每經記者 舒曼曼    每經實習記者 李詩琪    每經編輯 梁秋月    

【編者按】一年多前萬科斥資109億元拿下位于海淀永豐區的兩塊全自持用地，如今卻變成“燙手山芋”，其打造的翡翠書院項目近期深陷“以租代售”的風波。隨即，也引發業內對房企全自持地塊盈利模式的質疑。記者統計，截至2018年3月底，16個城市共成交228宗自持地塊（含租賃用地、集體建設用地）。隨著自持租賃住房即將入市，房企“預租”概念興起。這種新嘗試是否符合租賃政策的本意？對企業和租賃市場又會產生哪些影響？

▲萬科“翡翠書院”項目現場圖 舒曼曼攝

“月房租1.5萬元起”、“一次性交付10年租金180萬起”，萬科全自持租賃住房項目翡翠書院在上周公布的預租消息，成功刷新了人們對于房屋租賃的認知。北京萬科也因此深陷“以租代售”的風波之中。

實際上，爭議背后也透露出企業的焦慮與彷徨，由于高價拿地后背負成本壓力，在還無“樣本”可借鑒的情況下，“投資回報率僅為2%~3%”明顯不是開發商希望的結果。

而此時，市場卻呈現出兩種截然相反的聲音。肯定者認為其高租金由高成本決定，有需求則說明定價合理；質疑者認為這是非理性拿地的后果，無非是要把高昂的拿地成本和建設成本轉嫁到承租人頭上，偏離市場實際情況，未來盈利困難重重。

萬科項目陷“以租代售”爭議“無奈之舉”源于拿地后遺癥

10年租金180萬的房子到底是什么樣子？

4月23日，《每日經濟新聞》記者帶著疑問來到了翡翠書院項目。面對來自媒體和消費者的疑問，在近一周多的時間里，這里的工作人員一遍又一遍地解釋著這一產品的高端定位，傳達定價相對品質并不離譜的信息。

而這一產品的問世還要從2016年北京全自持租賃地塊的誕生說起。伴隨著當年樓市“930調控新政”中“鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源”等內容，土地出讓競自持比例的情況下，企業全自持用地應運而生。

據記者統計，目前北京范圍內的4塊企業全自持用地中，萬科一家便占據兩塊，用于翡翠書院項目的開發，其余兩塊分別被中鐵建和中糧聯合其他房企競得。而在項目推出方面，萬科則成為第一家吃螃蟹的企業，率先公布了“預租”消息，但也因此陷入了備受質疑的境地。

4月22日晚間，北京市住建委對此展開回應，表示企業競自持的租賃住房，開發建設主體無論自持項目，還是將項目轉讓給新受讓主體，都只能出租，不能出售或變相“以租代售”等。

相比翡翠書院當前預租方案的搖擺不定，北京萬科當年在拍下這塊全自持用地時可謂毫不猶豫。

2016年11月16日，在北京海淀永豐18號、19號這兩塊土地拍賣現場，多家房企為爭奪地塊使盡渾身解數。最終，萬科以50億元的價格獨家獲得了海淀永豐18號地，聯合住總以59億元競得海淀永豐19號地，自持比例均達100%。而后，萬科還回購了19號地的全部使用權。至此，翡翠書院的兩塊用地共耗資萬科109億元。不少媒體一度將萬科描繪成當年北京土拍市場上的最大贏家。

但事件的轉折總是猝不及防，如今翡翠書院項目面對的質疑，也引來了業界對于當年房企拿地行為的反思。

思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅告訴《每日經濟新聞》記者，萬科當時拿下北京市第一塊純自持的土地，從計算方式來說，公司似乎并沒有按照邏輯去倒推它的拿地成本。

靠租金收入難以為繼盈利模式仍然在探索中

《每日經濟新聞》記者調查發現，過去北京推出的首批4宗企業全自持地塊中，除萬科已有初步的預租方案以外，中糧地產以及中鐵建的全自持項目運營方案仍未有公布。

從已公布的租金方案來看，大眾市場并不“買賬”，北京萬科通過對市場和客戶的試探，勢必需要完善最終的租賃方案。中鐵建自持項目的銷售人員也一再強調最終的租賃方案并沒有出來。在租金備受質疑的情況下，企業也流露出觀望情緒。

我愛我家市場研究總監孔丹在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從定價來看，萬科10年180萬元租金都夠支付買房首付款，租十年的房子本來就不現實，但是必須說明，該類住房一定有它的市場，老百姓不太可能支付180萬元的租金，但高端人才或可接受。

他也提出了一種租賃模式的可能性，例如，企業引進五名高管，公司為高管租下這類房子，為其解決住房問題，雖然180萬元非常貴，但是企業通過10年的租期“養住了”人才，這樣是合理的。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，從目前北京等一線城市租金年回報率來看，僅有1%~2%，按照正常的市場邏輯，租賃成為資本首選投資的前提是，租金回報率超過資金成本1%以上，但按照國內目前最低的資金成本5%計算，除非房價跌60%，或者租金上漲2倍，否則租賃只能是邊緣選擇。

不可否認的是，以高周轉、開發銷售為主的地產商，都在面臨一場“持有運營”的轉型。

多位業內人士認為，當下賺取“租金差”仍是租賃行業主要的盈利模式，自持項目盈利模式更難以依靠租金支撐，目前房企自持宅地，最核心的問題是如何最大化獲取穩定的租金收益，以實現資金迅速回籠。

對萬科、中糧和中鐵建等獲取全自持型物業的房企來說，如何回款、盈利還沒有明確的辦法和模式，在無樣本可參照的情況下，如何操盤才能讓全自持地塊實現盈利，開發商也在觀望和探索。

事實上，在拿到全自持地塊后，3家主要企業不斷投入資金成本。據北京萬科相關負責人測算，翡翠書院項目從拿地到建安成本總計達到159億元。《每日經濟新聞》記者調查發現，中糧地產拿下的另一宗永豐地塊目前仍處于立項階段，在資金方面面臨很大的壓力。中糧地產于2017年實際投資已達到約64億元，而今年3月，中糧地產為項目公司提供不超過32億元的財務資助，以保證永豐項目的融資需求，確保項目順利推進。

孔丹表示，企業測算的結果已經很明顯地預示著，企業必須尋找商業模式創新。商業模式的變化，也提醒未來市場的各個參與方，包括開發商、經營機構、政府、銀行和金融機構如何為老百姓推出普適性、大眾化的產品，同時實現盈利，這是至關重要的問題。

而資金壓力的背后，開發商需要快速實現回款，除了收租金，業內專家紛紛提出通過資產證券化以提高變現能力，回籠資金。

張大偉表示，自持地塊破解盈利難題的辦法只能依賴“REITs+千人商業配比+地下空間”開發，REITs是以證券化方式來體現房地產的價值，證券發行后將大大提高流動性和變現能力。

近期，房企也在頻繁發布租賃資產證券化產品。保利于3月13日成功發行房企租賃住房REITs；4月初，陽光城首單A股民企儲架式長租REITs獲深交所通過，規模不超過30億元。此外，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產等房企也以發行REITs、CMBS、ABN等方式，實施了租賃證券化。

4月25日，證監會聯合住建部發布支持企業開展資產證券化，無疑再一次為當下焦慮的企業打了一針“強心劑”。

中央財經大學不動產法研究所所長尹飛坦言，企業要充分運用多種金融手段來解決資金回籠難題，通過穩定的現金流開展資產證券化。