每經記者 舒曼曼    每經編輯 曾健輝    

每經記者 舒曼曼 每經編輯 曾健輝

近年來，基于種種原因越來越多的房企將投資目光瞄向了海外市場，并頻繁在澳大利亞、美國和英國等海外市場發力。

《每日經濟新聞》記者從普華永道的一份研究報告中發現，過去3年來，從2015年至2017年，中國房地產企業海外并購交易數量分別為36筆、86筆和46筆。其中2016年為海外并購高峰期，至去年有所下降，海外并購交易數量同比下滑47%。這意味著，房企涉足海外并購逐漸回歸理性。

海外并購“變奏”

普華永道數據顯示，2017年房地產海外并購交易數量下降近五成，但交易金額超過500億美元，保持超過200%的增長，平均交易額也大幅增長。報告中顯示，交易金額的增加主要是由于去年6月中投牽頭收購黑石旗下歐洲物流地產機構Logicor作價138億美元的交易。

此外，萬科聯合厚樸、高瓴資本、SMG、中銀集團投資有限公司組成財團，共同參與在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）私有化，成為普洛斯最大股東，最終交易金額突破百億美元。而普洛斯作為中國、日本、美國及巴西市場領先的現代物流設施提供商，成為萬科投身物流地產的一大跳板。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，房企在海外的并購主要集中于美國、馬來西亞、新加坡和英國等國家的核心城市，以開發住宅和高層公寓和收購持有型物業長期盈利為主。

值得注意的是，過去一年房地產海外并購物業類型中，物流和土地類并購交易金額占比最大，核心物業或住宅類海外投資相對比較活躍。

上述普華永道報告顯示，按照物業用途分類，2017年房企海外并購中商業物業和土地待開發物業占比最高，分別達到41%、33%，此外，物流、住宅和酒店類物業頗受房企青睞。具體來看，據不完全統計，富力地產去年收購澳大利亞Central Gardens公寓樓便是待建項目，接手萬達倫敦one項目同樣處于開發階段，預期將于2021年完成開發，加上與中渝置地聯合拿下的倫敦Nine Elms Square（九榆廣場），海外收購的物業均位于核心地段。

分析人士認為，總體來看海外并購是理性的，開發商通過海外并購方式獲取海外待建住宅物業或者待開發住宅地塊，一定程度上可以規避當地政策法規上的風險，加上海外交易標的多位于發達區域中心商業城市核心地段的標志性物業，屬于稀缺性物業。

并購后仍需降負債

萬達、萬科、綠地、保利、中海和碧桂園等大中房企近年均選擇布局海外房產，部分企業有非常大的體量布局，房企海外投資已開始“由淺入深”，從一開始興建公寓樓和旅游度假社區，向建造或收購城市綜合體的方向轉變。在房地產領域中，大型房企海外投資房地產已成潮流。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析稱，實際上海外積極并購是房企戰略擴張時很重要的一種模式，通過海外并購有助于規避國內市場調控所帶來的風險，而且通過對海外市場中地標性項目的收購，以獲取全球化認可，對實現品牌擴張是一大利好。

去年8月份，國務院辦公廳轉發《關于進一步引導和規范境外投資方向指導意見的通知》，通知中要求，限制境內企業開展與國家和平發展外交方針、互利共贏開放戰略以及宏觀調控政策不符的境外投資，包括房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資。

事實上，過去一年不斷出售海外資產的萬達集團，其海外并購路徑或將成為眾多房企的典型案例。

曾一度在海外豪購的萬達為了減少海外投資及降低債務，從去年開始進入拋售階段。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，萬達已出售了西班牙馬德里項目、澳大利亞兩大項目、英國倫敦ONE項目。至此，萬達集團在海外主要的五個物業投資項目僅剩位于美國芝加哥的Wanda Vista Tower和洛杉磯的比佛利豪宅項目。而出售的倫敦項目和澳洲兩大項目接盤方均為富力地產。有意思的是，萬達曾于去年6月有意接手位于英國倫敦的（九榆廣場）地塊，但最在最后環節萬達放棄該地塊開發，最終由富力地產和中渝置地聯合拿下。

萬達集團在過去一年不斷清理通過并購而來的海外資產，萬達董事長王健林曾在2017年年會上明確表示，逐步清償全部海外有息負債。“現在我們決定清償海外債務，賣一半資產就能把全部債務清償”。

在房企不斷向海外滲透的大環境中，一向謹慎的龍湖集團則顯得另類。龍湖集團CEO邵明曉曾在媒體會上向《每日經濟新聞》記者在內的媒體談及“海外投資”問題，他表示，龍湖這些年沒有在海外投資，一直扎根于本土，而龍湖的投資邏輯是立足于資產負債表，不會加杠桿實現增長。

嚴躍進坦言，隨著海外投資的門檻不斷提高，高負債下海外并購風險很大，房企在出海并購和項目開發時要注意操作合規性，同時需要研究海外市場的不同發展機會，防范在部分市場過熱的時候進入，以免影響海外投資的收益。