每經記者 李少婷     每經實習記者 李詩琪    每經編輯 文多    

中旅國際小鎮已開發項目外圍的大片荒地一角，

荒地周圍豎立著印有“中旅國際小鎮”字樣的廣告牌

每經實習記者 李詩琪攝

從沈陽市區通往市郊棋盤山旅游風景區的路上，“中旅國際小鎮”是所見的第一個高端住宅項目。在這一被中旅集團譽為“第一代旅游地產產品”的項目內，一座座歐洲建筑風格的別墅住宅十分顯眼。而在已開發完成的住宅區不遠處，還有著一片長滿荒草的地塊，豎于荒地周圍的廣告牌上，寫著“中旅國際小鎮”字樣。

“你看我們銷售處的水吧（飲料吧臺）都撤了，倒水的都沒有了。”6月19日，一位員工描述了中旅國際小鎮營銷中心近來的變化。與周邊一些新地產項目的火熱銷售情況相比，中旅國際小鎮正處于更迭期。

6月13日，負責中旅國際小鎮的開發運營的港中旅（沈陽）置業有限公司（下簡稱沈陽置業公司），已在北京產權交易所預掛牌出讓51%股權。沈陽置業公司現為中國旅游集團有限公司（原中國港中旅集團公司，2016年中國國旅集團有限公司整體并入改為現名，文內為便于理解，改名前后統一簡稱中旅集團）全資子公司。

《每日經濟新聞》記者調查發現，在這次股權轉讓的背后，是沈陽置業公司多年虧損的困局和超百萬平方米（超1500畝）的土地長期閑置“儲備”。而中旅集團在該項目上已執著運作超10年，最終呈現出一片殘局的原因值得深思。是旅游央企早年間初嘗地產運作經驗不足？還是中旅集團一個“投資決策不夠科學”的案例？

明星項目陷連續虧損

在長白山系哈達嶺余脈上的棋盤山一帶，分布著棋盤山風景區、沈陽世博園等景點。作為沈陽市較早的旅游地產項目，中旅國際小鎮也坐落于此。根據記者在棋盤山一帶地產項目的實地走訪，以中旅國際小鎮約188萬平方米的規劃占地面積和高達70億元的計劃投資額來看，至今仍是這里最大規模的旅游地產項目之一。

2005年11月，注冊資本為11.2億元的沈陽置業公司正式成立，主要負責開發中旅國際小鎮。“08港中旅債”2013年跟蹤評級報告顯示，該項目于2006年拿地，整個項目計劃分5~6期滾動開發，主要產品形態有別墅、洋房、小高層以及6萬平方米的歐洲風情商業街、天鵝湖等商業與景觀配套。

中旅國際小鎮的介紹中提到，沈陽置業公司是中旅集團與沈陽市政府戰略合作的重點項目，定位于集觀光旅游、休閑度假、購物娛樂、居住生活、文化教育為一體的大型高品質、生態歐陸風情旅游小鎮。

在中旅國際小鎮營銷中心的項目沙盤一側，該項目所獲的榮譽集中擺放在一起，包括“沈陽城市地標樓盤”、“最佳跨區域品牌企業”等。但就目前來看，項目此前營造的光鮮外衣終究敵不過其近年來屢屢陷入虧損的局面。

6月17日，北京產權交易所預掛牌沈陽置業公司擬轉讓51%股權，掛牌底價尚未披露。項目信息顯示，2017年度該公司營業收入為1.86億元，凈利潤為虧損1657.37萬元；而截至今年5月31日，該公司營業收入為2477.67萬元，營業利潤為虧損413.06萬元，凈利潤為虧損414.61萬元。

2016年1月，中共中國港中旅集團公司黨委巡視整改情況的通報指出，沈陽棋盤山項目嚴重虧損。根據審計署辦公廳2016年第21號公告，至2014年底，中旅國際小鎮項目因經營管理不善等，累計虧損1.3億元。

中旅國際小鎮營銷中心的項目沙盤，

透明模型覆蓋區域即大量未開發地塊

每經記者 李少婷攝

最近一次拿預售證在5年前

6月20日，《每日經濟新聞》記者來到沈陽中旅國際小鎮實地探訪。隨著沈陽置業公司股權轉讓的消息不斷發酵，中旅國際小鎮項目內的物業公司和營銷中心也呈現出“騰退”的情況，畫面略顯冷清。

一位“德邑”洋房區的業主稱，據他所知，小區物業公司不久前辭退了一批女職工，留下的男職工也在進行著物資的清理和搬運，等待其他公司接手小區物業。

《每日經濟新聞》記者注意到，業主口中所說的物業公司為港中旅物業管理（深圳）有限公司，而今年4月底，沈陽市棋盤山歐陸旅游小鎮業主委員會對中旅國際小鎮的物業服務項目進行了公開招標，目前已產生中標方，不過尚未公布。

