每經記者 唐潔    每經編輯 林菁晶    

圖片來源：視覺中國

廈門，這座沿海城市，其島內二手房價曾經漲到了6萬元/平方米以上，堪比北上廣深，島外房價也超過3萬元/平方米。

不久前，一份《80城房價收入比偏離度研究》報告還指出，從居民收入角度來說，廈門的房價是最難以負擔的。

如今，廈門被傳出島內房價跌了1萬-1.5萬/平方米，島外跌了6000元-1萬元/平方米。

對于這一現象，人們的觀點出現了分歧。有業內人士認為，這說明調控政策到位，也有人質疑消息的真實性。

為了探究廈門樓市的現狀，近日，鎂刻地產（Real-estate-Circle）記者來到了廈門。

曾比一線城市更堅挺

廈門，作為一個經濟總量僅位居全國第52位的東南沿海城市，其房價可比肩一線城市。

2014年8月份，國家統計局發布的當年7月份70個大中城市新建商品住宅價格變動情況顯示，與當年6月相比，70個城市中價格下降的城市增加至64個，就連北上廣深四大一線城市也首度加入了下降的行列，而廈門的房價依然保持上漲趨勢。數據顯示，當年7月份廈門新建商品住宅價格環比上漲0.2%，同比上漲7.2%，雙雙位居全國第一。彼時，廈門房價已連續26個月環比上漲，有分析稱廈門房價的堅挺度已經超過了一線城市。

在經歷了短暫調整后，廈門新房價格繼續上漲，2016年8月，國家統計局發布的7月廈門新建商品住宅價格環比上漲4.6%，漲幅再次高居全國第一。彼時廈門新房價格連續17個月上漲。

2016年“9·30新政”出臺前一個月，廈門率先出臺政策，也因此成為最早進入樓市調控的城市之一。2016年年8月31日，廈門市國土資源和房產管理局公告自當年9月5日起，廈門執行住房限購政策，有效期至2017年12月31日。

而廈門目前還在沿用此前的限購政策，即擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭；無法提供購房之日前4年內在廈門逐月連續繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明的非戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。

此后廈門陸續出臺政策加碼調控，2017年3月25日起，廈門新購買的住房，需取得產權證后滿2年方可上市交易。值得一提的是，這里所指的新購買的住房將“一視同仁”，沒有面積規定。廈門也成為了全國范圍內首個對居民購房出臺“限售”政策的城市。

二手房低價甩賣，有的一套虧百萬

今年上半年，廈門全市商品住宅銷售面積為58.7萬平方米，同比下降30%。其中島內商品住宅銷售量為8.3萬平方米，全市占比14%；島外商品住宅銷售量為50.5萬平方米，全市占比86%。

“我們這里從去年7、8月份就開始跌了。最高峰這里一平方米賣7萬的都有，現在賣6萬出頭，成交價6萬左右。”國貿中心附近鏈家的一名工作人員向記者表示。旁邊就是萬達，對面就是五緣灣，這是屬于廈門島內的湖里區。即便是在這樣的核心地段房價也沒能扛住下跌的行情。

而在距離國貿中心近10公里外的大嶝島，二手房成交價格也大幅下降，整個大嶝島只有國貿金門灣一個項目。“過去高峰時一個月可以有7、8套的成交，最近好的時候大概成交一兩套。”環嶝南路附近的一名中介表示，高層住宅均價每平方米跌了7000~8000元。

成交方面，廈門二手房交易已經不僅僅是腰斬，廈門市國土資源與房產管理局主辦的《廈門房地產市場》數據顯示，廈門上半年二手住宅交易量有所減少，交易套數6995套，同比減少65%；交易面積為71.3萬平方米，同比減少64%。其中二季度交易4240套，交易面積42.2萬平方米，同比減少58%。

上述鏈家工作人員說：“最近成交以剛需客戶為主，投資客很少，因為現在有兩年限售期，投資客無法以低價買入高價賣出的方法賺錢。此前投資客都是短期投資，一般不等兩年。現在的房價是緩慢往下跌的，如果再等兩年，也很難保證賺錢，部分投資客是需要向銀行貸款的，還有的借高利貸的，有的合股炒房，去年有投資客因為合股炒房被套住，也有人就低價甩賣房子，甚至虧100萬~200萬的也有。”

同區土拍樓面價腰斬

2018年6月1日，海滄馬鑾灣板塊出讓兩幅地塊——2018HP01和2018HP02，2018HP01地塊位于海滄區新陽東片區新垵北路與樂活路交叉口，由保利（福建）房地產投資有限公司以29.1億元（樓面價25086元/平方米）競得，溢價率0.34%，需無償移交政府社區電商物流配送終端站200平方米、郵政一般支局600平方米、社區書店300平方米、通信匯聚機房60平方米。

2018HP02地塊由杭州耀強投資管理有限公司（金地）以23.8億元（樓面價25105元/平方米）競得，溢價率0.42%，需無償移交生鮮超市中心店1500平方米、開閉所200平方米。

而他們旁邊就是馬鑾灣的單價地王，由海投房產拿下的H2016P02地塊樓面價達到了38505元/平方米，同區域內土拍樓面價有近萬元的差價，近年來這樣的情況在廈門島外的四個區內都有出現。

