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鎂刻圓桌會：平心靜氣談房租

每日經濟新聞 2018-08-21 22:26:29

每經記者王佳飛每經編輯曾健輝

圖片來源：視覺中國

近日，隨著事件的發酵和媒體的持續關注，北京房租上漲已經成為社會熱點話題。對此，鎂刻地產特意邀請了房產行業中的協會、平臺機構、中介機構和租賃企業等相關各方人士進行圓桌會談，以期全面、理性地解析北京租金市場變化的真相。

話題1：北京房租真的存在“大幅”上漲嗎？

北京市房地產業協會副會長兼秘書長陳志：

房租是個很嚴肅的話題，應當冷靜客觀看待，不能因為媒體的熱炒而盲目跟風。

目前我認為得出結論（指房租大幅上漲）還為時尚早，由于一些線下交易缺乏相應數據以及中介機構的觀點帶有主觀色采，目前被引用的一些機構發布的數據可能不全面，貿然得出的結論也缺乏有效數據支撐。

房租上漲是否和當下的貨幣供給以及通脹壓力相關？也不能隨意下定論。

政府在這方面的數據收集正在進行中，待更多數據匯總后再研究才更有說服力。

雖然缺乏有效數據，也不能簡單地說房租在“暴漲”。但房租是會隨著社會經濟的進步而提高，這是不難理解的。現在用一些局部、個體的數據描述推動房租上漲20%~40%是不準確不客觀的。

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥：

無論是從個案角度，還是各相關機構披露的數據，甚至統計局的數據看，雖然數據不一樣，但是“漲”肯定是一個客觀存在的現象。對此要有一個冷靜的認識：市場有漲有跌，這是一個正常的市場狀態。

58安居客房產研究院首席分析師張波：

從58安居客線上的表現來看，綜合各家中介公司的房租租金信息來看，北京房租并沒有出現所謂的“暴漲”。今年二季度和一季度北京房租基本持平，而一季度環比去年四季度則下降了1%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂：

從當前租金同比與環比漲幅、租金指數以及租金收入比（月均租金/月度人均可支配收入）等角度進行比較后發現，目前北京租金的上漲仍然處于相對合理的范圍，同時這種上漲是溫和可控的。從貝殼研究院跟蹤的數據來看：

第一，從租金指數的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。

第二，從平均租金水平看，今年前7個月，市場平均租金為86.4元/平方米，略高于去年同期水平，月環比漲幅為2.6%。

話題2：房價上漲的原因是什么？

北京市房地產業協會副會長兼秘書長陳志：

租金上漲是多因素共同作用的結果。租賃市場的總供給與總需求之間的不充分與不匹配會導致租金上漲，特別是在需求旺盛的情況下，供給不足必然導致租金上漲。這是目前租金持續上漲的主要根源，短期內也無法迅速扭轉。

短期內由于資本的進入強化了機構的收儲與擴張能力，也必然會推動租金價格的調整。但上漲并非資本進入這一個因素，在資本進入機構后，確有推動租金價格上漲的內在動力，像專業機構的服務和對居住品質的提升所帶來的租金價格的合理上漲，但對所有的上漲都是由機構和資本的介入推動的觀點我并不茍同，把多因素帶來的租金價格上漲歸罪于單一資本因素是不準確的。

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥：

在完全市場化的住房租賃市場，上漲的根本原因就是供求關系。

即便有資本在幕后作推手，但大的背景還是供給不足。所有的市場行為背后都是供求關系在起作用，炒房也好，炒租金也罷，總之是因為存在供不應求的關系，如果房子足夠多，就沒人去炒。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂：

目前來看，無論是專業的運營機構還是經紀平臺，其在整個城市租房市場的占有率十分有限。以發展相對較快的北京和上海為例，其存量房源中依然以個人房源和二房東房源為主。總體而言，房租上漲依然受到市場及供需關系而定。

應該說，北京市當前的租金上漲既有供給短缺的總量因素，也有需求升級、政策監管等結構因素，總體上是供給不足的因素起主導作用。如果租賃供給總量充足，那么，即使是一些結構性因素引發租金上漲，往往幅度有限且很難持續。

58安居客房產研究院首席分析師張波：

首先，房租的確會在租房高峰時期出現上漲，每年的畢業季和春節過后都是租房高峰，供不應求之下房租出現短期上漲屬于正常現象；

其次，今年房租上漲不排除是部分中介機構的炒作，尤其是一些從事分散式品牌公寓的中介。為了能夠將手中的房源以更高價格出租，他們往往會在市場上釋放房租上漲的信息，這種炒作租金的行為需要政府予以嚴懲；

