每經記者 魏瓊    每經編輯 曾健輝    

圖片來源：攝圖網

房地產行業規模領先效應下，有意尋求規模擴張的房企均進行了全國化布局，從而加大了戰略縱深布局，緩解政策和市場環境變化對業績的沖擊。就行業發展而言，在東莞這個溫室中成長的粵宏遠A（000573，SZ，下稱粵宏遠），其跨區域發展戰略卻姍姍來遲。

2013年粵宏遠才邁出跨區域發展的第一步，結果這也成為之后5年里唯一的一步。跨區域發展較慢，而在東莞本土市場，粵宏遠的擴張之路也走得緩慢。2013年在東莞新增土地后，公司便再無新增土地儲備。

品牌房企掀起全國化擴張熱潮下，東莞作為華南重要城市，各大開發商環伺。2016年開始東莞地王頻出，公開招拍掛市場競爭異常激烈。由于資金實力等競爭力不足，本地開發商在土地市場表現心有余而力不足，東莞土地市場成為外來開發商的攻城略地的陣地。

規模增長乏力，布局集中東莞，跨區域發展進展緩慢，規模小導致的盈利能力不足，加上外來房企擠壓生存空間等，這些問題成為縈繞在粵宏遠頭上的烏云。一系列問題待解，頭懸達摩克利斯之劍，粵宏遠將如何走出這場生存發展的迷局？

在售項目減少 跨區域發展緩慢

2012年，規模增長乏力的粵宏遠出現營收同比下滑。彼時，房地產行業已有萬科、綠地和保利三家房企跨越千億元大關，另有中海、恒大和萬達的銷售金額逼近千億元。意識到自身房地產項目規模較小，項目布局集中在東莞，盈利能力有待提升，銷售規模偏小導致總體利潤率偏低等問題下，粵宏遠提出要改善房地產項目區域分布單一的不利局面，提高整體市場占有率，建立跨地區發展的項目開發平臺。

2013年，粵宏遠邁出跨區域發展第一步，收購了位于長三角的蘇州天駿金融服務產業園有限公司50%股權（股權項下含昆山花橋項目），也就是現在的昆山花橋項目。此次收購為粵宏遠跨區域發展的第一步，也是到目前為止5年來的唯一一步。

如今，昆山花橋項目還未入市，未能為粵宏遠貢獻銷售業績。除去跨區域發展問題，粵宏遠在東莞本土的發展也難如人意，自2013年競得橋頭大茶嶺地塊后，粵宏遠在土地市場上顆粒無收。

體現在粵宏遠2017年年報中“公司的房地產開發情況”一欄中的項目僅為帝庭山、蘇州天駿（昆山花橋項目)、康城假日及御庭山四個項目。其中康城假日與御庭山目前已竣工，在售項目為帝庭山與御庭山兩個，兩個項目均位于東莞區域。另外還有一個與萬科合營的項目萬科翡麗山。據了解，翡麗山項目為粵宏遠帶來豐厚的投資收益，曾一度成為粵宏遠利潤的重要來源。

同時，粵宏遠持有的待開發項目為時代國際，該項目土地面積為8974.82平方米，計容建筑面積2.8萬平方米。

隨著江南第一城等項目銷售完結，粵宏遠項目僅剩下帝庭山、昆山花橋項目、康城假日、御庭山以及時代國際5個項目。

外來房企擠壓生存空間

對粵宏遠而言，內憂還未解決，外患又逼近。2016年和2017年，東莞土地市場迎來多個地王，東莞本土中小開發商在公開市場拿地難度陡增。據瑞城搜數據顯示，2016年東莞誕生11宗高價地，主要集中在臨深、東部產業園以及城區片區。2017年東莞臨深片區、松山湖片區水鄉新城誕生8宗高價地塊，大部分的高價地被外來房企攬獲。

在外來房企的推動下，2016年東莞8宗地樓面地價突破萬元大關；2017年東莞平均樓面價為11727元/平方米，是近10年來東莞樓面價最高的一年。

粵宏遠曾在2016年年報中提及，東莞因土地供應步伐放緩，加之外來房企強勢進駐，東莞市土地市場競爭激烈，地價快速攀升，高溢價地王頻現。在與全國性、地區性房企競爭中，本土企業缺乏規模優勢，限制了土地儲備能力，對企業未來的擴張能力和盈利能力也帶來了影響。

粵宏遠的自救之路

2014年到2017年的4年時間并無新增土地儲備，營業收入較少，粵宏遠在本土和對外擴張時均遇難題。在房地產行業強者恒強的格局下，粵宏遠將如何自救，找到適合自己的發展道路？

談及近些年土地市場拿地較少的現象，粵宏遠總經理鐘振強接受《每日經濟新聞》記者采訪時直言，加大在土地市場的投資是不太可能的，現在東莞的土地供應越來越少，整體市場競爭越來越大。未來粵宏遠將繼續立足東莞，在主城區開發越來越飽和的情況下，面向下面的鎮區尋找發展機會。

同時鐘振強指出，不管是大房企還是中小房企都將面臨增量市場規模增長難以為繼的局面。粵宏遠未來不排除和大房企尋求合作，發揮各自的強項。大開發商在一級市場上去尋求土地難度也在加大，大開發商也會去尋找和本地開發商或者是手里有土地的開發商或者項目公司合作。

《每日經濟新聞》記者注意到，粵宏遠的業務正在進行多元化布局。近些年粵宏遠在減少對房地產業務的依賴，營業成本構成中煤炭及廢舊鉛蓄電池回收的占比有所增加。

數據顯示，2017年粵宏遠的營業成本構成中，房地產業投入超4億元，占總營業成本比重合計達到91.73%，而這一占比在2016年曾達到96.44%。2017年粵宏遠房地產售樓業務的營業成本同比大幅度減少50.60%。

營業收入結構中，房地產業出租和售樓業務實現營收5.29億元，占總營收的93.55%，較2016年同期的97.13%下降3.58個百分點。其中房地產業(售樓)業務同比下降53.35%。

鐘振強表示，目前行業內的房地產公司，包括中小地產公司，在政策調控下轉型是必然的。粵宏遠將轉型環保、再生資源和循環經濟等產業，目前已邁出第一步，這些產業都是政府大力推的新方向。

業績長期依賴房地產銷售，未來降低房地產銷售業績占比，投身環保新能源產業的粵宏遠能否在多元化轉型中殺出一條血路，還有待時間的檢驗。