每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

粵港澳大灣區規劃綱要即將出臺，在這片熱土上有所布局的開發商紛紛向外釋放出利好信息，不少樓盤也開始打著“灣區”概念對外宣傳。在規劃出臺前夕，東莞對調控政策進行加碼也被視作是灣區樓市暗流涌動的信號。

《每日經濟新聞》記者注意到，由于深圳、東莞的帶動，長期以來，珠江東岸的城市組團無論是經濟實力、產業結構等方面均優于西岸，這種差距也體現在樓市表現上。隨著未來粵港澳大灣區一體化的統籌發展，西岸的中山、珠海、江門和肇慶或將在經濟、產業等方面翻開新的篇章。

站在這一角度前瞻，珠江西岸樓市亦有受益的可能。不過多名熟悉這一城市組團的開發商、代理商人士提醒，雖然樓市近期炒作粵港澳大灣區概念的聲音不絕于耳，但由于調控深入和前期透支等原因，預計在綱要出臺后，樓市成交仍將保持平穩。

                                                   珠江西岸 圖片來源：攝圖網

僅肇慶尚未限購

“每一個，幾乎你能看到的每一個樓盤近期都在用粵港澳大灣區的概念宣傳。”一名珠海的代理商人士向記者表示。多名中山、肇慶負責樓盤策劃的人士也指出，最近他們在做宣傳或者推介時，“灣區”是一個高頻詞匯。

上述代理商人士表示，很多開發商寄望于政策的東風能為他們帶來實質性的利好，但現實是，珠海、中山等地去年以來調控趨嚴，無論是外地人還是本地人已經能夠理性地看待樓市，即使是政策能夠為城市的發展帶來積極的效應，但預計對樓市的影響有限。

據《每日經濟新聞》記者統計梳理，目前珠江西岸的珠海、中山、江門和肇慶4城中，珠海本地人限購3套，外地人限購1套且需5年社保或個稅，新購住房三年內禁止交易；中山和江門部分區域則執行本地人限購3套，外地人限購2套的政策，外地人首套需要半年社保，二套要1年社保。肇慶則全域不限購。

在嚴厲調控政策的作用下，今年以來珠江西岸樓市成交持續回歸理性。以珠海為例，珠海世聯市場研究中心最新發布的數據顯示，2018年前四個月，珠海一手房住宅成交面積為50.61萬平方米，同比下降52.27%；成交金額為111.22億元，同比下降46.13%；成交均價為21975.99元/平方米，同比上升12.87%。

中山的情況與之類似。世聯數據顯示，2018年1~4月，中山商品房累計成交面積為188.03萬平方米，同比下降22.18%；累計成交金額為148.59億元，同比下降19.49%；成交均價為7903元/平方米，同比上升3.47%。

一名熟悉珠海、中山市場的研究機構人士認為，珠海、中山的市場已經透支了未來的一部分發展潛力。

他分析稱，前幾年珠海、中山的利好也很多，比如說深中通道、橫琴自貿區等。珠海、中山的樓市在過去一段時間，其實也是受區域政策和規劃推漲比較厲害的，所以除非大灣區的規劃有非常明顯利好區域的細則，不然在短時間內，珠海、中山的購房者很難對此“敏感”。

一名曾經親歷過橫琴自貿區利好的經紀人也指出，在橫琴規劃出臺的那段時間，“做大單”的機會有很多，但目前整體均價較高，成交情況較為平穩。據中原地產統計，2018年4月，橫琴均價44967.18元/平方米；同期，廣州南沙一手住宅報價則在2.3萬/平方米左右，橫琴均價遠高于南沙。

經濟、產業是支柱

多名研究區域經濟、產業的人士指出，在調控的基調下，短期內其實已經很難看到珠江西岸樓市爆發的可能。但是在大灣區協同發展的背景下，未來珠江西岸城市的樓市仍有一定的發展潛力和發展空間。

深職院房地產研究所所長鄧志旺在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，在港珠澳大橋等工程的帶動下，珠江西岸的城市和香港、澳門以及珠江東岸的城市聯系會更加緊密，但是也應該看到，珠海、中山目前無論是經濟總量還是人口密度，相對于珠江東岸仍有一定的差距，未來仍有較大提升空間。

事實上，珠海、中山近年來的發展是有目共睹的。官方數據顯示，2017年珠海全市實現地區生產總值（GDP）2564.73億元，同比增長9.2%。這一增速略高于深圳，居全省前列。除此之外，在全國二、三線城市的“搶人大戰”中，珠海也被普遍視作是對人才最為友好的城市之一。

5月24日，珠海官方發布“珠海英才計劃”，其中指出，被評定的一、二、三類人才則可選擇與政府按各占50%的比例，申請購買珠海市共有產權房，分別為160平方米、120平方米、100平方米，連續工作10年后可無償獲贈政府所持有的50%產權。

這被解讀為是珠海“放大招”。鄧志旺指出，人才對于城市發展確實有積極的一面，這些頂尖的人士如果能夠安定下來，對于當地產業和經濟的發展也會有促進作用，從而帶來了購買力。但是關鍵在于，人才政策能夠發揮多少作用？搶人才的關鍵仍在于是否有好的營商環境、是否適合創業等。

另一方面，珠江西岸目前較低的房價也是不少人才選擇筑巢的原因，這也是未來潛在的購買力。畢業于中山大學的小龍告訴記者，他從廣州轉到中山工作和生活的原因是中山的房價相對較低，且他認為隨著整個粵港澳大灣區的發展，中山目前在產業等方面還是相當有競爭力的。

小羅與之類似，他是深圳人，目前在廣州供職于一家券商機構，計劃一兩年后定居肇慶。“肇慶現在一萬多元的均價，能買到最好的房子，一萬多元在深圳買什么啊？小產權房都買不到！”

鄧志旺認為，未來珠江西岸的樓市發展仍應該看人才政策帶來的效果。“例如珠海，最大的問題可能是總體人口少、人才比較少，創新創業的氛圍比較弱。如果能夠解決這些問題，我認為珠海應該能夠成長成為與珠江東岸深圳、東莞等相提并論的城市。”