嘉實資本牽頭的中節(jié)能綠色建筑資產(chǎn)支持專項計劃（節(jié)能綠建）在深交所成功發(fā)行，成為首單央企綠色認證CMBS。

規(guī)模化很難快速實現(xiàn)

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在會上表示，國內(nèi)很多企業(yè)愿意去嘗試房產(chǎn)投資信托（REITs）這樣新的融資方式，但資產(chǎn)證券化想要實現(xiàn)規(guī)模化，還有一段路要走。

“實際上這個行業(yè)最大的挑戰(zhàn)是貨幣供應(yīng)增速沒有那么快，我們?yōu)榱朔婪督鹑陲L(fēng)險，可能銀行、信貸等資本市場上的融資環(huán)境會比以前更艱難。”劉洪玉提出，管控房地產(chǎn)金融風(fēng)險，遏制市場泡沫化傾向還是政府工作重點。

在資產(chǎn)證券化的發(fā)展中，仍有一些問題難以解決，會受到如宏觀政策、交易結(jié)構(gòu)、稅負水平、運營方式、收益分配、募集范圍等方面的制約。

畢馬威地產(chǎn)金融領(lǐng)域?qū)＜覅柨⊥瑯颖硎?，資產(chǎn)證券化規(guī)范化至少還需要五年。他說，“目前一是資產(chǎn)需要培育，二是消費者需要培育”。

“商業(yè)地產(chǎn)去做資產(chǎn)證券化，實際上瞄準的還是未來。”恒泰證券金融市場部總監(jiān)申摯如是說。

在他看來，國內(nèi)資產(chǎn)證券化有著在物業(yè)資金回報率、發(fā)行方式和稅收等方面的痛點。“資產(chǎn)證券化可能有很長的路要走，目前有很多方面需要攻克，比如物業(yè)的資金回報率要提升，發(fā)行方式需要研究，以及如何有效地通過稅收鼓勵房地產(chǎn)公司。”申摯說。

其實在整個亞洲，REITs仍是一個新興的資產(chǎn)類型，目前僅有日本、新加坡、中國香港形成了完整的REITs市場。亞騰資產(chǎn)（ARA）管理公司中國區(qū)總裁呂志偉認為，如何合理地降低中國小股民或者是投資機構(gòu)對這一類產(chǎn)品的投資預(yù)期，也是REITs在國內(nèi)必須考慮的問題。

雖然資產(chǎn)證券化跟房地產(chǎn)投資信托目前在中國處于起步階段，但劉洪玉表示樂觀，他說，“通過資產(chǎn)證券化或者房地產(chǎn)金融的發(fā)展，能夠促進整個商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展”。