每經記者 吳抒穎    每經編輯 陳夢妤    

“郁總沒有來，是想鍛煉我們幾個。”

萬科今天舉辦2018年中期業績推介會，但董事會主席郁亮沒有出席，萬科總裁、首席執行官祝九勝如此解釋。

而上一次郁亮缺席萬科業績會，是2016年8月的萬科年中業績會。當時萬科深陷股權糾紛，時任萬科董事長的王石以及總裁郁亮二人均以處理股權糾紛為由缺席。

“萬科在搞合伙人，看下他不在的情況下我們能不能表現自如一點。畢竟合伙人機制下，每個人都能代表自己的團隊，每個人都應該有這種志向的追求。雖然我們做得不好，但我們會持續努力。”上任萬科總裁一職半年有余，祝九勝不改謙遜。

他向《每日經濟新聞》記者表示，做這個職務有壓力，我個人時時刻刻感覺到這種壓力。但他必須適應這個角色，郁亮不在，他要代表萬科管理層發聲。萬科的業績向來穩健，它的財務數據向來不是最被關心的。業界更想知道，這家明星企業如何看待最近行業內熱門話題，于是更多的問題指向了租賃業務、調控政策等領域。

祝九勝在萬科內部被形容為“犀利的人、是個大炮”，但他在公開場合的發言常常是專業、縝密的，這一次也不例外。萬科如今總說要為大眾服務、為普通人服務，要“當好農民種好地”，如同祝九勝留給外界的印象一樣：低調樸素、踏實做事。

機構房東對租賃行業影響有限

“北京房租快速上漲”的話題已持續發酵多時。剛剛將租賃業務確立為核心業務之一的萬科，也在業績會上被問及許多與此有關的問題。

萬科不認為資本、機構的介入能對整個行業造成較大的影響。祝九勝說：“機構進來后會不會推高租金，這中間可能有一點誤會。”

他在回答《每日經濟新聞》記者的提問時表示，最近一兩年確實有一些資本、機構介入了這項業務，目前的情況來看機構的占比其實非常低。考察機構在一個城市住宅租賃的介入程度，一般會用滲透率指標。從我們的觀察來看，中國最高的城市機構滲透率5%，一般城市2%都不到，所以機構在目前介入有限。”

事實上，萬科的租賃業務發展迅猛。半年報顯示，截至今年6月30日，萬科長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。

祝九勝以深圳舉例稱，目前深圳的機構滲透率為2%，每間房單價為1800元左右。可供對比的數據是：貝殼研究院數據統計顯示，2018年上半年深圳住宅月租金75.3元/平方米，套均租金5490元，萬科的單間房均價處在合理區間。

從獲取房源的方式來看，萬科不大規模從個人手上拿房。據祝九勝介紹，萬科今年上半年新收了6萬間公寓，大體來源是：第一，政府推的長租公寓用地，萬科在北京、佛山、深圳有6個這樣的項目；第二，各類機構歷史上閑置的存量資產，萬科通過合作方式或者通過租賃方式租過來；第三，社會上分散在個人手上的這些房子。

長租公寓企業所要面對的困難和壓力，萬科也不是沒有經歷過。

祝九勝說，6萬間收到手之后，要想很快形成一條好的集中式公寓產品線其實不容易，過往我們低估了這個難度。從收入手到及時供應出來，如何在標準與效率之間形成一個平衡，這都需要繼續改善。”

租賃市場才剛剛開始

如今的萬科“一顆紅心向太陽”。郁亮曾經在多個場合談到十九大報告，他曾說“萬科對十九大報告的學習還是不錯的”。

祝九勝在回答《每日經濟新聞》記者的提問時對宏觀政策表示了擁護。“如今中央定調，堅決遏制房價上漲，把“過快”兩個字去掉了，表明了政府調控管理這個市場決心非常大，針對重點城市有一些具體調控措施。這些措施對整個行業長期發展、建立房地產市場長效機制來說都是非常有好處的。我們作為行業參與者，也贊同這種方式，畢竟這些措施對整個行業的長期發展，對建立房地產市場的長效機制都是非常有好處的。”

祝九勝同時也認為，這個行業的容量還很大。“在這個行業做了這么多年，我們仍然有基本的觀察、基本的態度、基本的看法，這個行業的空間仍然還有，容量仍然還是很大。城鎮化的進程依然沒有完成，租賃市場才剛剛開始，機構化介入的時機才剛剛到來。人們在衣食住行或者在整個城市里面關于空間、關于不動產各種服務的需求還是非常大。”

“萬科始終是在不斷調適自己、不斷適應新的政策、新的要求。這是我們對整個市場、我們自己業務前景基本的信心。”祝九勝說。

郁亮曾經說過，祝九勝對于萬科而言，發揮作用更為充分的地方在于客戶意識。在這場業績推介會上，祝九勝將他重視客戶的特質發揮得淋漓盡致。

“當然不能純粹靠信心過日子，還要靠每天跟客戶高度互動，有效洞察他們的需求，不斷在美好生活建設做出更多有益的實踐，在這種交互過程中去創造應有的價值，這方面我們也在做一些有益的探索。我相信只要把客戶真正有效連接住了，把需求洞察住了，保持跟他們高效互動，這門生意就有得做。”祝九勝談到。

“18年前的2001年，我正式做萬科總裁，那個時候在聚光燈底下覺得很恐怖，因為你是被人看得清清楚楚的，但燈下全部是黑的，看不見人的。尤其是萬科這么一個明星公司，在聚光燈底下天天上頭條，這種情況下壓力更大。應該給祝九勝更多的時間和寬容度，也希望大家能夠關心愛護我們的祝九勝。”上任之初，郁亮帶祝九勝與媒體見面時曾如是說。

郁亮如今可以放心了。在這場他沒有在場的業績發布會，祝九勝接住了所有追問，并帶領管理層將萬科的價值觀、產品思維和企業文化傳遞出去。一切恰到好處，滴水不漏。