樓盤營銷中心也顯得異常冷清。“前幾天售樓處還一切正常，但是今天一來上班，不少東西都搬走了，就連之前服務購房客的水吧都沒了。”一位工作人員說道：“最近兩三個月就有傳言公司要被賣，但我們現在還沒接到確定的消息。”

與當前項目處于更迭期的現狀相呼應，中旅國際小鎮內已開發的住宅樓盤已經進入了尾盤清理階段，而開發周期實際上持續了十年之久。

記者查閱沈陽市房產網、“房天下”，自2008年來登載的關于該項目的樓盤動態等信息中可發現，中旅國際小鎮的住宅項目當前已開發兩期，產品包含東西組團、德邑花園洋房和藍爵聯排別墅三個部分。這部分項目于2007年開始開發，2013年7月前全部建設完成，共包括房源數近2100套。此間，記者查到，項目分別于2008年、2009年、2011年和2013年進行過4次開盤。此外，記者查到，沈陽置業公司最近一次拿到預售證（棋盤山項目）是在5年前的2013年。

6月22日，記者以購房者身份從營銷中心得知，已開發項目中有不足30戶的雙拼別墅處于蓄客狀態，以及4戶正在銷售的聯排別墅，此外即再已無待售和可售房源。

中旅國際小鎮營銷中心內一片冷清，

工作人員稱，近期為看房者服務的飲料吧臺已撤

每經記者 李少婷攝

但項目當前幾乎售罄的局面似乎與小區內房屋的高空置率形成了鮮明的對比。上述德邑洋房區的業主表示，整個小區內普遍存在入住率低的現象，其居住的單元一帶僅有三分之一左右的業主入住。

《每日經濟新聞》記者走進“藍爵”項目發現，雖然能夠見到有業主居住的情況，但大部分房源實際都空置著，且維持著房屋交付后的原狀，尚未進行裝修。而這些空置的別墅外早已堆滿了厚厚的灰塵，一些院落中的雜草甚至長到了半米多高，有的房屋門牌號也銹跡斑斑，掉落在地。

入局10年地塊開發不足四成

本次沈陽置業公司控股權轉讓不僅關系到已開發項目未來的處置問題，還牽扯出公司長期持有大面積土地儲備但鮮有開發進展的事實。

按照項目的前期規劃，中旅國際小鎮項目占地面積達188萬平方米。但據銷售人員介紹，當前項目的已開發面積約為70萬平方米。

在中旅國際小鎮營銷中心的項目沙盤上，大面積的未開發地塊被一座座透明色的模型覆蓋，與已開發項目對比顯得十分惹眼。

《每日經濟新聞》記者了解到，在項目中的部分住宅和商業區完成開發后，其剩余開發規劃似乎未能如期進行。

根據聯合資信歷年來對中旅集團的跟蹤評級報告，按照早期規劃，中旅國際小鎮計劃分5~6期滾動開發。項目的1、2期已分別于2010年1月和2012年12月竣工，以上部分當前也進入了尾盤清理階段。

盡管住宅項目的待售房源已經不多，可計劃中本應于2014年開工、2020年竣工的3~6期項目似乎遲遲沒有進展。而中旅集團居高不下的土地儲備也印證了其尚未進入大面積開發的事實。

以上評級報告顯示，在2013年3月底到2014年3月底這段時間，“沈陽中旅·國際小鎮”（3~6期）的占地面積為118萬平方米。

截至2015年9月底，中旅集團主要旅游地產項目的土地儲備信息內，上述項目并不在列。但在2016年，沈陽項目再次出現，截至2016年3月底，沈陽項目的土地儲備達114.64萬平方米；而截至2017年3月底，沈陽項目的土地儲備上升到了121.63萬平方米。

盡管幾年間沈陽項目的土地儲備略有變動，但其總面積幾乎穩定在100萬平方米以上，且截至2017年3月底時達到了新高。

與此同時，在評級報告有關中旅集團在2014年至2017年間主要在建旅游地產項目中，“沈陽項目”或“沈陽中旅·國際小鎮”也始終沒有出現。

記者在已開發項目周圍看到，大范圍的未開發荒地上雜草叢生，與附近一座座歐式洋樓和人流涌動的賽特奧萊商場形成明顯對比。

有地為何久久沒開發？

盡管沈陽中旅國際小鎮項目在近年來沒有明顯的開發進展，但其超百萬平方米未開發土地的價值卻在不斷上升。

一方面，近年來棋盤山一帶的住宅用地供應逐漸緊缺，限制了其他開發商進入；另一方面，由于沈陽地鐵規劃中的一處站點處于中旅國際小鎮附近，此處的通勤成本預計會有明顯減少。中旅國際小鎮項目未來的升值空間便被大幅激發。

