每日經濟新聞 2018-08-09 23:58:25
每經記者 蔡雅蕓 王佳飛 每經編輯 陳夢妤
圖片來源：攝圖網
近段時間，包括南京、武漢、杭州和西安等在內的城市都發生了一些業主維權事件，直指開發商捆綁精裝修、未列明品牌明細、貨不對板等精裝修亂象。
“比起房價上漲，更讓人擔心的是，我們可能買到了有史以來質量最差的房子。”有業主無奈地發出如此感慨。
“精裝房之痛”的癥結究竟在哪里？是開發企業的不適應，還是政策倒逼下的產物，亦或企業責任的缺失？《每日經濟新聞》記者對此進行了走訪報道。
根據中消協公布的上半年全國消協組織受理投訴的數據，房屋裝修類投訴共5591件，同比增加114%。其中，消費者投訴的問題主要包括裝修合同隱患、建材質量差、保修義務難履行和室內空氣不達標等。
在房屋質量上，新交付樓盤項目中大量存在門框裂縫、地板吊頂不平、瓷磚破裂空鼓、墻體不正、門關不實、墻紙遭污染、墻體滲水等質量問題，以及將公攤面積計入精裝修費用等。同時，還有開發商未對精裝房所有產品材料的品牌、型號進行完全公示，且未在購房合同中對精裝修材料進行明確約定，導致購房者認為自己付出了較高費用，卻沒有買到等值的產品。
可以看到，在精裝房不斷暴露的問題中，除了讓開發商無法逃避的產品質量問題外，還有購房者對精裝房在貨價不等這一問題上的心理落差。
在武漢本土一家房企的相關負責人看來，如果精裝修成本與備案價格相差太大，就容易產生一些質量問題。客戶花錢買精裝房，卻沒有得到相應價格的產品，心理訴求就會有一定落差，影響客戶滿意度，從而產生投訴。
《每日經濟新聞》記者從多方采訪中獲知，越來越多開發商從清水交付轉變到現在的精裝交付，主要來自兩方面，一是政策積極推動成品房發展，二是“限價令”。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，成品房是房地產市場發展到一定階段的時代產物。
事實上，早在1999年，國務院辦公廳就發布了《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，首次提出一次性裝修概念，目的是大幅減少產生建筑垃圾、粉塵和噪音污染等問題。
如今，北京、上海、浙江省、廣東省、海南省和河南省等多地均已出臺了按成品房交付住宅的相關政策，還有一些城市明確未來新建住宅要實現100%的成品住宅交付。
盡管成品房的標準并不完全指向“精裝房”，但如今“精裝”已經成為開發商提升溢價的主要方式。
一家品牌房企的內部人士就對《每日經濟新聞》記者直言：“政策推進成品房交付，不論是集約生產，還是減少二次污染，對開發企業、購房者、社會來說都是一件很好的事。”
“但還有一個原因，就是現在對新房限價，大幅壓縮了房企在清水房上的利潤空間，開發商清水房價格備不上去，就會選擇通過精裝修來實現預期收益。”
《每日經濟新聞》記者了解到，房企在向主管部門備案申請預售資格證的時候，銷售價格組成的一部分是清水房價格，另一部分是精裝修價格。“但現在政府對新房進行限價，開發商的價格備不上去。”上述房企內部人士說。
據他透露，某一線房企其中一個產品系的裝修成本標準是700~800元/平方米，但在向主管部門報價的時候，會選擇頂格報價。
以武漢發布的“精裝房限價令”為例。根據武漢市房協官網發布的信息，今年5月武漢市房管局將新建住房售價從1萬元以下到3萬以上劃分了6檔，并按價格區間限制精裝修價格，限制精裝房價格按新房售價等級從最高2000元/平方米到最高5000元/平方米。
也就是說，盡管開發商的精裝成本可能只有不到千元，但根據房價不同，最少會按2000元/平方米的標準定價。
而對于近期產生爭議最多的房屋公攤面積部分該不該收精裝費的問題，有房企負責人給《每日經濟新聞》記者算了一筆賬。他舉例說，按照100平方米的房子，公攤面積25平方米且每平方米精裝修費用3000元計算，購房者就需要為公攤部分支付7.5萬元，但這是開發商能夠獲得的很直觀的利潤部分。
在他看來，開發商通過精裝修部分獲利是大家“心知肚明”的事。
中國建筑裝飾協會精裝修分會秘書長羅勝對《每日經濟新聞》記者直言，目前大量出現的精裝房修維權事件，很大程度上是因為“開發商需要保證自己的合理利潤，但現在很多人還不會做”。
事實上，正是由于房地產市場的快速變化，導致一些此前從未涉足精裝房交付的企業在諸多方面呈現出跟不上節奏的狀態。
《每日經濟新聞》記者從武漢一家本土房企方面了解到，盡管這家公司已經開始了全國性的產品布局，但目前仍未有一個精裝房項目交付給業主，他們從事精裝房業務的時間尚未超過2年。
但據這家房企的內部人士說，雖然公司本身在精裝房上經驗不足，但卻從萬科、龍湖等品牌房企挖來了一些熟悉精裝房業務的人才。
羅勝認為：“在成品房交付的政策推動下，現在房企都開始做精裝，但由于在管理、施工、供應鏈等方面的不同，此前未做過精裝房交付的企業需要在人才、技術、管理上進行大幅調整。在精裝修環節，其實很多開發商還處在摸索和學習階段。”
同樣，一位在一線房企從事多年工程技術工作的部門負責人表示，成熟的精裝房管理體系不是一個項目就能積累完善的。
房企如何在精裝房品質和成本間進行平衡，是對房企在采購、施工和驗收等內控標準流程上的考驗。有開發企業內部人士對記者直言，有些開發商比較有良心，精裝房不會有太大質量問題，但有些就會為了壓縮成本降低產品質量。
在這樣的市場環境下算好賬，成了房企操盤的一門高深學問。
有房企相關負責人對記者表示，目前行業上對新樓盤的毛利標準普遍定在18%，如果低于這個標準，企業很容易算不過來賬。但企業的獲利能力，會因地面建筑布局、商業配套、裝修標準等產生較大不同。
值得一提的是，部分城市如今已開始出現精裝房交付項目門可羅雀，而清水房樓盤排長龍登記的情況，在業內人士看來，“主要是因為現在還能賣清水房項目的那塊地拿得早，不附加精裝修也能獲得一定收益。”
于是，薄利多銷成為很多房企的共識。據前述武漢房企相關負責人透露，他們公司做裝配式構件的利潤只有3%，只能通過薄利多銷的方式增加利潤。房企一旦追求8%甚至10%的利潤空間，可能合作企業就會減少，但將利潤降至3%，就會有源源不斷的訂單。
對于裝修標準，現在有的開發商會公示裝修材料，但不會明確公示品牌。現在有的城市已經要求開發商公示品牌和型號，對此，多位接受《每日經濟新聞》記者采訪的業內人士認為，盡管這樣做會使賬本更透明，但企業還是可以通過集中采購等方式，盡可能保證合理的利潤空間。
（實習生蘇星宇對本文亦有貢獻）
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