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一頭負債率上升一頭融資額下降 房企如何用高周轉“挑”好這副擔子

每日經濟新聞 2018-07-05 20:21:07

在日趨嚴厲的監管下,房企正面臨融資難題。同時,房企的資產負債率也有所上升,Wind資訊數據顯示,2018年第一季度末,中國房企資產負債率上升至79.42%,房企負債率創下13年新高;資產負債率超過80%的A股上市房企近40家。同策研究院總監張宏偉對此分析稱,從資金面角度來看,三季度為民營房企資金兌付壓力最大的時間段,下半年資金鏈將會依然緊張,土地市場將會更加理性。

每經記者 董青枝    每經編輯 曾健輝    

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圖片來源:攝圖網

2018年上半年,傳統融資渠道繼續受限,非標壓縮及美國加息等情況都進一步推高了房企的融資成本。與此同時,償債高峰期將在今年下半年出現,如何填補資金缺口將成為房企的首要任務。

資金作為房地產業的血液,在銀根收緊背景下,不同規模企業之間的融資能力也出現明顯分化,部分房企加速甩貨、減緩投資、展開多元合作……多渠道緩解資金壓力。

對此,新城控股高級副總裁歐陽捷坦言,要做大規模,就必須快拿地、快銷售,但回籠資金依然不能夠滿足企業規模增長的速度要求,房企仍在千方百計地尋找突破融資瓶頸的渠道和辦法。名列排行榜前茅的房企更容易獲得資本市場和金融機構的青睞,中小房企的資金渠道變得更窄、資金成本更高,債務壓力更大。

房企融資通道收窄

銀行收緊房企融資,多項新規圍堵,加上發債遇冷,房企想要“拿錢”的通道日漸收窄。

58房產研究院首席分析師張波表示,2018年上半年房地產行業總體融資環境趨嚴,除了對銀行加強住房信貸管理,提高對貸款風險防范外,監管層對于基金、信托和債權發行統統加強了管理。除了龍頭房企在融資上有一定優勢外,中小房企的融資難度將越來越大。

據不完全統計,從2016年第四季度開始,監管部門陸續出臺諸多限制房企融資的新規。其中包括,暫停地產企業公司債發行、公司債發行要過準入關和分類關;嚴禁房地產企業發行企業債用于商業性房地產項目;限制私募資管計劃投資過熱城市房地產項目。

今年5月下旬以來,多家主流房企發債項目顯示“中止”。來自同策咨詢的數據顯示,今年5月,40家典型上市房企發公司債融資總額呈現較大幅度的滑落,環比減少87.59%,在融資總額中僅占比為12.93%。

克而瑞研究中心數據顯示,5月108家房企新增融資額為579.69億元,同比下跌45.3%。融資結構中,銀行貸款環比下降29.67%;受債市波動影響,房企的票據、債券發行額縮量明顯,環比下降49.9%;同期海外發債額為零。

在日趨嚴厲的監管下,企業的融資難度有所分化。大型國有房企融資優勢較大,中小房企融資成本普遍提高,其中信托融資成本較去年提高2~3個百分點。

同時房企的資產負債率有所上升,Wind資訊數據顯示,2018年第一季度末,中國房企資產負債率上升至79.42%,房企負債率創下13年新高;資產負債率超過80%的A股上市房企近40家。

同策研究院總監張宏偉對此分析稱,從資金面角度來看,三季度為民營房企資金兌付壓力最大的時間段;從銷售上來看,核心一二線城市因限制性調控措施導致房企回款節奏放慢、資金緊張。下半年資金鏈將會依然緊張,土地市場將會更加理性。

房企加速開發重視現金流

多重壓力之下,房企也正在展開自救,保證現金流成為多數房企的共識。

在傳統的房地產開發業務中,銷售——買地——融資是必不可少的環節,2018年上半年,主流房企的這三項業務都有加速的趨勢,行業集中度進一步提升。

“在融資不暢的背景下,唯有高周轉是房企加速奔跑的火箭助推器。”歐陽捷認為,快投資、快開發、快銷售和快回籠是房企高周轉的四把快刀。大房企通過強化品牌導流、提高開盤規模、營造旺銷氛圍、形成良性循環,可以實現規模增長快、資金回籠多和利潤有保證。

整體來看,2018年上半年,品牌房企加大了項目推盤力度,銷售重心前移,實現了銷售業績的增長。上半年行業龍頭企業碧桂園銷售額突破4000億元、恒大和萬科超3000億元。

與此同時,規模房企也開始了多元化發展。例如,碧桂園于2018年6月15日宣布進軍現代農業,同時其業務還包括長租公寓、金融、教育和文旅等;融創也不斷加碼地產主業以外的其他產業,通過入股萬達進軍商業地產領域;通過入股自如進軍長租公寓領域等等。

此外,房企上半年拿地金額有所下降,拿地逐步趨于理性。中指院數據顯示,2018年上半年,企業拿地繼續向三四線城市下沉。20家品牌房企累計拿地13503萬平方米,同比增長13.8%;累計拿地金額6101億元,同比下降12.4%。

就拿地銷售比來看,上半年土地投資力度整體弱于去年。克而瑞數據顯示,1~6月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.45,相比2017年的0.53仍有一定差距。多位業內人士預測,下半年房企資金鏈仍緊張,土地市場會更加理性。

克而瑞預測,對開發企業而言,資金仍向大型房企傾斜,融資成本將高位運行,中小房企融資短板顯著,將感受到更為強烈的資金周轉壓力,或將竭力壓縮項目開發周期,使出各種營銷手段搶業績、搶回款。

其實,不少中小型房企已開始抱團取暖,比如旭輝+中駿、寶龍+中梁、融僑集團+金光置業等。他們通過合縱戰術積極拿地,期望在規模戰中立于不敗之地。

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