每經(jīng)記者 董青枝 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

“深圳工改之難，難于上青天。”曾有在深圳從事工改工作的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如此說(shuō)道。這雖只是一句“趣言”，但也道出了深圳工改江湖的風(fēng)云變幻。

即使是在這樣的境況下，眾多因無(wú)法通過(guò)招拍掛或難以入局住宅舊改的外來(lái)房企還是寄望于通過(guò)合作、收購(gòu)工改項(xiàng)目的方式踏入深圳的戰(zhàn)場(chǎng)。恒大、融創(chuàng)和碧桂園等也均有涉足這一領(lǐng)域。

曾有開(kāi)發(fā)商說(shuō)過(guò)，在深圳做舊改項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)非常大，但進(jìn)入市場(chǎng)的決心也很大，最主要的是選對(duì)項(xiàng)目。比如運(yùn)氣不錯(cuò)的融創(chuàng)中國(guó)，通過(guò)收購(gòu)萊蒙國(guó)際工改工項(xiàng)目融創(chuàng)智匯大廈（原“萊蒙創(chuàng)智谷”項(xiàng)目）已經(jīng)拿到了預(yù)售證，即將迎來(lái)接受市場(chǎng)檢驗(yàn)的時(shí)刻。

但不可忽略的是，在深圳已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)政策嚴(yán)控“工改居”“工改商”的背景下，很多工改項(xiàng)目不是胎死腹中就是進(jìn)展緩慢，最終能夠順利入市的寥寥。最終，更多的外來(lái)房企只能選擇黯然離場(chǎng)……

“幸運(yùn)兒”融創(chuàng)的工改樣本

融創(chuàng)在深圳的工改項(xiàng)目，是由并購(gòu)萊蒙國(guó)際的資產(chǎn)包而來(lái)的。2016年5月19日，融創(chuàng)中國(guó)與萊蒙國(guó)際聯(lián)合發(fā)布公告稱，雙方簽訂框架協(xié)議，融創(chuàng)中國(guó)將以43.94億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)，此次交易中包含深圳的萊蒙創(chuàng)智谷項(xiàng)目。融創(chuàng)中國(guó)借此進(jìn)入覬覦已久的深圳市場(chǎng)。

公開(kāi)資料顯示，融創(chuàng)智匯大廈（原“萊蒙創(chuàng)智谷”項(xiàng)目）是龍華新區(qū)“工改工”項(xiàng)目，地處民治街道建設(shè)西路與龍勝路交匯處，屬于龍華新區(qū)民治街道旭聯(lián)工業(yè)區(qū)更新單元，總占地1.77萬(wàn)平方米，建筑面積約14萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積約為10.64萬(wàn)平方米，集寫(xiě)字樓、宿舍、商業(yè)于一體的綜合體項(xiàng)目。

這一項(xiàng)目在融創(chuàng)收購(gòu)之前曾多次被下發(fā)過(guò)“停工令”，因而融創(chuàng)在接手之后，也花了不少功夫去解決相關(guān)問(wèn)題。根據(jù)《深圳晚報(bào)》，2016月7月11日，萊蒙創(chuàng)智谷被監(jiān)理單位下發(fā)“停工令”，原因是“地下室混凝土結(jié)構(gòu)工程出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題”，此后曾短暫復(fù)工；8月9日，深圳市住建局下發(fā)“監(jiān)督檢查意見(jiàn)書(shū)”，要求萊蒙創(chuàng)智谷項(xiàng)目“全面停工”。

融創(chuàng)在接手這一項(xiàng)目后被要求在完成前期查出問(wèn)題的承重柱的補(bǔ)強(qiáng)加固工作后，才終于在2017年初收到加固復(fù)工令，被允許加固復(fù)工。直到今年5月底，這個(gè)項(xiàng)目才終于獲批部分預(yù)售許可證。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)官網(wǎng)顯示，融創(chuàng)智匯大廈于2018年5月28日獲得部分產(chǎn)品的預(yù)售證，土地用途為新型產(chǎn)業(yè)用地，房屋用途為單身宿舍、商業(yè)，此次預(yù)售總套數(shù)262套，截止8月9日可售房源均顯示“期房待售”。

那么目前該項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)展情況如何？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪融創(chuàng)智匯大廈項(xiàng)目得知，裙樓商業(yè)已脫綠網(wǎng)，3座塔樓還未脫綠網(wǎng)，整個(gè)項(xiàng)目仍在施工中。

