每經記者 蔡雅蕓    每經編輯 曾健輝    

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據Wind數據顯示，截至8月23，A股破凈股數從32只快速攀升至270只。而這只用了一年時間，其中地產板塊正是破凈的高發區之一。

“說實話，市值是上市公司門面，也是尊嚴的象征。”某上市國企的證券事務代表在與《每日經濟新聞》記者溝通時直言，“破凈并不是好事。”

在這270只破凈企業中，有33家是與房地產開發相關的企業，其中不乏世茂、首開、北京城建、金融街等牌房企。相比一年前僅3只房產股破凈，這是否預示著房地產的未來并不被看好？

地產板塊受利空影響

國泰君安分析師對記者分析稱，地產行業目前有很多利空因素。他表示，“雖然破凈只是股價下跌的一個結果，但比如金融去杠桿、貨幣收縮、資管新規等等資金端都在對地產行業未來有影響，房地產恰恰又是資本密集型行業，對融資渠道和資金成本會很大影響。”

尤其是今年7月31日中央政治局會議召開后，對房地產市場的調控力度并沒有絲毫減弱。

在佳兆業經濟研究院院長劉策看來，目前房地產已經到了新舊交替的時間點，重資產、高負債的擴張模式越來越受到市場的擔憂。下半年是債券還款高峰期，也在很大程度上影響了投資者信心。

事實上，如今房企從銀行獲得開發貸的難度正在加大。記者從某國有銀行了解到，最近他們已針對房企開發貸政策進行了收緊。不僅提高申請企業的門檻，貸款審核嚴格程度也從中心城區向周邊區域逐級遞增，三圈層甚至更遠的項目會直接拒貸，新增貸款利率也從以往較低的6.06%左右提升至10%以上。

從最新統計的“破凈”房企名單里可以看出，中小規模且區域性更強的房企占了絕大多數。克而瑞分析師朱一鳴對此表示，中小房企的項目更少，所以資本市場對他們未來的預估會打更多的折。

劉策同樣認為，龍頭企業的安全系數越來越高，市場估值也會高一些，大企業相對中小企業而言抗風險能力、受政策影響波動能力更強一些。

“房企凈資產主要是以土地為主，某種程度上，破凈一方面意味著房企的股價被低估；另一方面也意味著資本市場預計未來房價會下跌，房企的業績增速會減慢，導致在銷售周期拉長后各方面成本上升，那么未來動態的凈資產價值預期就會下降。”朱一鳴說道。

由于地產行業的特殊性，是否“破凈”主要取決于房企項目的價值。國泰君安分析師認為，有的市凈率已經很低的企業，股價還一直在跌，主要就是市場預期企業未來沒有增長空間。

上市房企破凈早已不是個例，美好置業證券事務代表也對記者表示：“現在跌破凈值的股票太多了，也不止我們一家，市場太不好。”

守衛市值的少數派

盡管監管部門強調鼓勵上市企業做好市值管理，并且在今年7月中旬召開的中央企業、地方國資委負責人視頻會議上，國務院國資委有關負責人強調，企業集團要切實擔負起市值管理主體責任。

但記者梳理發現，盡管已經處于“破凈”這個有失“尊嚴”的境遇中，但切實采取行動“保衛市值底線”的企業其實并不多。

美好置業就是采取措施維護市值的企業之一。據其7月底披露的股東大會決議公告，公司擬以不超過3元/股（含），不超過2.4億元進行回購。其證代表示：“現在（股價）已經離我們的凈資產比較遠了，（回購）也是為了增加投資者信心。”

此外，蘇州高新于今年5月發布公告稱，公司于5月30日實施股份回購，首次回購股份數量為80萬股。截至8月2日，蘇州高新已回購1561萬股，花費資金約1億元。

不過，記者發現，5月30日蘇州高新以6.13元/股收盤，8月22日收盤價則為5.82/股。顯然，多次回購并沒有成功地幫助蘇州高新從破凈處境中掙扎出來。

據記者不完全統計，福星股份、冠城大通、三湘印象、天地源、濱江集團等企業今年出現增持舉動，但從這些企業的股價變化看，收效甚微。

與這些已經采取行動守衛市值的上市公司相比，這33家破凈房企中更多的是“沒有行動”。

有業內人士認為，用回購股票和大股東增持的方式維護市值不是不可以，但在目前的“弱”市場里可能效果并不明顯，而且房企的資金大部分來自貸款，如果用非標、信托等渠道融來的資金做回購還會增加資金成本，并且確定回購價格需要謹慎。

