每經(jīng)記者 周程程    每經(jīng)編輯 畢陸名    

圖片來源：視覺中國

8月14日，國家統(tǒng)計局公布7月份國民經(jīng)濟運行情況。其中，房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)較為搶眼。

房地產(chǎn)投資和銷售指標(biāo)雙雙提升。數(shù)據(jù)顯示，1~7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長10.2%，增速比1~6月份提高0.5個百分點，一改此前“三連跌”情況。1~7月份，商品房銷售面積89990萬平方米，同比增長4.2%，增速比1~6月份提高0.9個百分點。

對于后續(xù)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，長江證券研究所宏觀部負(fù)責(zé)人、首席宏觀債券研究員趙偉認(rèn)為，近期中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”，住建部也召開座談會，表示對樓市調(diào)控不力的城市堅決問責(zé)，地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)趨勢或?qū)⒀永m(xù)。結(jié)合地方出臺的政策來看，調(diào)控正加速向低線城市下沉，房地產(chǎn)投資或仍將承壓。

住宅新開工面積增長18.0%

華泰證券宏觀首席分析師李超對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，年初以來地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)韌性較強，主要靠拿地收入滯后計入，然而7月份財政數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金增速已經(jīng)明顯下滑，拿地帶動效應(yīng)減弱。

日前，財政部公布的7月份財政收支情況顯示，1~7月累計，國有土地使用權(quán)出讓收入31548億元，同比增長35.1%。相較今年上半年同比43%的漲幅，前7月土地使用權(quán)出讓收入增速有所回落。并且，1~4月、1~5月國有土地使用權(quán)出讓收入同比增速都在40%以上。

李超認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)“高周轉(zhuǎn)”模式加速推盤保開工，地產(chǎn)開工及地產(chǎn)銷售帶動投資回升，到位資金中銷售回款進(jìn)一步上漲也側(cè)面印證了。

新開工方面，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房屋新開工面積114781萬平方米，增長14.4%，增速提高2.6個百分點。其中，住宅新開工面積84685萬平方米，增長18.0%。

中泰證券宏觀高級分析師楊暢經(jīng)過計算指出，受基數(shù)影響，房屋新開工面積、住宅新開工面積當(dāng)月增長29.6%、35.8%，較上月回升14.6個百分點、15個百分點。

銷售方面，1~7月份，商品房銷售面積89990萬平方米，同比增長4.2%，增速比1~6月份提高0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長4.2%，辦公樓銷售面積下降5.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.3%。商品房銷售額78300億元，增長14.4%，增速提高1.2個百分點。

楊暢對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，地產(chǎn)銷售增速提升主要受去年7月基數(shù)影響，可計算出7月份商品房銷售面積、住宅銷售面積同比增長10%、10.6%，較上月回升5.6個、4.8個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，今年上半年很多房企銷售依然不錯，所以當(dāng)前房企在新開工方面有較好的節(jié)奏。當(dāng)銷售資金到位后，房企自然會不斷加快新開工。即便是三四線城市，實際上也在積極做新開工，尤其是部分城市依然是有較好的棚改政策紅利，新開工節(jié)奏加快，也是在積極補庫存，部分房企則是通過新開工來加快全年銷售業(yè)績的提升。

下半年房地產(chǎn)投資恐承壓

同比口徑下地產(chǎn)開工和拿地較強，更多是去年7~8月淡季低基數(shù)影響，而7月土地市場成交實際已經(jīng)轉(zhuǎn)淡。

楊暢也指出，7月商品房銷售面積、住宅銷售面積均為今年以來的次低值。房屋新開工面積和住宅新開工面積，均低于5月水平。短期來看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫跡象。

李超認(rèn)為，受國家對房地產(chǎn)調(diào)控較嚴(yán)、棚改貨幣化安置比例下調(diào)等因素影響，地產(chǎn)企業(yè)資金依舊承壓，銷售端繼續(xù)改善空間有限。預(yù)計未來房地產(chǎn)投資增速可能平緩回落。

從1~7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面數(shù)據(jù)來看，1~7月國內(nèi)貸款呈現(xiàn)下滑，自籌資金和定金及預(yù)收款成為重要支撐。

數(shù)據(jù)顯示，1~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金93308億元，同比增長6.4%，增速比1~6月份提高1.8個百分點。其中，國內(nèi)貸款14045億元，下降6.9%；利用外資33億元，下降70.1%；自籌資金30187億元，增長10.4%；定金及預(yù)收款31013億元，增長15.1%；個人按揭貸款13655億元，下降1.4%。

不過，趙偉認(rèn)為，7月中旬，銀保監(jiān)會和央行鼓勵銀行加大信貸投放力度、窗口指導(dǎo)支持低評級債券，資管新規(guī)、理財新規(guī)等政策文件降低過渡期非標(biāo)投資難度等，有助于推動市場風(fēng)險偏好的修復(fù)，進(jìn)而提振包括房地產(chǎn)債券在內(nèi)的信用債市場。

7月，包括房地產(chǎn)債券在內(nèi)的公司債平均發(fā)行利率已經(jīng)明顯回落，或有利于地產(chǎn)商債券融資的修復(fù)。在當(dāng)前貨幣環(huán)境下，大中型房企資金來源或?qū)⑦呺H改善，有利于行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升。

但他同時指出，今年5月前后住建部約談12城以來，新一輪地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺。7月，中央政治局會議明確“堅決遏制房價上漲”，8月7日，住建部也召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會，表示對樓市調(diào)控不力的城市堅決問責(zé)。綜合考慮政策導(dǎo)向以及近期地方調(diào)控措施來看，房地產(chǎn)嚴(yán)調(diào)控趨勢并未改變，下半年房地產(chǎn)投資或仍將承壓。