李宇嘉

針對近期房地產市場亂象，為嚴厲打擊侵害群眾利益的違法違規行為，住房城鄉建設部會同中宣部、公安部等部委，近日聯合印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。這其中就包括對住房租賃市場的整頓治理。

近期，房屋租金水平也在明顯上漲。根據國家統計局的數據，5月CPI同比上漲1.8%，其中居住類價格指數同比上漲2.2%，拉高居住類價格的主要是房屋租賃價格。5月份，全國房租指數同比上漲2.4%，1~5月份房租指數同比上漲2.5%，二者比居住類價格指數高0.2個百分點以上。事實上，2016年本輪房地產市場回升以來，整體居住類價格指數中，租賃價格指數漲幅更高，租金價格指數月平均漲幅、累計漲幅分別比整體居住類價格漲幅高0.65個百分點和0.77個百分點。

熱點城市租金上漲更明顯。據房天下租房網的數據，2017年2月~2018年5月，全國17個城市房租價格快速上升。其中，漲幅超過10%的城市有6個，漲幅在5%~8%的有5個，北京（25.9%）、上海（19.5%）、深圳（15.5%）漲幅居前。隨著畢業季的到來，房租又要迎來上漲。房租上漲引起監管層高度重視。5月20日住建部部署樓市調控的文件中，首次提出“穩房價”與“控租金”并重，北京住建委年度白皮書也明確提出，將個體房屋租金納入監管。

2016年以來，隨著《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》的發布，培育和發展租賃市場，構建“租購并舉”的住房新制度，成為我國樓市的長效機制。與此同時，多渠道租賃供應受到政策眷顧，如新增供地配建或“自持”租賃，13個城市試點集體土地建設租賃住房，閑置低效商業辦公用房改建為租賃住房，租賃領域銀行授信、證券化、發債等金融創新投入力度很大，50多個城市或省份出臺鼓勵租賃發展的政策，熱點城市規劃的租賃占到新增供應30%左右等。可見，租賃“供給側”著墨頗多。

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問題是，商品房市場依舊火爆、成交量屢創新高的情況下，短期租賃人口不會爆發式增長。同時，租賃“供給側”提速，低成本供地、供房備受重視，緣何住房租金價格還會暴漲呢？

筆者認為，很大程度上在于，機構和資本套政策紅利，攫取低成本空間價值。壯大規模化、機構化租賃，這是發展住房租賃的重點，政策本意是攻克個體租客和房東“散租”模式下，租賃亂象叢生之弊病，如隨意漲租、克扣押金、室內配套缺失、消防安全隱患重重、短期行為嚴重等。

但是，在資本和機構眼里，土地、金融、稅收等政策優惠下，存量空間低成本的租賃是價值洼地。于是，過去市場自發供給的低成本租賃，成為各路資本爭相角逐的領域。幾乎不到兩年時間，京滬深穗等每一個熱點城市都涌現出200~300家長租公寓。據筆者調研，長租公寓大致可分為兩類，一是收儲舊工業廠房、廢棄酒店、商業群樓的集中式公寓；二是“打隔斷”、“上下鋪”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房，后者靠提高單位面積收益，說白了就是漲租金。

筆者發現，盤活存量房源的長租公寓，租金水平相比改造前上漲50%~200%不等。近期，深圳富士康員工集體發聲要求漲工資，跟上房租的漲幅。這一事件暴露出，需要反思長租公寓運營模式及對租賃市場的影響。

特別是，租賃企業興起、存量盤活主導，對整體租金有明顯的拉動效應。無論是補上消防、衛生等安全短板，還是提高居住體驗，不僅要投入真金白銀，還要大量人力服務跟上，再考慮到稅賦及企業盈利，租金上漲是必然的。

事實上，隨著收入水平提高，居住消費升級，供給端涌現出配套好、體驗性強的租賃房屋，這是需求倒逼供給跟上的結果。同時，85后、90后日益成為租賃市場的主力，他們對生活和居住有更高的要求，租賃供給端升級也有助于滿足對美好生活的訴求。問題是，房價支付能力更多受投資需求、貨幣供給所決定，而租金支付能力則更多受到工資、收入水平的決定。殘酷的現實是，作為租賃主力的流動人口、新就業大學生，其收入水平無法支撐租金過快上漲。

以深圳為例，富士康員工的訴求，本質上是基層員工、廣大市民支付不起租金上漲的切實反映。據了解，富士康流水線員工的可支配收入在2100~2400元，附近城中村住房單間租金在700~800元，租金占可支配收入的30%左右，剛好符合租金不超過可支配收入三分之一的國際慣例。

2017年，深圳常住居民人均可支配收入52938元，月均收入4411元。按照收入分配“二八定律”，中位數估計就在2500元左右。也就是說，2500元代表深圳80%的常住人口月可支配收入。

2008~2017年，城市更新主導的深圳舊改，已將大量低成本的城中村住房拆除，取而代之的是高檔商品房。“十三五”期間，深圳計劃將100萬套（間）城中村住房改造為長租公寓，這意味著，城中村住房的租金至少上漲50%。但是，深圳常住居民每年可支配收入增幅僅在8%~9%，未來租金/收入比將超過45%。近一半收入用來支付房租，這是深圳1600萬租客所無法承受的。2017年，深圳人均可支配收入在全國排第三位，深圳存在的問題，恐怕在其他熱點城市也一樣存在。

隨著“租購并舉”上升為國家戰略，2017年下半年以來，各省市都發布了住房租房發展規劃，謀劃了“十三五”及未來大規模的租賃住房籌建藍圖。由于租賃需求主要集中在十幾個熱點城市，這些城市供地彈性很小、供地成本高、配套難落地，租賃供給更多依賴存量盤活，這是近兩年長租公寓蓬勃興起的原因。但同時，存量盤活也導致租金快速上漲，支付能力下降，衍生出的問題就是，租客大批向外圍遷徙，或者打隔斷、上下鋪、合租和群租等不體面租賃普遍化。

筆者認為，從提高租住質量的角度，盤活存量沒有問題，但基于租賃需求集中在中低收入群體、收入對租金敏感等現實，租賃供給的公共屬性、政策屬性更強。因此，除了發揮市場配置的作用外，更多應該是“補短板”。

過去，地方政府過分重視商品房買賣市場，租賃市場野蠻生長，這也是“售強租弱”、租賃亂象叢生的原因。未來，除了增加公租房建設外，更重要的是加大存量租賃住房（特別是城中村、老舊小區）配套補缺力度，如排除消防安全隱患，配置電梯、物業管理、社區警衛，教育醫療能同權同享等。公共服務“補短板”，降低租住成本的效應明顯，這才是供給側結構性改革的重點，而不是拆了再建、整治后漲租金，這樣供給的效率會很低。

（作者為資深地產研究人士）