融創(chuàng)匯智大廈仍在施工中 每經(jīng)記者 董青枝 攝

在項(xiàng)目的展示中心，置業(yè)顧問(wèn)介紹到，項(xiàng)目是由A/B/C三座塔樓和裙樓組成的綜合體項(xiàng)目，A/C兩座是辦公空間，B座是生活空間，裙樓是商業(yè)；目前在售的主要是B座6-9層和15-16層，6-9層均價(jià)約4.8萬(wàn)/平方米，15-16層均價(jià)約4.3萬(wàn)/平方米，其余樓層多是回遷房，產(chǎn)權(quán)50年（2014年-2064年），全部帶陽(yáng)臺(tái)、通燃?xì)猓A(yù)計(jì)明年年底毛坯交樓；同時(shí)未來(lái)融創(chuàng)廣深公司可能會(huì)進(jìn)駐C座，自持運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在商業(yè)部分也正在洽談?wù)猩獭?/p>

至于如何購(gòu)買(mǎi)，置業(yè)顧問(wèn)告知，現(xiàn)在是客戶交5萬(wàn)誠(chéng)意金可鎖定房號(hào)，本月（8月）公司會(huì)先后啟動(dòng)內(nèi)部轉(zhuǎn)介、全民轉(zhuǎn)介，進(jìn)行全面推廣銷(xiāo)售。在當(dāng)前的背景下，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)算是市場(chǎng)的“幸運(yùn)兒”，但市場(chǎng)還未給出反饋，它還將等待即將到來(lái)的市場(chǎng)的檢閱。

外來(lái)房企搶到“燙手山芋”

深圳的“工改熱”興起于2015年底。根據(jù)世聯(lián)行的數(shù)據(jù)，截至2016年底，至少60家外地開(kāi)發(fā)企業(yè)（主要為北上廣及珠三角周邊城市的大中型開(kāi)發(fā)企業(yè)）因無(wú)法通過(guò)招拍掛或介入舊改來(lái)?yè)尀┥钲谑袌?chǎng)，只得另辟蹊徑通過(guò)合作、收購(gòu)等多種形式涉足工改市場(chǎng)，搶灘深圳舊改市場(chǎng)。

彼時(shí)“瘋搶”的原因在于工業(yè)用地地價(jià)便宜，產(chǎn)權(quán)單一。而且當(dāng)時(shí)政策寬松，工業(yè)用地在功能改變、規(guī)劃調(diào)整上有很大空間，不少項(xiàng)目將工業(yè)用地中一定量研發(fā)用房轉(zhuǎn)化為居住功能，并打造成住房項(xiàng)目推售。

未拆的農(nóng)民房 每經(jīng)記者 袁恩澤 攝

但從去年開(kāi)始，這一情況已經(jīng)被扭轉(zhuǎn)——深圳陸續(xù)出臺(tái)城市更新以及工改相關(guān)政策，嚴(yán)格控制“工改居”“工改商”。2017年底，深圳發(fā)布了《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，被業(yè)內(nèi)人士稱為“深圳史上最嚴(yán)工改政策”，企業(yè)希望通過(guò)工改之名，行房地產(chǎn)售賣(mài)之實(shí)的渠道基本被斬?cái)唷Ｎ募笃胀üI(yè)用地或新型產(chǎn)業(yè)用地不得建成“類(lèi)住宅化”，禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設(shè)施建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)。

因而，很多有工改項(xiàng)目的房企不得不改變?cè)鹊牟邉潯?ldquo;一些企業(yè)可能會(huì)往產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的方向去做，如果有這類(lèi)資源的話。另外政策目前也比較鼓勵(lì)工改保，這也未必不是一個(gè)好的路子，也是可以去考慮的。”世聯(lián)行首席工改顧問(wèn)董極指出。

但需要指出的是，即使是有其他規(guī)劃的可能，很多項(xiàng)目也仍然面臨推進(jìn)困難的境況。“最近政府對(duì)單純的工改工項(xiàng)目抓得很?chē)?yán)，在產(chǎn)業(yè)這一塊審批的內(nèi)容要求非常高，所以會(huì)導(dǎo)致它的時(shí)間周期很長(zhǎng)，工改這塊整個(gè)市場(chǎng)都降溫下來(lái)了，未來(lái)推動(dòng)難也會(huì)是常態(tài)。”董極續(xù)稱。

2018年4月20日，濱江集團(tuán)發(fā)布訴訟公告，稱因與安遠(yuǎn)控股合作開(kāi)發(fā)的深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊舊改項(xiàng)目未能推進(jìn)，濱江集團(tuán)決定退出該項(xiàng)目合作并要求安遠(yuǎn)控股歸還11.6億元的融資款——這是深圳工改推進(jìn)難的縮影。

而實(shí)際上，有更多難以推進(jìn)的項(xiàng)目并沒(méi)有進(jìn)入公眾的視野，而這也往往是外來(lái)房企容易掉進(jìn)去的坑。“反正就是，人艱不拆。不少企業(yè)發(fā)現(xiàn)過(guò)去這兩年搶到的項(xiàng)目，雷啊、坑啊，沒(méi)少踩，但自己搶的項(xiàng)目含著淚也要做下去。當(dāng)然，有些是不會(huì)有結(jié)果的，只能等東風(fēng)。”一名外來(lái)房企投資部的人士指出。