每經記者 舒曼曼    每經實習記者 李詩琪    每經編輯 梁秋月    

5月28日，北京市住建委會同市規土委研究出臺了《關于加強國有土地上住宅拆分管理的通知》，從住宅平房改擴建項目規劃審批管理和住宅（含平房）不動產登記管理方面進行了規范。

新政既包括不再明確新建和改擴建住宅平房以及房產測繪成果的間數，也規定了對已按同一戶號整體測繪、登簿確權的不動產登記單元不得拆分等內容。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，該政策對于平房項目采取了只明確建筑面積而不明確間數的做法，使得分割拆賣變得無效。一般來說，此類平房項目本身和學區等概念掛鉤，在建房過程中，根據規定按照原有的住房模式進行建造，可以防范各類小動作和小心思的出現。

圖片：北京市住建委官網截圖

北京出新規限制住宅拆分

針對去年媒體曝光的北京有關二手房交易中出現的個別住宅拆分炒賣現象，北京市住建委表示，現已叫停了已取得不動產所有權的住宅房產拆分測繪成果審核和不動產權利拆分登記，堅決遏制炒房行為，并取得積極成效。

而新政更是在此基礎上提出了五項具體限制措施，即新建住宅平房明確建筑面積、規劃用途，不再明確間數；翻建住宅平房要“原位置、原規模、原高度、原用途”；對住宅平房的擴建、改建、翻建審批，不再明確間數；嚴格執行房產測繪成果審核相關規定，測繪成果不再注記間數；已按同一戶號整體測繪、登簿確權的，其不動產登記單元不得拆分。

與此同時，針對實際交易中的特殊情形，《通知》也表示，住宅平房已登記間數，因繼承（受遺贈）或人民法院、仲裁委員會生效法律文書導致權屬發生轉移的情形除外。此前已受理的不動產登記申請按原規定辦理。

在北京住建委發布的一份解讀中，北京大學法學院教授樓建波分析了該政策問世的現實背景。其認為，出現個別住宅拆分炒賣現象主要是2008年《北京市房屋登記辦法》出臺前，沒有明確規定房屋登記的最小單元，因此出現了數套（間）住房在一個房本上登記成同一房號、坐落但通過拆分售賣此類房屋獲利的情況，擾亂了市場秩序。住建、規劃部門在去年及時叫停了此類行為，同時通過制定政策措施進一步規范住宅拆分管理，保護老百姓正常交易權益，也有利于對北京古都風貌的保護。

政策有助于抑制學區房炒作

嚴躍進表示，北京此次出臺住宅拆分管理的政策，是針對當前市場上各類違規拆分的做法，體現了當前房地產市場較好的管控思路，也對部分炒房行為進行了打擊。

嚴躍進分析稱，政策對平房項目采取了只明確建筑面積而不明確間數的做法，其實就是使得分割的做法變得無效。另外政策中還規定，在不動產登記過程中也要注重此類拆分政策的管理，有助于不動產登記更加有序，從源頭上進行管控。

思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅告訴《每日經濟新聞》記者，該政策主要針對北京現存的一些管理比較寬松的老平房。這類平房大多是按照整體建筑結構拿的房本，但可以拆分成更小的模塊兒，因此將其一部分產權面積銷售出去，便可獲得更高的增值收益。

郭毅還表示，不少這類房源還帶有類似學區的優勢資源，或是正在進行棚戶改造的項目。而當禁止這類住宅拆分炒賣之后，其實也就杜絕了投資和投機的產生。