最后，部分區域或小區的房租上漲并不代表整體，不排除部分在一些城市CBD周邊等需求集中區域的房租會出現上漲，但從城市整體來看上漲的幅度可能相對有限。

話題3：我愛我家前副總裁胡景暉的一系列舉措，會給租賃市場帶來怎樣的影響？

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥：

會吸引社會各界更加關注住房租賃市場，關注承租人的租金壓力，也更關注住房租賃經濟。這些現存的問題得到政府和社會的廣泛關注，必然能夠促進問題更好的解決。

中原地產首席分析師張大偉：

不應把重點放在胡景暉個人是否離職上，而要關注胡景暉本身對租賃市場帶來的關注度，大家都關注這件事是個好的現象。

話題4：如何看待房租市場化與政府管理的關系

北京市房地產業協會副會長兼秘書長陳志：

政府應該著力監管資本進入房屋租賃領域的方式和透明程度。

市場條件下，資本進入房屋租賃領域本身是合法的，但是目前資本進入這個領域后要怎樣操作、依靠怎樣的路徑、可能出現的結果等等，政府對需要監管的內容還沒有討論清楚。

有種觀點認為資本大量進入長租領域，一旦爆倉將比P2P爆倉更可怕，我認為這是有道理的。一些房屋租賃企業的融資模式和P2P類似，都會先描繪一個故事，向資本方展示一個巨大的增長潛力。

目前貸款的基礎利率是4.9%，在資本市場上融到的資金利率很可能高很多倍，所以融到資的企業會有很強的推動租金上漲的內生動力。一旦房屋租賃企業因為盲目擴張而導致資金鏈斷裂，留給市場的將是房東和承租人兩傷的爛攤子，最終會被認為是政府監管不到位。

所以，政府應該著力監管資本進入房屋租賃領域的方式和透明程度，但是目前來看，如果資本進入房租租賃領域的操作方式完全公開透明，那么非理性的資本就不會進入該領域了。

一些長效機制也應當建立起來。例如設立統一的租金價格平臺、減免稅費、實施房屋空置稅、引導正向資本進入、建造大量公共租賃住房等，但這些都不是一朝一夕可以完成的工作，涉及到很多的政府部門、相關企業等，需要政府和社會各界去共同推動。

租賃市場雖然有大量的機構存在，但是同樣存在著巨大的、分散的個體行為，價值規律、市場原則隨時在潛移默化地發生著作用，因此我們決不能忽視經濟規律、價值規律和市場原則，政府一定要做好市場的守夜人。

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥：

住房租賃市場應該是一個完全市場化的市場，多年以來政府沒太干預過住房租賃市場。

我認為政府可借此次事情加快住房租賃條例的出臺，讓租賃行業市場發展或有法可依。政府已經有了相關舉措，去年《住房租賃管理條例》曾公開征求意見，但是現在還在還沒有正式出臺。

中原地產首席分析師張大偉：

首先政府要對中介機構吃差價的比例做出規定，避免租賃市場中二房東和中介聯手抬高租金。

其次是政府要掌握一定的房源，可將集體用地等推向租賃市場，直接通過價格手段調控租金。如果不掌握房源，只是對租賃市場上的龍頭企業做出硬性要求，那么還是會有很多不經過中介平臺的租賃交易政府無法監管。

58安居客房產研究院首席分析師張波：

政府對于各類租賃運營機構的管理要采用兩大政策：一方面針對包括長租公寓在內的各類租賃運營方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持：另一方面各地需要做好相關監管工作，重點嚴查侵犯承租人合法權益、隨意上漲租金等問題。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂：

租房市場的完善取決于政策調控與市場相結合，目前，平抑租金過快增長的根本在于擴大有效供給。因此，貝殼研究院建議：1）有效盤活存量，把業主閑置的房源，最大限度地釋放出來，增加租賃供給；2）加速推進集體建設用地的租賃住房開發，滿足流動人口的租賃需求；3）有序規范二房東市場，形成市場的有效供應，特別是有效的單間供應，從而穩定中低端租賃市場。

話題5：目前租金回報率并不高，房租上漲是回歸價值還是偏離市場？

58安居客房產研究院首席分析師張波：

從租金回報率或者房價租金比來看，房租的確存在較大的上漲空間，但這個問題需要從兩個層面來分析：一方面不可否認，一些熱點城市的房價本身就存在一定的泡沫，因此以房價來錨定租金，本身就存在一定的不合理性；另一方面，租賃是保障人民居住權益的重要方式，除了市場化的租金表現外，更應從社會高度來審視租金本身的高低。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂：

從理論上看，租金的漲幅長期與居民收入，尤其是租房者的收入水平保持較強的相關性，盡管短期租金數據會有波動，但長期會向收入水平收斂，并最終會趨向合理。