每經記者 李宇嘉    每經編輯 姚祥云    

近日，深圳住房制度改革備受關注，市場將其解讀為深圳的“二次房改”。不管是放在“房住不炒”、“租購并舉”長效機制亟待建立的大背景下，還是置于近兩年國家及各地出臺近300次調控措施，但仍未能抑制房價上漲、“炒風”依舊的現實境況下，作為改革開放窗口、住房市場化最先開始的城市，深圳房改方案都值得仔細研讀。

住房制度頂層設計上，可以說深圳要顛覆1998年房改以來的架構。首先，土地供應從單一政府渠道向政府、企事業單位、村集體、棚戶區、外圍深莞惠等多元渠道轉變；其次，住房供應由商品房為主，向政策性住房為主轉變。

其中，特別是主導供應的政策性住房，以市場房價的50%~60%、市場租金的50%配置，被認為是應對近十年房價“屢調屢漲”的真正長效機制。

不過，筆者認為，深圳住房改革頂層設計的上述描述，在近兩年國家及各地都有系統的部署，包括深圳2011年“十二五”、2105年“十三五”規劃中，甚至，十八大重啟改革議題以來，遵循“設計-規劃-落地”，國家及各地也都有明確的措施。問題是，“一分部署、九分落實”，像住房這等系統性強、落地棘手的改革，從不缺頂層設計，缺的是配套制度的跟進、關鍵環節的攻堅克難、各職能部門協調而非推諉和扯皮。

對深圳住房改革，筆者認為仍存在以下一些問題。首先，供地確實要多渠道。事實上，2008年出臺《深圳市城市更新辦法》后，多渠道供地便已經開啟了，但兩個最重要的渠道，即以城中村為主的城市更新、工業區改造，現在看來其對住房問題的改善效果有限。

其次，供應新房90%的城市更新，盡管改善了城市面貌和功能，增加了單位空間的住房供應，但由于其要配建保障房、提供配套和公共空間，還要繳納地價，再考慮到隨房價高漲的拆遷成本（實物補償拆賠比在1：1.2），城市更新本質上產生了推高了房價的作用。

2008年以后，深圳告別外向型經濟依賴，空間集約的現代服務業對GDP的貢獻率超過70%。客觀上，適應新興產業集聚人口、住房需求崛起，占深圳存量建設用地近50%的傳統產業空間、1000多個工業區，很大一部分可以調整為居住用途。

但是，由于掌握用地的主體傾向開發商品房、政府規劃調整不足、教育醫療等配套難落地等緣故，工業區轉型最后出來的卻是形形色色的“類住宅”，如商務公寓、公寓式辦公、酒店式公寓、創新用房等，浪費了土地資源，“類住宅”等也驅動了投資炒作。

現在，深圳任何一個角落，即便是毗鄰低房價的莞惠，成本也已達到很高的水平。深圳此次房改要保護受高房價沖擊的人群，但也是保護城市需要的優勢產業人口。

從城鎮化（由鄉入城）到都市化（由小城市到大城市），類似深圳這樣的超大城市，缺乏彈性的住房供應，難以匹配城市天然優勢下，人口的大規模流入，少數人基于財富配置的投資需求，讓多數常住人口難以置業安存，這才是大問題。自住和投資需求在實操中難分，政策性住房著力點在人才、公共服務人員，會導致“福利陷阱”。

建立跨區域的、統一的土地市場，這是像深圳這樣高度城市化的超大城市存量盤活，疏解需求、解決住房難題的唯一路徑。

實際上，深莞惠和穗莞深的產業體系重構、空間利用重構已暗流涌動。比如，基于高成本考慮，深圳很多企業早已在這兩個都市圈內重新布局產業鏈上各環節的落子。相應地，住房需求也開始向外轉移，目前深圳和東莞、惠州跨界的區域，樓市購買力90%來自深圳。但是，跨區域土地統一利用、交通體系無縫對接、教育醫療均等配置，涉及政府層面的協作和跟進，始終沒有跳出開會的層面。

結果，規劃和配套難到位，產業鏈在更大的空間范圍內的重構難以實現，反而是產業因高成本整體外遷。同時，也造成高度集中的住房需求無法疏解到外圍，深圳房價繼續在逼仄的空間內再攀新高。

而深莞惠、穗莞深區域一體化的利好，部分異化為投資性住房需求，劣幣驅逐良幣，到臨深區域買房的，很多是投資炒作需求。短短2~3年，這些區域的房價也翻了2倍。

現在，兜住系統性風險的底線下，房價高位徘徊。因此，即便想通過軌道交通延伸，將高度集中在深圳區域的住房需求，輸送到外圍，成本已不可同日而語，需求的實現難上加難。

總之，地方政府研究發布住房改革文件，值得稱頌。

但筆者認為，對深圳而言，2008年以來的十年，無論是空間潛力，還是成本優勢，是推進住房改革的最佳機會，但目前，空間潛力有限，高成本讓任何騰挪舉步維艱，推進住房改革也將面臨著重重困難。

當然，改革取決于決心，粵港澳大灣區上升為國家戰略，房地產買單的軌道交通在快速延伸，加速推進深莞惠、穗莞深的一體化進程。都市圈的形成，讓騰挪空間還是擴大了。

如果土地規劃和使用能做到一體化，建立區域統一的用地市場，公共服務能均等化，還是能夠做到不動存量的前提下，通過增量來破解供求結構性失衡的局面。

（作者為資深地產研究人士）