7月2日，翔安X2018P01地塊，最終成交總價達15.98億元，樓面價21182元/平方米，被海晟奪得。翔安X2018P02地塊，特房以總價17.02億元，樓面價19814元/平方米競得。兩宗土地出讓后引起市場熱議，因為此片區相距不遠地段曾誕下地王，2016年8月26號，2016XP06地塊由杭州融鑫恒投資有限公司（融創）競得，成交價30.76億元，樓面價37512元/平方米，溢價率142%。翔安2016XP04地塊由廈門融僑置業有限公司以42.18億元的總價競得，樓面價38345元/平方米，溢價率139.66%。

8月6日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了融創在2016XP06地塊打造的融創東南府以及剛剛出讓的翔安X2018P01地塊和X2018P02地塊，融創東南府在翔安南，后面兩宗土地在廈大翔安校區附近，兩個地段相距約14公里，在乘車過程中記者也注意到剛出讓的兩宗土地所處的區域發展相對緩慢。

除了區域的發展有所差別外，兩此土拍相關的政策也有所變化，今年7月初，廈門出臺“一次性銷售”的土拍限制，10萬平米以下的住宅用地必須一次性銷售。廈門市國土資源與房產管理局發布的出讓公告顯示X2018P01、X2018P02地塊要求競得人一次性申請宗地商品住房預售許可證，并一次性全部公開對外銷售。

“這個政策對開發商來說是一件很可怕的事情。因為一塊地分多次銷售，可以拉長周期，可以根據行情的變化調節價格，低開高賣，越賣越高，對開放商來說這是正確的銷售策略。若是一次性全部放出來在房產市場上賣，開放商處于被動的狀態。”廈門購房內參創始人黃漢彬表示。

開發商在裸泳，客戶在沙灘撿金子

8月6日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份走進了融創東南府營銷中心，負責接待的置業顧問說：“我們這個樓盤位于翔安南部新城，緊鄰具有‘海綿功能’的鼓鑼公園，靠近在建的3號線地鐵，距離將要建成的大嶝機場僅有10公里，算是廈門島外一個價值洼地。”

此宗項目地塊便是上述融創競得的2016XP06地塊，上述置業顧問坦言：“整個翔安新城的起點是非常高的，但是現在政府在調控房地產，所以我們現在高層的均價就在3.6萬-3.8萬元/平方米之間，帶精裝修。”

記者查閱了融創東南府的相關備案信息，(8號樓、12號樓、14號樓)獲批預售許可證的主力戶型為116.10-154.64平方米高層。最高價格為71132.95元/平方米，最低價格為39909元/平方米，總價區間在463.3萬-1099.9萬元/套。

廈門房地產聯合網董事長章衛國表示，融創東南府疊墅的均價約在5萬元/平方米，所以不能單從這一個去對比，要綜合去看，并且融創東南府還配有車位。記者也注意到除兩棟高層住宅外，其別墅或疊墅類產品大約有10棟占比更大。事實上，此類產品盈利空間相對高層住宅要更高一些。

樓市僅靠“本地人”支撐

2016年限購以前廈門有近7成購房者是外地人，從最新的數據可以看到，購房者比例已經發生完全逆轉，異地購房者被拒之門外，樓市基本靠本地需求支撐，這就是限購導向下的樓市。

克而瑞相關分析指出對于購房者來說，限售和限價對投資需求的打壓最明顯，限售無法實現房價短期上漲的紅利，尤其是加杠桿操作將極大增加投資風險；限價，則直接限制了房價的上漲預期，二者共同作用，投資客尤其是短期投資客必須退出。

58安居客房產研究院房產分析師吳寅認為，本輪廈門房地產出現下滑較為明顯的主要是“老破小”，品質較好的學區房實際上沒有出現大幅度下降，甚至依然堅挺。實際上因為2016年到2017年間左右廈門房價上漲過快，本輪樓市回調擠走的是投資泡沫，目前廈門的房價已基本回調到一個合理區間。“我認為目前廈門二手房價格已經趨于理性，下半年不會再出現大幅下跌。”吳寅表示。

根據易居研究院相關數據制圖

新景祥廈門市場研究中心相關報告指出，下半年市場調控政策難以有實質松綁,調控周期拉長，“四限”等因城施策的精細化調整仍將持續，但調控措施不會再超出現有框架。“廈門樓市下半年有多個新項目將入市,且部分地塊要求一次性取得預售許可證，商品住宅供應量有望迎來小高峰,但在目前樓市調控政策嚴格執行之下，市場成交將低位回升。價格方面，樓市均價整體高位企穩，穩健平穩會是未來房價的主基調。”

黃漢彬分析稱未來廈門房地產市場還有一定的基本面支撐，“廈門平均每年人口凈流入近4萬，在人口基數400萬對比下，凈流入比例高。其次是廈門的學位。凈流入是戶籍人口，有很多人來是沒有戶口的，不體現在4萬人中。通過小孩子的讀書來作為參考。因為學位是把戶籍人口和非戶籍人口加在一起，最近幾年廈門的學位逐步增加。”

“廈門的得天獨厚的地理位置，使得廈門周邊的泉州、南平，各個地方居民都以擁有廈門的一套房子為榮，同時廈門的購買力是不容小覷的，從我在廈門待了20多年的經驗來看，廈門的環境很舒服，很適合居住。這次廈門房價下跌，也有很多北上廣深的人在關注廈門樓市，限購政策一旦放開房價最后結果是降不下來的。”章衛國表示。

（實習生劉可怡對本文亦有貢獻）