每經記者 董青枝    每經編輯 曾健輝    

圖片來源：視覺中國

5月15日晚間，新鴻基地產（00016 ,HK）公告披露，公司子公司崇啟有限公司收到地政總署的信件確認其以251.61億港元獲得九龍啟德第1F區1號地盤的新九龍內地段第6568號用地。

《每日經濟新聞》記者注意到，以總價251.61億港元算，該幅地塊打破了南豐發展于去年5月31日以約246億港元投得的九龍啟德第1F區2號商業地塊，成為全港新地王。這也意味著，不足一年間啟德誕生了兩塊地王。

美聯測量師行董事林子彬表示，該地塊靠近地鐵，地理位置很好，高層景觀也較好；且又有較大的商業部分，未來租金價格都會很不錯；不過地皮價格也不太便宜，有點超出市場預期。

逾251億港元競得啟德地塊

據香港地政總署披露，新九龍內地段第6568號地盤的面積約為16556平方米，土地年限為50年，指定作非工業（不包括倉庫及加油站）用途。最低及最高的樓面面積分別為7.89萬平方米及13.15萬平方米，兩者均包括將由買方興建的安老院舍和長者日間護理中心的政府地方的樓面面積。

對于該地塊，新鴻基地產表示，其位于啟德區策略性位置，直達啟德地鐵站，而收購事項可讓集團充分利用該地區的優厚潛力。

值得注意的是，除了新鴻基地產外，香港地政總署披露的信息顯示，該地塊還有其余投標者，包括長江實業、恒基兆業、信和置業聯手嘉里建設、嘉華國際及利福國際組成的兆邦置業，以及會德豐、參明、新世界發展和中海組成的Voyage Mile Limited公司。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，單純從香港地區土地市場看，啟德板塊位于有較大開發空間的位置，開發商看重此類地塊也符合預期。類似區域也是未來香港地區市場新建住宅業務相對集中的區域，樓價成長空間大。

根據林子彬提供的數據，目前啟德該地塊附近一手房均價2.5萬港元/平方呎，景觀好些的房源價格約3萬港元/平方呎。

摩根士丹利發表報告稱，新鴻基地產以251億港元奪得啟德第1F區1號地盤用地，每平方呎樓面地價約1.78萬港元，較市場預期為高。假設建設成本為每平方呎5000港元，EBIT利潤率為15%，住宅部分需賣每平方呎31000港元，較近期該區一手單位價格貴15%至25%。

新鴻基地產認為，集團主要業務包括發展及投資地產物業以供出售及租賃之用，且擁有于中國香港及內地發展綜合項目的豐富經驗，并可利用其經驗把該土地發展成為住宅及商業的地標物業，而商業部分將留作長線投資作收租之用。

其實新鴻基地產也在積極物色增添土地的機會。根據新鴻基地產2017/18中期報告數據，報告期內，集團在香港地區增添3個新項目，新增總樓面面積合共約530萬平方呎；截至2017年12月底，集團的土地儲備增至5510萬平方呎，此外，集團目前持有約2900萬平方呎的農地，部分農地正處于更改土地用途的最后階段。集團通過不同途徑補充土地儲備，特別是農地轉換，令集團能有可觀的土地儲備，足以滿足在未來5~6年的發展需要。

香港地區地皮價格高企

嚴躍進分析稱，從土地的資源稀缺性以及香港地區的人均住房面積等因素來看，看好其市場前景，土地價格高企也體現了目前很多企業拿地的焦慮，當然內地土地市場價格也在升溫，部分企業在內地市場拿地反而有障礙，所以會積極回到香港地區拿地，這也可能帶動樓市價格的繼續攀升。

高地價也在一定程度上意味著高房價，據香港差餉物業估價署公布的數據顯示，2017年全年香港地區房價漲幅為14.8%。

而美聯物業公布的香港地區房價走勢顯示，今年首4個月新盤售出約4435伙（包括全新盤及貨尾），當中使用面積逾1000平方呎的呎價超過3萬港元，“迷你盤”平均呎價逾2.4萬港元。

此前據香港大公報報道，2017年香港地區樓市賣地收入近1300億港元，創新高，且年內誕生4個百億港元地王。據了解，單四個地王的收入便超過820億港元，占總收入的64%。

林子彬指出，去年誕生的4宗超百億港元地王都是位置好，且規模很大，所以地皮總價高。而香港地區地皮價格高，主要是土地供應不足，政府也在平衡市場需求。

據香港特區政府公布的2018/19財政年度（下年度）賣地計劃，把高鐵西九龍總站上蓋的“巨無霸”商業地皮納入賣地計劃，市場最高估值達到1424億港元，有望成為香港地區首幅千億港元地王。

對此，林子彬建議，高鐵西九龍的商業地皮位置很好，既有高鐵概念、又有九龍商業中心，有機會超千億港元，房企有聯合拿地的可能。不過，該地塊分為3~5個項目會比較公平，這樣總價才不會太夸張。

在林子彬看來，香港地區房價目前比較穩定，以一手房交易為主，二手房因為稅費比較復雜，沒有一手房市場表現好，當然房價可能會有小幅上升，總體趨穩。