中旅國際小鎮在長達10年的開發周期中，至少有5年時間對超過100萬平方米地塊未開發，一直視為土地儲備。而如今土地市場變化，周邊配套完善，地塊升值明顯，這是否會引來“囤地”的質疑？

6月21日，記者來到沈陽置業公司的所在地針對以上問題進行采訪，但未能見到相關負責人員，公司方面電話回應記者稱不便接受采訪。

6月22日，記者將有關本次沈陽置業公司股權出讓以及中旅國際小鎮當前開發情況等問題的采訪函發至中國旅游集團新聞發言人公開電話接聽人士指定的郵箱。6月24日，一位中旅集團旗下的港中旅地產方面人士聯系《每日經濟新聞》記者表示其領導已明確表示接受采訪，但采訪時間及地點尚需溝通。6月28日，該人士稱其領導“因公無法如期返回”，并表示將安排書面回函。截至發稿，記者尚未接到回函，中旅集團方面回函后，《每日經濟新聞》將繼續跟進報道。

6月25日，《每日經濟新聞》記者將采訪函以傳真形式發送至沈陽市規劃和國土資源局，該部門于當天確認收函，沈陽市土地交易中心辦公室26日來電稱接到其市局轉函，但因為涉及部門較多，需要協調。截至發稿前，記者尚未收到其對于采訪函的回復。

印有“中旅國際小鎮”字樣的廣告牌包圍著大面積的未開發地塊

每經記者 李少婷攝

中國旅游研究院副研究員黃璜表示，從目前情況來看，開發商以各種借口推遲開發、推遲開盤，期待以地塊升值帶來更多利益的操作，在地產市場中并不少見，而這種行為也確實會對當地的市場造成干擾。不過對于這類地塊能否被認定成閑置土地，還需要查看開發商購買地塊時簽訂的具體合同。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波分析道，政府出讓地塊時涉及很多復雜情況，一些地塊閑置并非完全由于開發商單獨造成，更多歷史情況需要被考量。因此在閑置土地的認定上，有關部門要參考多重背景因素作出綜合判斷。

另一方面，這塊土地儲備對于當前想進入棋盤山“開疆拓土”的其他房企來說，吸引力的確不小。近期，在棋盤山一帶的地產圈和中旅國際小鎮的業主圈中有傳言，萬科或華潤可能會對這一項目接手。《每日經濟新聞》記者也聯系了萬科方面和華潤集團的工作人員，但對方均表示目前并不清楚這一事項。

殘局背后的“內憂外患”

開發十余年間，造成中旅國際小鎮項目如今“殘局”的原因是什么？

東北的旅游地產市場環境被業內人士認為是一個重要原因。而從企業自身來看，作為中旅集團的第一代旅游地產產品，中旅國際小鎮當前面臨著不少尷尬：旅游特色不明顯、與其他早期項目同質化嚴重以及與新項目相比競爭力不足。

記者了解到，中旅國際小鎮屬于棋盤山一帶較早的地產項目之一。當前，棋盤山一帶共坐落著各類樓盤超20個，已成為了沈陽市著名的高端地產聚集區域。雖然該區域內的眾多項目都被打上了“旅游地產”的標簽，但除了地處棋盤山風景區、鄰近當地若干旅游景點之外，以上項目與普通地產項目區別不大，并無其他明顯特色。

諸葛找房數據研究院首席分析師陳雷告訴記者，常規意義上來看，旅游地產的營收并不以銷售為重點，而是通過項目運營依托其他附加消費來盈利。

不過對于中旅國際小鎮來說，其他盈利模式顯然并不清晰。

相關政府網站截圖

與此同時，包括中旅國際小鎮在內，棋盤山早期的地產項目大多以歐洲建筑風格為主，同質化嚴重，與新項目相比競爭力不突出。記者了解到，萬科翡翠別墅和新希望錦麟河院是近兩年來棋盤山一帶新推出的兩個新產品，定位于近來流行的現代合院別墅，在棋盤山一帶銷售速度明顯快于其他項目。

另外一個可能的原因是，起步于2007年的“中旅國際小鎮”作為中旅集團“第一代旅游地產產品”，在開發理念及運營經驗上或多或少有試驗品的意味。企業債券信用評級分析報告顯示，港中旅（中國）投資有限公司在2006年成為專業房地產公司，當時，集團才“初步建立起集團房地產專業化發展平臺”。

此外，中旅集團在2016年曾被中央巡視組通報多個旅游地產項目，村在“投資決策不科學造成巨額虧損”的情況。

中國旅游協會休閑度假分會秘書長曾博偉向《每日經濟新聞》分析說，地產業務并非中旅集團的強項，在運營經驗上，中旅集團或許可以通過職業經理人等來習得，不過對于要求以“特色”取勝的旅游地產，中旅集團的理解程度仍有提升空間。