在實際情況中，企業回購股票更多還是用自有資金。前述國泰君安分析師對記者說：“可以用貸款資金在二級市場回購，但名義上，沒見過這么操作的，而且流動貸款混同到公司基本戶，哪些是自有資金哪些是貸款，無法區分。”

此外，常見的管理市場的手法還有并購、高管員工增持，實際控制人配合兜底。

某上市國企證券事務代表近日在向《每日經濟新聞》記者分析大面積房企破凈的原因時說：“這與國內外貨幣金融環境的不確定性增加、投資者風險偏好下降，以及A股市場缺乏賺錢效應，導致資金尋找投資回報更高的方向等因素有或多或少關系，破凈是綜合因素相互作用的結果。”

朱一鳴認為，大房企里鮮有破凈的，因為經營狀況更好，集中度更高，投資者預期會稍微好一點，尤其是行業里的龍頭企業。

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企業樣本：重倉北京市場的首開股份：股價破凈欲另謀出路

隨著每個交易日股價的變動，“破凈”房企的名單一直在發生變化。其中有一直游走在破與不破之間的雅戈爾、南國置業以及大龍地產，也有一直穩坐“破凈”第一把交椅的首開股份。

截至8月23日，首開股份的市凈率只有0.5786，居上市房企破凈榜首。有業內人士直言：“首開大部分項目都集中在北京，北京調控政策對他們的影響其實非常大。”

首開相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時就無奈地表示：“目前樓市的調控對公司銷售肯定是存在一定影響的，首開的銷售業績下滑一定程度上可能與北京共有產權房政策有一定關系。”

而銷售放緩也讓首開的全國排位有了明顯下滑。據克而瑞2017年全國房企銷售榜單，首開排名為33位，與2016年相比，首開被16家房企反超。

事實上，北京一直是首開布局的重點。從首開在2017年新獲取的27個項目中有16個位于北京就可以看出，彼時首開仍看中北京市場未來的空間。而首開報告期內共30宗待開發土地中，有17宗位于北京，且皆為合作開發項目。

記者梳理發現，一直以來，北京地區的業績貢獻也占首開的半壁江山。2015年，北京地區營收約為121.18億元，占總營收比約51.37%；2016年，營收約為134.79億元，占比約45.2%；2017年，營收約為179.79億元，占比約49.17%。

正如首開上述相關負責人所言，“北京項目數量跟外地基本上一半一半吧。”他補充道：“首開也在適應新常態，政策調控對銷售能夠給影響到什么程度，還需要時間再看。”

從首開2017年年報中可以看到，首開對棚改項目傾注了更多的心血。報告期內，首開在北京地區已在實施的棚改項目有3個，后續項目有8個。

今年5月25日，首開股份發布公告，稱擬收購北京首開中晟置業有限責任公司100%股權，而首開中晟置業正是首開集團所屬二級全資子公司，具有房地產開發四級資質，以保障房建設、土地一級開發及棚戶區改造、項目代建為三大主營業務。

“首開下一步要做長租公寓、北京的限價房、共有產權房等。”首開上述相關負責人說。

首開的負債率一直是業內關注的焦點。一方面，銷售增速大幅減緩影響了首開的現金流。根據2017年年報顯示，首開報告期內經營活動現金流大幅下降119.43億元至-204.53億元；另一方面，首開股份資產負債率為80.59%，同比上升約0.68個百分點。

80億元永續債也成為懸在首開頭頂的一把利劍，為此，首開每年需要為此支付4.14億元的利息。

“作為國企，首開的資產負債率仍在正常范圍內。”首開上述相關負責人解釋并補充道，“首開是北京的企業，所以在北京的土地儲備多一些，但在現在的市場行情下，大家對項目都很謹慎。”

今年7月12日，首開發布業績預增公告，稱2018年1~6月實現營業收入與上年同期相比，增長50%左右。

另外，記者梳理發現，截至8月22日的“破凈”上市房企中，有9家企業來自北京。

盡管導致“破凈”的因素多樣，但業內認為，“破凈”也能反映出企業存在的一些問題。

佳兆業經濟研究院院長劉策認為，股價能不能提升主要看投資者對企業是否認可，包括是否有主題炒作概念，如粵港灣、并購等主題概念，企業基本面是否有業績釋放的潛力，如果企業確實業績不好，流動性很緊張，那即使破凈了，股價可能還會再跌，另外就是企業是否有核心競爭力，是否有壁壘，是否有應對行業低潮期的能力。

企業應對低潮期的能力首先是資產結構的質量，是否可以快速變現，第二就是企業的融資能力，國企在低成本融資上更有優勢，第三就是企業的銷售能力，是否能適銷對路，精準投資。其中最重要的就是融資能力，只要能融到錢，也不怕低潮期。